房地產開發融資新格局、潛在風險與政策應對

耿麗

[摘 要]在政府對房地產行業的持續調控背景下，外資撤離、信貸政策差別化待遇、流動性趨緊等，房地產企業的融資趨緊已經成為定局。而房地產企業作為一個資金密集型的產業，融資的風險與融資能力的大小決定著房地產企業的發展前景。文章就對房地產開發融資的新格局、潛在風險以及政策的應對做出簡要的分析，以供相關房地產企業的實踐進行參考借鑒。

[關鍵詞]房地產開發；融資新格局；潛在風險；政策應對

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.062

近些年，我國一些城市土地市場，地價不斷地增加，致使這些城市的土地出讓價格及其的總價值都不斷刷新著市場的紀錄。這與房地產開發融資的方式有著密切的關系，尤其是現在越來越多的融資方式出現。土地與房地產所開發的項目，被一些房地產開發的信托機構與銀行所青睞，特別是實體經濟，在融資與貸款方面出現需求不足的時候，推動了資本進入房地產的開發。

1 房地產開發的融資新格局

我國各地區的地價不斷上漲，主要與房地產開發金融融資工具的創新有著很大的關系。在目前流動性泛濫的形勢下，房地產企業的融資手段較為多元化，也有著充足的開發資金。房地產企業本身就具有抵押的特點，在融資的時候很容易吸收到大量的資金。由于許多影子銀行的存在，融資的方式多種多樣，監管沒有跟上房地產的發展，即使政府想要抑制房價與地價，也不像之前那么容易。

1.1 信托融資

信托融資是目前非國企房地產企業融資最普遍應用的方法之一，雖然有過一段時間的降溫，主要原因是之前房地產去庫存的壓力較大，新增加的投資規模較小，使得融資的需求下降；還有低成本的融資渠道開發，如股票、債權等，房地產企業通過信托融資的意愿下降。不過隨著現在房價的再次上漲，使得房地產企業的股權投資再次成為信托行業的“香餑餑”。

1.2 發行公司債

房地產企業有時會進行大規模公司債的發行，這種方式也成為現在房地產企業的常用融資手段，在資本市場大行其道的背景下，就使得眾多房地產拿地資金有了足夠的保障。這種融資的方式不但門檻比較低，而且還能夠獲得巨大資金。在2015年中國證監會發布的《公司債券發行與交易管理辦法》中明確指出了，在對境內的債券發放的主體，由原來只能上市公司發行變為現在所有公司都可以進行公司債券的發行，同時也沒有明確規定資金用途，促使發行公司債券的門檻再次降低。

1.3 永續債

這種債券與公司債券不同，這是近些年被房地產行業競相推崇的一種新的債種，它指的是沒有到期日的一種債券，將債券與股權屬性有效融合。與一般的債券比較而言，其沒有規定期限，有一定的次級屬性，因此也就不能夠要求債券的持有人清償本金，不過這種債券可以定期獲得利息，這是債權與股權之間的一種券種，類似于債券中的股票。

2 房地產開發融資潛在風險

我國的房地產企業開發融資已經形成了新的格局。這種格局的出現不但表現了我國的房地產企業已經在經常長久的發展中趨于成熟，也致使房地產行業為步入“金融時代”。房地產企業不斷優化自身的金融創新，也讓現如今的融資方式變得更加多種多樣，這不僅滿足了自身發展的需求，也為我國房地產的金融市場產品與層次進行了拓展。然而，融資的創新是一把“雙刃劍”，也有潛在的風險。

2.1 房地產的融資成本過高

最近幾年，房地產市場的泡沫逐漸變大，我國為了穩定房地產行業的可持續發展，根據實際的情況相繼出臺了一系列政策，這些政策在一定程度上對房地產的資金周轉造成了影響。例如，銀行限制了房地產行業的貸款數額，房貸率也得到了增加，致使某些房地產企業不能利用預售款作為轉投資金，企業轉向民間的借貸機構進行貸款，但是相比銀行的利率，民間借貸機構的利率要高出很多，這使得房地產企業所承擔的風險也就越高。

2.2 易受到外部因素的影響

房地產企業的發展很大程度也受到外部經濟環境的影響。如果在房地產的發展態勢良好的地方，房地產企業的融資也會比較容易，但是如果房地產企業發展受到阻礙，銀行等一些金融機構于是懷疑房地產企業的償還能力，就會要求企業提供相應的擔保以及支出較高的融資成本。

3 應對房地產開發融資潛在風險的對策

3.1 融資創新需要謹慎

金融的創新需要審慎推進，由于現階段融資工具的出現速度比較快，因此就需要相關的部門制定出新的思路和新的對策。可以持續進行房地產的信托投資資金，這種作為股權的融資創新手段，可以幫助投資者有效分散投資可能出現的風險，而對于債權融資類別，相關管理部門要保持高度的警惕，特殊情況下要暫緩進行。[1]還有在信用違約互換的范圍中，也需要警惕運用，不能大面積地進入房地產融資市場，因為目前市場信用風險過高，我國的擔保公司與保險機構在償付與風險控制上還不夠成熟，法律制度也不夠健全，因此推行信用違約互換還沒有堅實的基礎。

3.2 控制好融資的規模

現如今，我國對于房地產行業的管控措施越來越多，也比較嚴格，在目前經濟形勢較為復雜的背景下，房地產企業應該對自身的銷售情況有一個嚴謹的分析，能夠根據相關數據及時判斷房地產市場的走勢，對未來的融資計劃與投資計劃要進行反復的審核，切實論證所要進行的項目的可行性，在融資的時候合理控制好規模，保持嚴謹的態度，要確保融資的成本與銷售的資金回收協調。

3.3 政府要對融資渠道適度監管

政府應該有效地管理控制創新融資的渠道，特別是房地產企業拿地資金的管理控制，要幫助房地產企業合理引導資金的流向。隨著很多城市對樓市的管控政策的收縮，有關部門也在緊收房地產開發的融資，因此政府只要對房地產企業融資進行干預，就能夠使房價穩定，從而就會降低可能發生的風險。

從現階段的情況來看，由于政府的嚴格管控，房地產企業應該根據自身的實際狀況，能夠全面有效分析融資活動可能給企業帶來哪些風險，并且根據評估結果建立有效可靠的預警模型，實時監控企業融資活動的風險。建立風險預測的模型需要確保貼近融資活動的實質，與經濟政策和所處的經濟環境變動相符合，避免錯誤估計風險的大小，要使房地產企業的資金能夠得到有效的使用，還應將可能出現的風險覆蓋到。同時企業也需根據所建立的預測結果，制定出相應的緊急應對措施，一旦出現風險可以有效減少風險給企業所帶來的損失。[2]

3.4 隨時關注政府的調控政策，及時調整融資方式

房地產行業的發展與企業的融資規模很大程度上都是隨著國家的宏觀經濟政策變化的。在社會經濟形勢發生變化時，國家通常就會利用調整銀行利率的形式來調控，住房作為全社會較為關心的民生問題，國家也會根據房地產的市場環境進行合理的政策調整。無論是銀行的利率，還是國家進行房地產行業的政策調整，都會影響到房地產企業。因此就需要房地產企業時刻關注政府的相關政策，仔細進行研究分析相關政策的實質內容，然后對企業的融資手段與融資金額進行合理的調整，最終能夠確保達到適應宏觀經濟，健康良好地發展。

4 結 論

房地產行業作為我國社會市場經濟發展的重要產業，是關系到我國民生的支柱性產業，房地產開發的融資新格局在為行業帶來機遇的同時，也具有很大挑戰，因此需要相關專業人士在房地產行業的發展中不斷總結、摸索，提出符合時代發展需求的對策，確保房地產行業的穩定持續發展。

參考文獻：

[1]陳杰，陳卓.房地產開發融資新格局、潛在風險與政策應對[J].基建管理優化，2016（4）：22-33.

[2]張莉.現階段我國房地產企業所面臨的融資風險分析及管理[J].2017（10）：25.