城市規劃與房地產開發的協調機制

馬逍男

【摘要】進行合理的城市規劃是提高居民生活質量的必要途徑，而城市規劃與房地產的有效合作才能確保城市規劃工作的順利執行和開展。短期出現過熱，長期出現延遲這是目前城市發展出現的問題，其中，城市規劃與房地產開發之間沒有進行有效協調從而不能達到城市規劃的預期效果是一個重要問題，應該積極采取有效措施，促進房地產開發與城市規劃之間的有效合作和密切互動，才能確保房地產開發可以在城市規劃中發揮更好的作用。本文首先對城市規劃與房地產開發的內在聯系進行了分析，然后對我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現進行了分析，最后提出了我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施。

【關鍵詞】城市規劃? 房地產開發? 協調機制

由于我國城市發展的速度加快，一些城市可能無法在城市規劃和房地產開發之間進行有效協調，這就不能確保城市規劃工作的順利開展，要想確保城市規劃工作萬無一失，必須要解決城市規劃與房地產開發之間的矛盾，是解決問題的基礎，找到正確的協調機制并制定解決方案，是推動城市規劃工作執行的動力。

一、城市規劃與房地產開發的內在聯系

開發商在經過政府批準獲取土地使用權后，必須按照國家規劃的要求適當建設土地，房地產開發基于城市發展的要求。在一定程度上，城市規劃與房地產開發位于城市建設過程的不同階段。城市發展的第一步是城市規劃，規范土地使用，做好城市規劃工作，促進社會經濟快速發展，房地產開發處于城市發展的第二階段，房地產開發是將城市理念變為現實，將土地轉變為城市建筑的過程，城市規劃是房地產開發的前提，盡管他們處于城市發展的不同階段，但將城市發展和城市服務質量提高到一個新水平的目標是相同的，可以看到它們之間的關系是相輔相成，不能分割的。

二、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

（一）城市規劃與房地產開發發展不協調的表現

（1）開發過量，結構失調。作為國民經濟命脈，2018年我國房地產GDP為59846億元，占國家GDP比重達 6.6%，房地產開發行業仍舊是我國國民經濟的重要支柱產業。與此同時，近五年房地產行業平均利潤率約為12%，雖然在“房住不炒”的政策調控方向下，有緩步下降趨勢，但仍然高于大多數其他行業利潤率水平。2018年房地產行業利潤率為11.90%，在各行業中排名第二。大規模、高盈利水平的行業背景下，這吸引了更多的房地產開發商進入市場，希望賺取行業紅利，盲目追求房地產項目開發，雖然我國實施了宏觀調控政策，但還是有些偏激進開發商轉移到中小城市，并在這些城市大力進行房地產項目開發，導致房地產市場上供大于求，出現嚴重的庫存積壓現象。大多數三線和四線城市擁有大量房地產庫存積壓，減少庫存是一個長期問題。為了緩解庫存壓力，我國三四線城市正在盡一切可能采取糾正措施，房地產價格也在下跌。而很多中小城市競爭力低，難以在短時間內消化如此大量庫存儲備。這種盲目的、激進的新城建設模式對于農民工住房問題和城市人口住房擁擠等問題沒有產生積極的緩釋和解決效果，反而使得房地產開發商在短期內賺取了巨大的經濟效益，從而導致房地產開發的繼續失衡，形成惡性循環。

（2）公共基礎設施建設缺乏或重復建設。政府機構在城市發展過程中需承擔起保護社會公共利益的重要工作。但由于沒有直接的經濟利益，公共基礎設施建設通常由政府完成。而國家預算有限，無法滿足城市快速發展的需求，致使基礎設施配套建設落后于城市開發進程。由于技術和資金等各種因素的限制，即使房地產公司愿意建設公共設施，但它們只能實施部分與自建商業、住宅項目相關的公共設施項目，這就造成了局部有序整體無序的局面。更嚴重的是，在某些地區，由于公共設施開發混亂，基礎設施建設不斷重復建設的現象時有發生，造成大量人力、物力、財力的浪費。

（3）城市景觀環境破壞嚴重。在城市發展過程中，建設用地上的大量施工，鋼筋混凝土的肆意搭建，高容積率致使城市高層建筑也在不斷增加，城市距離水系、植被甚至藍天等自然景觀都愈加遙遠。高樓林立的城市中，單調的現代主義建筑對自然環境漠視，鋼筋混凝土、玻璃幕墻等破壞了人與自然的和諧相處，甚至特有的城市景觀、歷史建筑亦被大規模破壞。

（二）城市規劃與房地產開發不協調發展的根源

城市規劃的最終目的是維護公眾利益，加強對土地的利用率，因此，城市規劃政治特征和計劃特征非常明顯。而事實上，房地產開發是一項商業活動，其主要參與者是房地產開發公司，房地產公司是以獲得經濟利益作為市場經濟中的一個重要主體。與此同時，城市規劃是長期的，但房地產開發商的存續時間則相對較短，房地產開發商對城市規劃建設的理解及執行顯著降低。在這種情況下，房地產業發展與城市發展之間的矛盾是不可避免的。 “房地產開發引導規劃”的情況并不少見，這種情況導致房地產開發中高周轉高回報的住宅項目大幅增加，而保障居民的生活質量的基礎設施配套項目比例降低，從而影響居民生活條件，長期來看會阻礙城市發展進程。

三、我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施

（一）城市規劃應加強對房地產開發的管理

首先，準備工作要做好，提前進行城市規劃不僅可以讓房地產開發做好準備工作，制定具體的實施要點，具有一定的思想準備，還可以幫助房地產開發商在后續的工作過程中減少返工情況。其次，完善相關法律法規的制定及實施。根據不同城市的不同規劃要求，以及有關法律的相關規定，根據實際情況制定和頒布相關法律法規，確保法律法規能夠對城市規劃的有序發展起到一定的法律約束，促進城市規劃的良性發展。第三，需要明確城市規劃管理人員的職能。經實踐證明，如果城市規劃管理人員過度下放管理權限，將不利于城市規劃工作的有序開展，城市規劃在較高級政府層面統一籌劃安排實施，將有利于開發區規劃的合理性、整體性提升，并有效加強政府的管理調控力度。

（二）規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力

城市規劃必須要考慮到開發者的利益，增加規劃的彈性和應變能力，將城市規劃理念落到實處。此外，我國的城市規劃體制仍然以終極式理想規劃方式占主導地位，這使得一旦在工作過程中發生任何問題便不知所措，不能真正針對工作中發生的問題去有效解決問題。因此，城市規劃應該更加靈活并增強彈性，要嘗試著去找到事發的原因，學會總結經驗，解決各種問題，并實施漸進的“滾動計劃”。

（三）借鑒國外規劃思想，編制漸進式規劃，增強規劃的彈性和應變能力

從巴洛克時代開始，到二十世紀末的可持續發展理論和新自由主義理論，外國城市規劃的發展理念逐漸由封閉、靜態、剛性演變成具有濃厚的人文氛圍，多樣性、動態彈性的城市規劃。城市規劃應從一種簡單的政府行為，逐漸向感性發展，公眾參與度逐步加強。在我國開展城市規劃時，我們也應該學習外國的城市規劃思想，制定動態計劃，并加強公眾對城市規劃的互動，調動城市居民對城市規劃的積極性，增加城市規劃的靈活性和適應性。特別是要改變靜態市場規劃模型，應根據新問題和實際情況，不斷調整和補充規劃計劃，以確保城市規劃在具體實施活動中的有效性。

四、結語

簡單地說，房地產開發服務于城市規劃，城市發展與城市規劃密不可分。要想確保城市規劃工作順利實施，房地產開發商在城市規劃中起著非常重要的作用。只有加強城市規劃與房地產開發之間的協調，共同努力將城市發展作為唯一目標，才能將城市規劃工作有序開展起來，指導房地產開發的合理進行，最終實現城市的可持續發展。

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