房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題和改進(jìn)措施

胡海英 李敏輝

摘 要：地方政府主導(dǎo)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中整個(gè)金融體系的通貨膨脹率成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)的先導(dǎo)。限制房?jī)r(jià)上漲和改善住房體系已經(jīng)成為當(dāng)下政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定勢(shì)必伴隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇成為增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要手段。而政府宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中采取的土地政策和金融政策在一定程度上的失敗造成了房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，地方政府的限購(gòu)政策雖然起到了遏制房?jī)r(jià)持續(xù)炒高的現(xiàn)象，但炒房現(xiàn)象的普遍性使得地產(chǎn)從傳統(tǒng)的居住性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段帶有明顯商品屬性的根本性轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革試點(diǎn)；改進(jìn)措施

引言

同時(shí)房產(chǎn)稅作為一種國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策能夠有效的遏制住房?jī)r(jià)格的漲幅，從而為保障地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定以及復(fù)蘇實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供有力的支持作用。然后當(dāng)下我國(guó)房產(chǎn)稅征收中存在的諸多問(wèn)題使得普遍范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅依然沒(méi)有全面推向行政區(qū)域。針對(duì)此本文在分析了我國(guó)房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)征收中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了幾點(diǎn)改進(jìn)措施。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

我國(guó)房產(chǎn)稅征收經(jīng)歷了房地產(chǎn)稅征收分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩部分到城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等征收房產(chǎn)稅的過(guò)程[1]。中間房產(chǎn)稅征收又經(jīng)歷了相應(yīng)的調(diào)整直到目前使用的房地產(chǎn)稅收體系的實(shí)施。現(xiàn)階段在上海和重慶的房產(chǎn)稅征收工作試點(diǎn)有著相對(duì)的差異，其具體表現(xiàn)為上海市的房產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是上海市居民與非上海市市居民兩個(gè)方面，其中規(guī)定了在免除人均60平米免稅住房面積的基礎(chǔ)上對(duì)上海市居民所擁有的第二套及第二套以上的住房征收房產(chǎn)稅，而非上海居民的新購(gòu)住房則需要繳納房產(chǎn)稅。但上海市的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)中并未有存量住房房產(chǎn)稅的征收政策。重慶市的房產(chǎn)稅征收是目前國(guó)內(nèi)唯一對(duì)存量住房征收房產(chǎn)稅的城市，重慶市房產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是富人群體所擁有的主城區(qū)內(nèi)的存量別墅、商品房以及不具有重慶戶籍的居民所購(gòu)買的第二套房。在當(dāng)前房產(chǎn)稅的兩個(gè)試點(diǎn)城市中重慶市的住房?jī)r(jià)格比同體量城市的住房?jī)r(jià)格有著明顯的與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展符合的穩(wěn)定性。重慶市房產(chǎn)稅征收對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的抑制作用直接的推動(dòng)了我國(guó)房產(chǎn)稅征收在全國(guó)推行的進(jìn)度。

二、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題分析

1.房產(chǎn)稅征收作用的局限性

住房商品屬性帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益不僅使得炒房者沒(méi)有在房產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)下有所收斂。反而在房產(chǎn)稅征收的情況下提高租賃或轉(zhuǎn)讓住房的價(jià)格[2]。這種背景下市場(chǎng)對(duì)住房的需求不降反增的現(xiàn)象導(dǎo)致城市住房的供應(yīng)和需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的不平衡。住房市場(chǎng)連年高漲的現(xiàn)象直接作俑者便是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著操縱住房市場(chǎng)的行為。捂盤不售的行為在房產(chǎn)稅征收下依舊普遍存在于房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的城市。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取暴利的過(guò)程中一方面嚴(yán)重哄抬了住房市場(chǎng)的價(jià)格，另一方面造成的土地資源的浪費(fèi)使得住房需求和住房供應(yīng)的關(guān)系持續(xù)處于不平衡的狀態(tài)。購(gòu)買者的非理性消費(fèi)理念、地方政府以地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為主體支柱產(chǎn)業(yè)以及房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的不徹底等方面共同導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收作用的局限性。

2.房產(chǎn)稅稅率的不合理

房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中對(duì)于房產(chǎn)稅率設(shè)置未能徹底的根據(jù)試點(diǎn)城市的不同區(qū)域、住房的屬性以及人均住房面積對(duì)普通住宅、企業(yè)房產(chǎn)與別墅、娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置不同的稅率，房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置要根據(jù)征收對(duì)象的房產(chǎn)面積實(shí)行稅率的累進(jìn)才能有效的遏制炒房者和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的持房成本。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中在房產(chǎn)稅稅率設(shè)置方面并未實(shí)行對(duì)征收對(duì)象的分層和稅率累進(jìn)的方式是導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收作用受到局限的主要因素。

三、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在問(wèn)題的改進(jìn)措施研究

1.稅費(fèi)金方面的改進(jìn)

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)要將合并現(xiàn)階段普遍過(guò)多的稅費(fèi)金作為改革房產(chǎn)稅的中心內(nèi)容。只有在統(tǒng)一房產(chǎn)稅種的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)住房體系各利益方的內(nèi)在協(xié)調(diào)。現(xiàn)階段地方政府在出讓土地的過(guò)程中收取的土地出讓金本質(zhì)上便是房產(chǎn)稅的重要體現(xiàn)[3]。土地出讓金作為地方政府財(cái)政主體的地位是導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓位于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素。因此要分層次性的在稅費(fèi)金方面做出改進(jìn)以達(dá)到房產(chǎn)稅種的統(tǒng)一。這個(gè)過(guò)程中要在解和掌握住房體系中普遍存在的各類稅種的經(jīng)濟(jì)關(guān)系下深入結(jié)合住房制度的改革規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅種，新設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅種其性質(zhì)必然是納入政府財(cái)政預(yù)算體系的單一性的稅種。單一性的房產(chǎn)稅在實(shí)際征收中能夠有效的規(guī)避重復(fù)征收以及遺漏征收的現(xiàn)象。

2.稅率設(shè)計(jì)方面的改進(jìn)

房產(chǎn)稅在統(tǒng)一稅種的基礎(chǔ)上需要根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度設(shè)置具有針對(duì)性的稅率，這種針對(duì)性表現(xiàn)在住房的區(qū)域、屬性以及面積等多個(gè)方面。在設(shè)計(jì)稅率的過(guò)程中充分的結(jié)合稅率的針對(duì)性對(duì)不同地區(qū)的住房屬性以及人均住房面積進(jìn)行稅率的設(shè)計(jì)[4]。例如要普通住宅和別墅、娛樂(lè)場(chǎng)所等要設(shè)計(jì)不同的稅率。房產(chǎn)多的個(gè)人要根據(jù)其擁有住房的面積采取稅率累進(jìn)的方式來(lái)提高其持房的成本。改進(jìn)稅率方面的設(shè)計(jì)能夠起到遏制炒房現(xiàn)象以及地產(chǎn)商的哄抬房?jī)r(jià)行為。在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中要著重強(qiáng)調(diào)針對(duì)富人群體的稅率設(shè)置是房產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵。

3.征收對(duì)象和范圍的改進(jìn)

房產(chǎn)稅征收對(duì)象和征收范圍的擴(kuò)大是房產(chǎn)稅制度成熟的標(biāo)志，房產(chǎn)稅合理的征收對(duì)象中不包含擁有唯一住房的家庭，而對(duì)擁有第二套以及第二套以上住房的家庭要采取稅率累進(jìn)的方式來(lái)調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅收的比例。房產(chǎn)稅征收對(duì)象要從增量房產(chǎn)稅征收擴(kuò)大到存量房產(chǎn)稅征收的階段是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的主要方式。現(xiàn)階段重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象中存量房產(chǎn)稅的征收僅僅針對(duì)高檔別墅，而上海市房產(chǎn)書征收對(duì)象則還沒(méi)有擴(kuò)大到存量房產(chǎn)稅征收的階段。

結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)稅征收作用的局限性體現(xiàn)在投機(jī)炒房現(xiàn)象和地產(chǎn)商操控住房市場(chǎng)的行為未能得到有效的遏制，購(gòu)房者的非理性消費(fèi)使得地產(chǎn)商和炒房者在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)下依舊使用各種手段哄抬房?jī)r(jià)。而根本原因是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的局限性導(dǎo)致購(gòu)房者不信任政府的調(diào)控手段、炒房者利用房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的漏洞哄抬房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn)：

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