我國房地產發展現狀及價格影響因素研究

摘? 要：近年來，隨著我國經濟的快速發展，人們對于住房的需求量在不斷的增加，房地產的價格業在不斷地變化，國內房地產市場日新月異，同時也出現了房價快速上漲、供需不平衡以及民眾社會生活矛盾突出等問題。這些問題的出現使得房地產市場進入到一種不健康的發展狀態，對我國房地產經濟的進一步發展產生較強的制約性。因此，本文首先對我國房地產市場的發展現狀以及房地產價格的影響因素進行簡單的分析，然后結合當前實際狀況分析未來的發展趨勢。

關鍵詞：房地產價格;影響因素;房地產市場;現狀;發展趨勢

自1998年我國住房制度全面改革以來，房地產市場取得了快速發展及持續繁榮。但由于房地產市場機制不完善，也引發了許多問題，如房價過高、上漲過快，城鎮化演變成“房地產化”，土地資源低效率使用，城市弱勢群體居住條件惡化等。在十九大報告中，習近平總書記提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年，習近平總書記在中央財經領導小組會議中進一步提出“要完善一攬子政策組合，合理引導預期及投資行為，保持房地產市場穩定。調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡”。因此，在這樣的一個時代背景下，我們應該對房地產的價格以及發展趨勢進行深入的研究。

一、我國房地產市場發展現狀

（1）房價不斷上升，區域化加劇

近年來，我國房價上漲過快，一些城市房價遠超合理水平，發展極不平衡據統計，自2015年以來，90%的城市房價出現上漲，“北上廣深”等一線城市以及部分二線城市，漲幅超過40%。且從不同地區看，城市間住房水平差異較大。

（2）房屋庫存量大、空置率高

在我國城鎮化進程不斷推進的過程中，有局部地區將城鎮化演變為房地產化，不斷地開發房地產，過度依賴房地產業，許多地方的財政收入主要來源于地方土地出讓金。這樣一來，在城鎮化進程中，大量的資源便用于構建房地產，城市擴張會出現空城的現象。而且，這些新城生活配套設施不足，又缺乏產業的支撐無法引進就業群體，必然會造成房屋庫存量大、空置率高的現象。

（3）房地產市場機制不完善

我國在房地產市場之中的管理工作存在著較大的問題，這也是使得我國房地產經濟發展逐漸脫離掌控的主要原因之一。當前我國某區域的房地產發展受到政府的影響較大，在區域建設之初政府會對某個重點發展地區進行大力的支持，這對房地產的發展帶來巨大的益處，也使得該區域的房地產行業擁有著較大的利潤，在這種情況之下促使著更多的投資者涌入到該區域的房地產市場之中。但是土地制度市場化機制不完善，相關的政府部門又缺乏有效的房地產管控措施，使得該區域的房價出現較大的增長，人們買房變得越來越困難，也使其進入到一個惡性的發展循環之中。

二、房地產價格的影響因素分析

近年來，我國的房地產價格發生了巨大的變化，然而，影響我國房地產價格的因素多種多樣，房地產是一種商品，受供求關系影響。但是造成我國的房地產價格供給和需求不均衡的原因又不僅僅由這三個原因決定，還由其他因素的共同作用決定。本章將從需求的角度分析其影響因素。

從需求的角度來看，影響地產價格的因素有人口數量，居民消費價格指數，國內生產總值。

第一，房地產價格上漲主要受到城市常駐人口數量和流動人口數量的影響。人口數量越多對房地產的需求越大，在供給一定的情況下，會導致房地產價格的上漲。此外，人口數量的增加可以刺激商業和服務業對房地產的需求，導致房價上漲。但是，人口數量過度增加會加大環境污染，交通擁擠，加重城市土地負擔，此時會導致房地產價格下降。

第二，房價具有一般商品的屬性，具有一般商品物價特征。但房地產屬于一類特殊商品，在條件一定的情況下，房地產價格的波動隨著物價的變化而變化，房地產價格變動比率與物價變動的比率一致，一般來說，工資水平增長率和通貨膨脹率要高于房地產價格上漲幅度，但是實際情況來看，房地產費用加總后，變動的幅度并不同步，房地產價格上漲幅度大于工資水平增長率和通貨膨脹率。

三、我國房地產市場未來發展趨勢

我國住房發展未來挑戰與機遇將會并存。我國將通過完善相關制度，增強人們的獲得感，逐步建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，提高人們的生活水平和居住品質。

（1）并購與重組將成為房地產市場的主旋律

（2）房地產市場的調控長效機制不斷完善

（3）住房租賃市場將會不斷盛行

（4）經濟圈效應和優質資源聚集效應更趨明顯

四、研究結論

目前我國房地產市場正處于增量向存量轉換的深度調整期，從以上分析來看，現階段我國房地產市場還存在著部分地區房價過高，房地產市場的一些調控機制不完善以及住房空置率高等問題，然而這些問題將會對社會、民眾以及經濟產生巨大的影響，因此，政府應當結合當前的實際情況制定出科學有效的控制措施，對房地產市場進行有效的掌控，不斷地采取適當的調控與管理政策來對房地產市場進行管控，努力完善相關政策，提高住房保障水平，穩定房地產價格，以此來保證房地產市場持續健康穩定的發展。

參考文獻

[1]李穩.房地產價格影響因素實證分析.對外經濟貿易大學[D]，2017

[2]劉鋒，曾兆武.我國住房發展現狀、挑戰與趨勢研究.經濟視角[J]，2017（6）：1-7

作者簡介：劉曉寧（1993年），性別：女，民族：漢，籍貫：河南鶴壁，學歷：本科，研究方向：會計學。單位：北京物資學院。