我國住房租賃市場發展新趨勢

孫曉紅

[提要] 自黨的十九大報告提出加快建立“租購并舉的住房制度”后，各級政府相繼出臺培育和發展住房租賃市場若干意見或實施意見，我國的住房租賃市場出現大發展新趨勢。與此同時，也暴露出一些不容忽視的問題，正在影響或制約著住房租賃市場發展。為此，筆者分析當前住房租賃市場存在的一些問題，并提出建議。

關鍵詞：住房租賃市場；租購并舉；發展新趨勢；存在問題；幾點建議

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年9月14日

一、我國住房租賃市場發展的必然性

（一）國家培育發展住房租賃市場政策是住房租賃市場發展的導向與保障。地方各級人民政府相繼出臺加快培育和發展住房租賃市場實施意見、規章。這些政策和法規給廣大住房租賃市場主體吃了定心丸，為住房租賃市場發展創造極好的政策環境保障。各地多措并舉，搭建市場化、專業化、規范化的住房租賃平臺，加強住房租賃規范管理與服務，使我國住房租賃市場出現生機勃勃的大好發展新趨勢。

（二）城鎮化率提升和租賃需求增加是住房租賃市場發展的內在驅動力。根據國家統計局公布數據顯示，2012～2016年我國城鎮化率分別為52.57%、53.73%、54.77%、56.10%和57.35%，年均增長1.2個百分點。中投顧問發布的《2017-2021年中國住房租賃市場投資分析及前景預測報告》指出，預計到2025年，我國流動人口將超過3億人，屆時住房租賃市場將有廣闊發展空間。2016年，全國共有3，150萬戶家庭通過市場化途徑租賃住房，占城鎮全部家庭的13.9%。預計2020年住房租賃市場空間為16，199億元，2030年住房租賃市場空間為46，014億元，屆時將有約2.7億人通過租賃解決住房問題。其中，外出農民工和異地就業大學畢業生是流動人口的主體，租房是外來務工人員解決就業地住宿的主要方式。特別是在一線和重點二線城市的新就業大學畢業生，在目前房價水平持續較高情況下，畢業后的前3年基本以租房為主。

（三）住房租賃是住房成熟市場的必然選擇。根據有關研究機構公布數據顯示，目前我國住房租賃企業市場份額只占2%左右，而發達國家成熟市場普遍在20%～30%。比如德國，住房自有化率才40%多。因此說，成熟的住房市場必然是住房租賃高度發達的市場。再從我國當前購房與租房的需求對比情況看，據中投顧問發布的《2017-2021年中國住房租賃市場投資分析及前景預測報告》分析，2016年我國采用租房解決居住問題的人口數目約1.6億人，是通過購買新房解決居住問題人數的4倍，且逐年有上升趨勢。中國投資咨詢網發表的《2017-2021年中國住房租賃市場發展現狀》一文中指出，租賃房屋供給來源中40%來自于商品房租賃，18.8%來自于老式公寓，8.2%來自于農民自建房，其他來自于回遷房和小產權房。

（四）高房價和限購措施對住房租賃市場發展起著積極影響作用。從20世紀90年代中國啟動住房制度改革以來，住房租賃市場一直是由個人投資者占據主導，住房租賃市場發展進程緩慢。不過近年來，由于市場和人口結構的變化，加之政府限購措施的導向作用，推進了住房租賃市場的發展。以上海為例，位于內環線以內的一套面積百余平方米的住房均價，從2006年的約200多萬元飆升至2016年的約1，400萬元，2017年均價達到1，530萬元。高昂的購房價格，大大超過目前乃至今后一個時期廣大中低層收入人群購置新房的經濟承受能力，況且政府對住房的限購力度也在加碼。因此，通過租房解決住有所居，必然成為城市特別是一線城市居民的重要途徑。

二、我國住房租賃市場亟待解決的問題

（一）地下租賃市場活動仍然比較猖獗。國家在加快住房租賃市場發展過程中一直要求：“加強住房租賃監管”，“對嚴重失信主體實施聯合懲戒”，“依法查處利用出租住房從事違法經營活動”。經過兩年的查處和清理打擊，地下租賃市場（即地下租賃黑市）有所收斂。但基于多種復雜原因，地下租賃市場活動仍然比較猖獗，嚴重影響著住房秩序。在諸多城市隱租、轉租、瞞租等現象仍然大量存在，甚至地下租賃市場占比遠遠超過了登記備案的公開租賃市場，給承租者帶來了暴力租賃、環境臟亂、設施老化等風險隱患。政府管理部門由于人員、財政資源等原因不能做到有效治理。

（二）地下租賃市場導致國有土地收益和稅款大量流失。由于大量的房屋紛紛流入地下黑市，逃避稅費的征收管理，致使稅款不能及時足額征收入庫，國有土地收益大量流失。

（三）地下租賃市場引發的各種社會問題嚴重。地下租賃市場魚龍混雜，法律糾紛不斷。比如，房東或中介機構隨意上調租金、縮短租期等損害租戶權益現象屢見不鮮；擾民等違背治安管理條例事件經常發生。更有甚者，在許多中小城市，出現租賃住房已成為納污藏垢之所，違法犯罪刑事案件時有發生。雖然近幾年，各地公安、房管、工商、稅務等部門出臺一系列治理措施，進行相應懲戒、打擊，但并未能從根本上解決上述問題。

（四）租賃住房租金居高不下影響住房需求者租房積極性。由于部分房地產開發商企業積極主動參與度不高，市場租房供給不足，加之租賃住房租金居高不下，直接影響住房需求者租房積極性。在北京、上海、廣州、深圳等四個城市租房支出對于作為租房需求主體的應屆大學畢業生和外來務工群體來說，已成為沉重的經濟負擔。

（五）租房者尚未享受到“租售同權”的公共服務待遇。雖然國家在培育和發展住房租賃市場的若干意見中明確規定 “非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”。各地陸續出臺措施，賦予租房者與住房所有者同樣的權利。但鑒于目前公共資源稀缺等多層主客觀原因，這些政策真正“落地”依然充滿變數，許多租房者尚未真正享受到“租售同權”的教育和醫療等公共服務待遇，客觀上制約著住房租賃市場快速發展。

上述問題存在的原因主要有：一是依法租賃的觀念淡薄；二是違法租賃問題處理難；三是管理體制短時間難以理順；四是行業管理法規不健全；五是住房租賃市場改革滯后。

三、對住房租賃市場發展的幾點建議

（一）提高人們對發展住房租賃市場重要性的認識。廣泛宣傳國家關于培育和發展住房租賃市場的政策法規。通過宣傳學習，充分認識培育發展住房租賃市場是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措，加快租購并舉制度的建立，有效解決城鎮新市民住房問題，加快推進新型城鎮化的建設，全面建成小康社會住有所居目標，從而自覺參與和支持推進住房租賃市場快速培育和發展。

（二）健全法規制度，依法管理住房租賃市場。首先，法規體系盡快建立起來。符合規定的才準許進入市場；其次，建立住房租賃合同制度。通過住房租賃合同的登記備案，承租人提供合法有效身份證件，不給不法分子以可乘之機；再次，建立租賃信息采集制度和租賃信息平臺，按時申報住房出租信息。整理信息資源，為房地產管理部門提供決策依據。建立信息監管平臺，規范發布出租房源信息、公開租房價格，形成信息透明、價格合理的供需體系；最后，健全日常管理措施，形成系統檔案資料，以規范市場管理。

（三）建立統一的住房租賃管理機制。一是統一執法主體，避免多頭管理。要盡快理順住房租賃管理體制，確立以房地產管理部門為主、其他部門為輔的新體制；二是執法統一，統一工作規程，確保住房租賃照章運行；三是強化政府市場監管。政府部門牽頭，聯合公安、房管、計衛、工商、稅務、街辦等多部門，整合管理資源，為租房戶提供平安、和諧、穩定的市場環境。

（四）建立住房租賃指導價格體系。住房租賃市場屬于市場經濟范疇，要將住房租賃市場的價格放開，由租賃雙方根據市場情況決定。但為了指導住房租賃市場健康發展，需要制定科學合理的住房租賃指導租金，并定期予以公布，為住房租賃雙方合理確定租金價格提供依據。即租金在進行充分市場調研基礎上，綜合考慮租房的不同地段、不同結構等因素，采取科學測算方法，定期制定和公布的出租房屋階段性租金。指導租金既為租賃當事人提供價格參考，也為政府有關部門收繳稅費等提供計價基數。同時，還為司法機關裁決房地產租賃糾紛提供一個依據。

（五）調整住房租賃稅收政策。建議適度下調住房租賃業租金收入納稅稅率和增設住房租賃稅收的緩、減、免優惠項目。調整稅率的辦法是：按照財政部、稅務總局通知從2018年5月1日起，“建筑業和房地產業適用稅率為11%”，以及增值稅小規模納稅人繼續實行3%和5%兩檔征收率之規定，制定出臺對住房租金收入實行3%～10%的幅度比例稅率政策，采取從租計征簡易計稅法，方便納稅人。由稅務機關區分企業經濟性質、企業規模、年銷售額及會計核算水平不同進行征收管理。這樣，住房出租成本會有實質性下降，能激勵租房主的積極性，有利于促使那些“地下”房屋租賃走到“地上”來，同時有利于培植增加國家稅源。

（六）成立專門住房租賃市場服務中心。建議在縣（含縣級市）以上城市成立住房租賃市場服務中心。其具體職責可確定為：（1）向社會提供信息，廣泛招租；（2）對租賃雙方，主要是對出租戶實施合法性資格審查，進行登記備案；（3）收繳場地占用費、市場管理費和風險保證金；（4）督促出租經營戶按時足額繳納稅款；（5）對中心管理范圍的所有租賃投訴負全責處理，維護租賃雙方合法權益；（6）配合房地產、工商、稅務、公安、司法、計衛、街辦等部門協調處理相關事宜等。

（七）向住房租賃企業提供有力的金融支持。各商業銀行機構在當地政府積極引導鼓勵下，“按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則”，向住房租賃企業提供金融支持。比如，在供給端，銀行可以直接融資給地產商進行住房租賃項目的開發，還可以通過信托基金方式獲得資金支持。如，支持符合條件的住房租賃企業發行債劵、不動產證券化產品。金融資本的深度介入，必將快速推進住房租賃市場的發展。

主要參考文獻：

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