房地產企業土地增值稅清算常見風險分析

趙改霞

摘? 要：房地產企業的發展作為現代化的重要標志之一，體現了我國現代化的發展水平。在房地產企業的開發過程當中，稅收籌劃是房地產企業的利潤是最大化的重要保障之一，也是科學管理企業財務的重要手段。但是現階段我國許多房地產企業的土地增值稅清算工作存在著嚴重的問題，影響企業整體發展。本文將說明土地增值稅稅收籌劃工作對于房地產開發企業的重要意義，指出現階段房地產企業土地增值稅清算工作當中存在的風險，并提出相應的優化措施。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;清算;風險

一、引言

開展土地增值稅納稅籌劃工作，可以減輕房地產開發企業的稅收負擔。土地增值稅是我國房地產開發企業稅種中重要的一種，隨著我國房價的不斷上漲，土地增值稅的增長速度也在不斷加快，為了有效的降低房地產企業的稅務負擔，需要對土地增值稅進行籌劃。進行土地增值稅的納稅籌劃工作，還能夠提高企業財務管理的水平。土地增值稅作為我國房地產企業重要的稅種之一，工作量較大，進行土地增值稅的籌劃工作能夠有效的提高企業財務管理的水平。

二、房地產企業土地增值稅清算工作當中存在的風險

（1）宏觀政策變化帶來的風險

近幾年來我國的房價不斷上漲，政府為了有效的穩定房地產的價格，不斷的對相關政策進行完善，在宏觀經濟政策不斷變化的過程當中，給房地產企業的利潤估計帶來了影響，需要我國房地產開發企業不斷的調整方案，從而降低給自身帶來的風險。我國現階段大多數的房地產開發企業并沒有及時應對政策變化的能力，許多企業自身對宏觀政策的把握還存在著較大的偏差，甚至部分房地產開發企業的管理人員，缺乏對宏觀政策主要含義的詳細了解，所以提出的許多整改方案，并沒有切實有效的降低房地產企業土地增值稅清算風險。在我國房地產開發企業的稅款構成當中，土地增值稅占據著較大的比例，一旦房地產開發企業沒有對土地增值稅政策進行詳細的把握和了解，將會導致房地產開發企業的發展受到嚴重影響。

（2）部分房地產企業續保工程成本，成本分攤不規范

土地增值稅的成本扣除需要依據“以票控稅”，部分房地產企業為了當下的經濟效益而逃避稅費，往往會選擇虛報工程成本的方式，甚至還會與工程方共同偽造工程項目，采用甲供材方式虛增業務量的，為獲得“合法”票據不擇手段，最終導致工程計量成本與實際成本之間存在著較大的差距。許多房地產企業為了延遲納稅，在前期統一規劃的基礎設施，公共配套以及地下車庫的成本進行一次性扣除，但是在后期卻發現不同的開發項目之間進行分攤或者分攤的標準選擇不當，最終導致成本分攤的規范性出現偏差。

（3）操作風險

工作人員在制定土地增值稅稅收籌劃方案的時候，需要充分的掌握稅收籌劃專業的知識，并且具備相關專業的能力，從而采取合理的籌劃方案，保證最終籌劃結果的合理性。現階段對于房地產企業來說，如何順利的執行稅收籌劃方案是重點考慮的問題之一。對于房地產企業來說，要想保證土地增值稅計算工作的順利進行，需要在設定土地增值稅稅收籌劃方案的過程當中，保證方案的可行性和可續性，只有稅收籌劃方案的合理性得到了保證，才能夠實現預想的效果。我國現階段的稅收政策，已經對土地增值稅籌劃工作的操作進行了明確的規定，但是由于土地增值稅清算工作的數量較多，并且過程較為繁雜，如果工作人員沒有對籌劃方案進行充分的協調，最終將會導致操作風險增大。

（4）執法風險

土地增值稅的稅收籌劃不僅僅要保證合法性，同時還要保證執法的效率。房地產開發企業的稅收籌劃人員在設定籌劃方案的過程當中，需要始終保持著相關法律的標準，同時稅務部門還需要根據現階段的法律內容，對稅收籌劃方案進行詳細的審核，只有籌劃方案通過之后才能夠進行執行，從而為方案的合理性和有效性加大保障。現階段我國許多房地產開發企業在設定稅收籌劃方案的過程當中，往往只滿足了相關法律的體系，卻忽視了執法部門的相關要求，所以造成了許多違法現象，最終導致企業的成本投放加劇，影響到了房地產企業的發展。

三、針對房地產企業土地增值稅清算工作當中存在的風險提出的優化措施

（1）做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產企業的土地增值稅清算工作正常進行，需要加強財務人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進一步完善房地產企業的土地增值稅清算工作。國家宏觀政策的改變將會對房地產企業土地增值稅的清算工作帶來巨大影響，財務人員在清算土地增值稅之前，首先要了解當下土地增值稅相關政策的具體內容以及發生的變化，避免由于清算方式的錯誤導致房地產企業的稅務風險增加。其次在進行具體的土地增值稅清算工作當中，還需要相關人員的監督和管理，避免由于清算程序的誤差導致最終結果發生偏差。最后在完成房地產企業的土地增值稅清算工作之后，財務管理人員要選派專業的計算人員進行最后的核算工作，政府部門也要定期對當地房地產企業的土地增值稅進行清算核算，進一步完善房地產企業的土地增值稅清算工作。

（2）審核票據的真實性，詳細分析項目成本

為了保證房地產企業土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項目中對票據的合法性和真實性進行審核，對于實際發生但是沒有取得合法票據的項目不予扣除，并且需要根據發票的實際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進行確認成本。在扣除成本的時候，應當嚴格按照扣除項目進行歸結，避免發生混淆，在扣除的過程中已經發生歸類錯誤的，要及時進行重新分類調整，從而保證項目成本分析的準確性。最后還需要對各成本項目的單位成本進行測算，尤其注重將建筑安裝成本與當期類似的房地產開發項目或者當地建設主管項目公布的單位金額成本進行比較，從而正確的判斷是否存在虛報項目等異常情況。

（3）提升稅務籌劃意識

在營改增之后，房地產開發企業想要保證稅收籌劃工作的順利進行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識。財務管理人員在日常工作的過程當中，需要加強會計體系建設，進一步保證會計核算流程的科學化，并且還需要加強對財務人員以及稅收籌劃人員的專業培訓力度，提升工作人員的綜合能力。在對工作人員進行考核的過程當中，需要根據考核的結果制定針對性的獎懲措施，進一步激發工作人員的積極性。對于企業大型的房地產項目，必要的時候需要并請專業的稅收籌劃人員對土地增值稅的稅收籌劃方案進行編制。企業的管理人員需要對外部政策環境具有強烈的敏感性，從而保證各個政策發布都能夠實現與時俱進。通過對企業現有資源的合理調配，從而在項目的每一個階段都能夠實現土地增值稅的稅收籌劃工作。

（4）選擇合理的稅收優惠

要想稅收優惠政策的作用能夠得到充分的發揮，房地產開發企業的稅務管理人員需要對國家土地增值稅的相關內容進行深度探究，從而根據工程項目的面積以及出售數量等實際情況，選擇相對應的稅收優惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。對于開發建設不同類型的標準住房，稅務管理人員需要根據房地產的實際情況進行分類核算，從而確保增值額以及增值率核算結果的準確性。對于增值率未超過20%的普通住宅，可以享受免征土地增值稅的稅收優惠政策。

四、結束語

房地產企業土地增值稅清算工作能否順利進行，直接關系到了房地產企業的整體發展。要想保證房地產企業的土地增值稅清算工作正常進行，稅務管理人員要對當下的政策進行了解并且制定合理科學的稅務籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴謹性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計算結果，最后還需要選擇合理的稅收優惠，在合法的范圍內最大限度的降低房地產企業的稅務負擔。

參考文獻

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