房地產全過程成本管理方法研究

張嵐

摘要：我國近年來整體經濟不斷發展，人們生活水平和生活質量不斷提高，我國市場經濟一片繁榮。房地產項目周期長、投資大、項目復雜，屬于資金密集型行業，企業運營資金壓力大、經營風險高，如何控制房地產項目開發各個環節的成本是最為關鍵的因素。

關鍵詞：房地產全過程；成本管理；方法研究

一、房地產開發項目全過程成本控制構成分析

房地產項目成本主要由土地成本、建筑及安裝工程費、配套設施工程費、開發問接費、營銷費用構成。全成本是在時間和空間上的全成本，而時間發生在建設全過程；空間為公司加現場、實體加費用。房地產行業是資金密集型行業，開發周期對資金利息影響非常大。只有盡量高周轉，才能在高地價、嚴調控的行業現狀中生存發展。

二、房地產全過程成本管理方法

（一）決策設計階段的成本控制

在總成本造價模式下，決策和設計階段確定的成本能夠至少占到施工實際成本的90%以上，成本設計越科學，設計階段涉及到選址、選材、圖紙、成本、容積率、車位數量、地下空間、地下室面積、人防面積、建筑體型系數（外表面積/建筑體積）、四源方案、豎向標高、園區管網規劃、層高、層數、可售比、售建比（使用面積/建筑面積）、窗墻比墻地比、機電負荷、機電設備選型等各個項目進行規劃。在決策階段的科學選址將決定工程總造價，要綜合考慮周邊配套設施、土地供應價格、工程管理模式等，比如使用總成本模式后期變更少，這樣工程造價就能夠控制在一定范圍之內。

（二）合同的有限管理

項目涉及參建單位較多，各專業單位的施工界面劃分成為成本過程控制的一個難點。為避免日后結算糾紛，工作界面劃分及交接尤為重要。在合同流程中，吸取其他相關部門的意見，總結已完項目的經驗，在合同條款中增加約定：“各單位入場前應積極配合各專業單位與其相關工作，進場施工前，承包人須檢查各專業單位所交付的工作面是否符合自身要求。若不符合，承包人應及時以書面形式告知發包人，待發包人書面回復后方可進場施工；若發包人未書面回復承包人提前進場施工的，則所有因各專業單位所交付的與其相關的工作面未施工到位而產生的任何費用一概不予另行簽證。需分清各自的交界面，若有不清晰造成的任何經濟損失甲方一概不負責，對我司的既定利益起到了很好的保護作用，為以后工程的結算減少不必要的爭議，做到每個項目合同有規章可循。在工程實施過程中，改進原有合同的缺陷，規范了公司的合同體系，同時也規范施工單位的職責，每個單位施工、結算、配合均嚴格依照合同條款及中標價的優惠系數執行，大大增加了合同的有效性。

（三）設計階段的成本管理

項目方案是設計的主導，設計階段是成本控制的重點，方案和初步設計階段對造價的影響為35%-75%，所以有“筆下幾條線，投資千千萬”的說法。方案設計是項目總體設計的主導，一些主要指標一定要作好控制。比如地下室單車位指標，鋼筋、砼、外立面墻積比。特別是地下室車位指標，如超標容易使地下室的面積增加，直接導致地下成本的大幅度增加，如土石方、基坑支護、樁基等成本也隨之上升，將會明顯延長項目的工期。因此，設計工作非常重要。關于做好設計工作的幾點建議：A、選擇設計水平高、配合良好的設計隊伍，是優秀設計方案的前提。實行設計質量的獎罰制度，推廣企業標準化設計，成立企業設計部門。B、加強限額設計指標控制，設立《成本限額指標管理規程》，在設計階段應將限額指標明確列入合同內，并加大方案比選力度，及時根據方案評估對工程造價的影響。C、加強初步設計方案比選及施工圖審查，成立設計文件審查小組，由專業技術、造價管理、經驗豐富管理人員和使用單位管理人員參加，在施工前對設計文件進行全面詳細審查，提出合理化建議。D、目前房地產行業存在較多戶型改造的情況。為在報建、施工、改造各階段能順利過渡，需要協調好驗收需求與改造后實際使用的差異與銜接。否則容易因考慮不夠周全，出現一些浪費的情況。E、為提高設計文件質量，亦可引進優化設計公司對施工圖進行優化，根據項目需要對鋼筋、砼、單車位面積進行優化，以節約工期，加快開發周期的效果。

（四）施工階段的成本控制

作為房地產開發項目成本控制工作的重要組成，施工階段成本控制在全過程成本控制中占有較高的比例，從現階段施工階段成本控制工作開展的情況來看，成本主要覆蓋了房地產開發項目施工費用、附屬工程施工費用以及其他配套設施施工費用，例如建筑排水系統、供電系統、供暖系統等，同時在施工過程中所產生的人工費用以及建筑材料費用數量巨大，是房地產開發企業成本支出的主要環節。由于施工階段成本控制工作的重要性，因此在實際施工階段開展成本控制工作的工作之中，需要明確相關施工階段成本費用的組成以及控制工作的重難點。在此基礎上，采取適當的成本控制手段，穩步推動施工階段成本控制工作的有效性以及針對性，滿足不同施工階段不同施工成本控制工作的多元化訴求。

（五）竣工階段的成本控制

首先，要做好結算初審，加強項目結算的責任管理，強化結算人員的責任，一旦發現問題嚴懲不貸。其次，要強化二審、三審的力度，避免人為因素而出現舞弊現象，保證結算金額處于行業合理范圍內。第三，要確保結算資料的完整性，使結算資料完整、全面、真實反映實際施工過程，并做到過程可追溯性。第四，做好竣工結算總結工作，及時發現問題，通過全員監督等方式提高監管質量。

三、結語

房地產開發項目全過程成本控制工作的開展，對于增強房地產開發企業的盈利能力，推動房地產行業的健康發展有著最為直接的作用。基于此，文章對全過程成本控制的構成進行厘清，明確決策、施工準備、施工、銷售各個階段成本控制工作的特點以及存在的問題。以此為切入點，吸收過往有益經驗，對成本控制工作的方法進行優化，構建起一個完善的全過程成本控制策略，滿足房地產開發項目成本控制工作開展的基本訴求，充分發揮成本控制工作的效能。