基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司債務承載能力分析

張晶晶

【摘要】 ?房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，其債務承載能力水平是利益相關者普遍關心的問題，因此，文章使用因子分析法對100家房地產(chǎn)上市公司2017年的債務承載能力進行了分析，并使用聚類分析對所選企業(yè)得分進行分類和等級排名，研究發(fā)現(xiàn)直轄市或者東南沿海區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)債務承載能力較高，違規(guī)情況大多是推遲披露，而債務承載能力低的則可能存在重大遺漏、違規(guī)買賣股票、虛假記載等情況。依據(jù)這些問題提出合理規(guī)范企業(yè)債務結構，充分利用地理位置等優(yōu)勢，豐富資金籌集渠道等建議，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)均衡健康的發(fā)展。

【關鍵詞】 ??債務承載能力;房地產(chǎn);因子分析法

【中圖分類號】 ?F275 ?【文獻標識碼】 ?A ?【文章編號】 ?1002-5812（2019）12-0043-04

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，然而2008年全球性金融危機以及政府宏觀調控政策使我國房地產(chǎn)市場開始進入深度調整期，查閱統(tǒng)計年鑒發(fā)現(xiàn)，2009年以來，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資的數(shù)額與每年實際到位資金基本上呈相同速度穩(wěn)健增長，在實際到位的資金中，大部分是來源于自籌資金，少部分來源于國內貸款，另外還有少許的外商投資資金（由于數(shù)額較小，在圖中并未列示），具體情況如下頁圖1?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)占領資金較大且逐年上升，然而當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著資產(chǎn)負債率高、資信不高等問題，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，生產(chǎn)周期長，資金占用量較大，其債務承載能力成為眾多投資者以及購房族們所關心的問題。（圖略）

二、 指標選取及數(shù)據(jù)來源

（一）指標選取

本文首先選取了反映企業(yè)短期償債能力的指標及其輔助指標：流動比率、速動比率、存貨周轉率、應付賬款周轉率，其次選取了長期償債指標：資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權比率，鑒于盈利能力、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量對長期償債能力產(chǎn)生的影響，添加凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)報酬率、銷售凈利率、營業(yè)利潤率、經(jīng)營凈現(xiàn)金流量/流動負債、利息保障倍數(shù)指標，最后，添加長期借款/總資產(chǎn)、非流動負債/負債合計指標，從資本結構合理性的強弱來更加全面地反映債務承載能力，共計14個指標。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文選取了銳思數(shù)據(jù)庫證監(jiān)會行業(yè)分類2012版滬深A股上市剔除ST和PT后的122家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2017年的財務數(shù)據(jù)進行分析，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和真實性，去掉所選取指標有缺失現(xiàn)象的企業(yè)后共計100家企業(yè)，其余房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標來源于中國統(tǒng)計年鑒，違規(guī)企業(yè)情況來源于國泰安數(shù)據(jù)庫。

三、實證分析

（一）描述性統(tǒng)計分析

由表1可以看出，速動比率的均值與流動比率的均值相比較下降了很多，說明可以立即變現(xiàn)用來償還負債的流動資產(chǎn)比較少，短期償債能力相對較弱，產(chǎn)權比率最小為49.55%，最大的則達到了1 748.81%，標準差較大，說明有的企業(yè)很少舉債經(jīng)營，所有者權益比重過大，而有的企業(yè)則太依賴于舉債經(jīng)營，均值達到了396.89%，說明大多數(shù)企業(yè)呈現(xiàn)出一種高風險高報酬的財務結構，較傾向于舉債經(jīng)營，經(jīng)營凈現(xiàn)金流量/流動負債的均值為負數(shù)，說明大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負，企業(yè)自身造血能力不足，資產(chǎn)負債率平均值在2017年達到了68.26%，結合學者謝麗麗的研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負債率的平均水平依舊在持續(xù)上升，并且資產(chǎn)負債率居高不下的問題依舊存在，長期借款/總資產(chǎn)無論是均值還是標準偏差都很小，說明在房地產(chǎn)行業(yè)比較偏向于短期借款而較少選擇長期借款。

（二）因子分析可行性檢驗

KMO檢驗和Bartlett球形檢驗情況如表2所示。KMO值為0.557，說明因子分析是可以接受的。Bartlett球形檢驗的卡方統(tǒng)計值為1 226.747 （p<0.000），說明相關矩陣不是單位陣，可以進行因子分析。通過以上兩項統(tǒng)計指標的檢驗，說明本研究適合進行因子分析。

（三）提取公因子及貢獻率計算

下頁表3是特征值和方差貢獻率表，可以看出，我們需要提取6個因子代替原來的14個變量，6個因子解釋了總方差的89.159%，且特征值均大于1，表明這6個因子對方差的解釋程度較大，占了大部分的變異性，很好地解釋了房地產(chǎn)上市公司債務承載能力，起到了較好的降維的作用。

（四）旋轉并解釋公共因子

使用最大方差法對公共因子進行正交旋轉后得到下頁表4所示結果，可見，第一個公共因子解釋了流動比率、速動比率等對債務承載能力的影響，反映的是短期償債能力，命名為短期債務承載因子;第二個公共因子解釋了銷售凈利率和營業(yè)利潤率對債務承載能力的影響，反映的是盈利能力對企業(yè)償債能力的影響，命名為盈利因子;第三個公共因子解釋了產(chǎn)權比率和資產(chǎn)負債率對企業(yè)債務承載能力的影響，反映的是長期償債能力，命名為長期債務承載因子;第四個公共因子解釋了應付賬款周轉率和存貨周轉率對債務承載能力的影響，體現(xiàn)的是企業(yè)應付賬款和流動資產(chǎn)對債務承載能力的影響，命名為周轉因子;第五個公共因子解釋了利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)報酬率等對債務承載能力的影響，反映企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力，命名為現(xiàn)金獲取因子;第六個公共因子解釋了長期借款/總資產(chǎn)和非流動負債/負債合計對企業(yè)債務承載能力的影響，反映資本結構對企業(yè)債務承載能力的影響，命名為資本結構因子。

（五）因子得分

根據(jù)表5中的成分得分系數(shù)和原始變量計算每個觀測值的各因子的得分，將提取的六個公共因子得分分別記為Y1—Y6，表達式可以寫成：

由表6可知，債務承載能力比較好的A、B等級的代表企業(yè)，經(jīng)查閱資料可以發(fā)現(xiàn)，它們都是直轄市或者東南沿海城市，企業(yè)成立時間較長，均為2000年以前成立的企業(yè)，綜合實力都較強，資信等級較高，獲得過較多獎項，違規(guī)情況大多是推遲披露，由此可以推測，發(fā)展較好的地區(qū)為當?shù)氐钠髽I(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，能夠抓住機會的企業(yè)在同行中脫穎而出，資本結構較合理，從而企業(yè)的債務承載能力比較強。反觀承載能力較差的C、D等級的代表企業(yè)，雖然大部分位于直轄市，但是與A、B等級企業(yè)不同的是，通過查詢國泰安數(shù)據(jù)庫我們發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)存在的違規(guī)情況大多為重大遺漏、違規(guī)買賣股票、虛假記載等，違規(guī)情況比A、B等級企業(yè)要嚴重。

四、結論與建議

本文使用因子分析法對100家房地產(chǎn)上市公司的債務承載能力進行了實證分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展參差不齊，債務承載能力較強的企業(yè)很少，發(fā)展歷史比較久遠、位于東南沿海或者直轄市地區(qū)的企業(yè)債務承載能力較強，債務承載能力較強的企業(yè)違規(guī)情況大多是推遲披露，而債務承載能力低的企業(yè)的違規(guī)情況則存在重大遺漏、違規(guī)買賣股票、虛假記載等情況，但是整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著資產(chǎn)負債率居高不下并依舊在上漲;負債結構不合理，更多的企業(yè)偏向于短期借款而長期借款較少;經(jīng)營現(xiàn)金凈流量不足，企業(yè)自身造血能力較差等狀況。針對以上我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，提出以下建議：

1.依據(jù)企業(yè)自身發(fā)展階段和發(fā)展情況合理規(guī)范企業(yè)債務結構。在滿足自身融資需求的前提下，將流動負債控制在合理并且較低的水平內，合理地安排資金的使用情況和債務償還期限，適當增加長期借款在負債中所占的比例。

2.充分利用地理位置等優(yōu)勢，增強企業(yè)自身造血能力。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展參差不齊，通常發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)總是有著良好的地理位置等優(yōu)勢，但不是地理位置良好的企業(yè)就發(fā)展的好，因此，企業(yè)應該充分利用自身優(yōu)勢，提高企業(yè)經(jīng)營能力，從而提高經(jīng)營凈現(xiàn)金流量，進而增強企業(yè)債務承載能力。

3.豐富資金籌集渠道。資金的籌集渠道有多種，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)自身發(fā)展情況，利用各種人脈和資源，豐富資金的籌集渠道，適度地降低資產(chǎn)負債率并維持在合理的水平，從而提升企業(yè)債務承載能力。J

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