新形勢下房地產企業稅收籌劃的思考

李恩珠

摘要：隨著我國稅收制度改革的不斷深入，稅收籌劃已成為企業戰略決策中不可或缺的一部分，這對于納稅大戶的房地產企業更顯得尤為重要。本文以新形勢下企業所面臨的稅收環境為出發點，結合“營改增”政策分析了房地產企業進行稅收籌劃的必要性，并給出了企業開展稅收籌劃的具體措施。

關鍵詞：新形勢；房地產企業；稅收籌劃

在當前我國的新經濟形勢下，房地產企業一方面面臨著國家宏觀調控政策對行業的沖擊，另一方面又要在“營改增”的稅收政策變化下尋求發展契機，面對雙重挑戰，企業能否及時調整戰略同時進行有效的稅收籌劃成為影響房地產企業核心競爭力構建的重要因素，稅收籌劃關系到企業納稅成本的高低乃至企業的整體運營，不僅應引起企業的重視，還必須盡快采取措施付諸實踐。

一、新形勢下房地產企業進行稅收籌劃的必要性

（一）應對“營改增”對企業項目成本的影響

“營改增”的實施本意是降低企業的稅負和成本，但增值稅發票的開具問題實際上給房地產帶來了一些負面影響。具體來說，企業在進行項目建設的過程中需要采購各類原材料而且數量巨大，眾多上游供應商中不乏一些商家由于規模的限制和財務體系的不健全而無法開具增值稅發票，而房地產企業拿不到發票就不能進行相應稅負的抵扣，同時，房地產企業在項目建設時要雇傭大量的建筑工人，這些工人有相當一部分都是農民工，他們不屬于正規的勞務公司，因此在勞動力成本上的增值稅也會因為無法提供有效憑證而不能扣除，這些都會在一定程度上增加企業的項目成本。那么這時，企業就必須進行相應的稅收籌劃，要事先了解各供應商的具體情況，并有針對性的選擇可以提供增值稅發票的企業進行合作，以此來應對“營改增”政策對項目成本的影響。

（二）降低企業的土地增值稅稅負

房地產企業所涉及到的稅種非常多，其中土地增值稅占了相當大的比例，“營改增”的政策給企業土地增值稅的繳納稅額和抵扣項目帶來了很大影響。“營改增”的實施使企業轉讓房產項目的所得由價內收入轉變為價外收入，也就是說轉讓所得的收入是不包括增值稅的，這對于土地增值稅繳納的影響是雙向的，一方面，土地增值稅繳納的基數變小了，直接結果就是稅額的降低和稅負的減輕；但另一方面，由于價外稅無法扣除的特性，“營改增”又在一定程度上減少了土地增值稅的可抵扣金額。所以說企業必須通過合理的稅收籌劃來權衡“營改增”對土地增值稅的影響，計算出最終納稅金額是增加還是減少，從而采取最合適的方式進行相應的轉讓程序，將土地增值稅的稅負降到最低。

（三）有效減少企業的納稅風險

納稅項目的判定和納稅金額的計算是一件很復雜的事情，尤其是在我國實行經濟新常態的背景下，納稅政策發生了重大變化，企業都想要抓住機會采取措施以減少納稅金額，但由于稅收過程的復雜性，這其中存在很多陷阱和漏洞，企業利用好就能夠降低稅負提高利潤，但一旦觸及雷區便會得不償失，所以說企業的納稅風險是很大的。稅收籌劃是針對企業所涉及的納稅項目進行有效計劃的活動，怎樣開展業務才能減少應納稅金是企業開展稅收籌劃的最終目的，在實施過程中，企業財務人員對各個稅種和納稅項目會有更深入的認識和了解，在追求利益最大化的同時能夠學習到如何合理合法的避稅，樹立起稅收意識并且增強政策敏感度，從而有針對性的采取正確和科學的措施防范潛在的風險，進行有效的風險規避。

（四）優化企業稅收模式，提高競爭力

房地產企業稅收籌劃的開展，看似是財務部門和會計人員的工作，但實際上涉及到企業運營的各個方面，因為稅收產生在各個環節，離不開各個流程的配合，因此企業進行稅收籌劃不僅可以幫助企業合理避稅，還能使企業的稅收流程和模式得到優化和提高。在新形勢下房地產企業要想保持核心競爭力，勢必要求企業對稅收模式進行調整，比如“營改增”后企業的預繳稅額發生了變化，由原先銷售收入的5%變為3%，那么會計處理應該如何應對以實現企業利益的最大化呢，這就需要企業進行科學的稅收籌劃，包括在業務結構、組織架構上以及與上下游企業之間的稅收籌劃等等。

二、房地產企業進行稅收籌劃的具體措施

（一）合理增加增值稅可抵扣稅額

“營改增”政策給企業的稅收籌劃提供了很大空間，企業可以采取措施和手段合理增加增值稅的可抵扣稅額以減輕稅收負擔。一方面，企業可以增加精裝房在房地產項目中的比例，當前我國房地產市場中精裝房僅占到30%左右，有很大的發展空間，更重要的是，精裝房所需要家具和電器等固定資產以及裝修物料都可以獲得17%的增值稅專用發票，而且這些稅額基本上可以全部抵扣，這可以有效幫助企業達到節稅的目的，同時通過精裝降低現有房產的庫存，一舉兩得。另一方面，企業要選擇能夠提供增值稅發票的上游企業包括物料供應商以及勞務公司一起合作，當前房地產企業主要的可抵扣項目就是進項稅額，企業必須重視這一方面的籌劃，在項目完成進行決算時也要及時的獲取增值稅發票，為日后的稅務抵扣做好準備，保證其時效性。

（二）利用政策進行土地增值稅的規避

我國在稅收政策上存在很多臨界點，企業往往可以通過控制價格等因素實現避稅的目的，例如在土地增值稅的征收上，就有政策規定：普通標準住宅在銷售時，只要增值額低于扣除項目的20%，企業是無需繳納土地增值稅的，而一旦高于20%就要全部征收，那么降低房屋的售價無疑是企業降低土地增值稅負的最佳選擇，但是一味的采用低價策略并不一定能給企業帶來最大化的收益，必須要權衡獲得免征稅額和放棄高價所帶來的收益之間的利益關系，具體情況具體分析，通過嚴密的計算制定最佳的出售價格。另外，房地產企業可以通過合作共建的方式合理避稅，因為當前政策規定合伙開發的房地產項目在分房自用時不用繳納增值稅，企業可以在充分考慮納稅范圍的前提下選擇這種操作手段，需要注意的是，實施過程必須保證合法合規。

（三）通過銷售方式和時間的選擇進行稅收籌劃

企業的稅務發生在生產銷售的各個環節，可以通過正確的操作使企業在稅收籌劃上獲得最大的利益。首先，銷售方式中折扣定價的方式可以幫助企業降低應納稅額，當產品的銷售額和折扣額在同一張發票上注明時，折扣的部分不需要繳納增值稅，但如果兩者是在兩張發票上分別注明的話，全部的銷售額都需要納稅，兩種不同的銷售方式所帶來的是納稅金額的不同，一般來說企業應該在進行折扣銷售時將折扣額與銷售額注明在同一張發票上。其次，企業所發生的銷售業務，根據不同的結算方式其納稅的時間也有所差別，比如采取直接收款方式為收到貨款的當天，采用賒銷銷售方式為合同約定的收款日，而采用代銷方式則為收到代銷清單或貨款的當天，這些不同的銷售方式為企業合法的推遲納稅日期，進而延長現金流的運轉周期提供了可能。

（四）完善稅務管理流程為稅收籌劃提供保障

稅務籌劃的開展關乎企業的整體發展，企業不僅要關注細節上如何節稅，還要在宏觀上完善稅務管理的流程以促進稅收籌劃的進行。一方面企業應該設立專門的稅務部門并增加相應的工作人員，對采購部門和銷售部門所獲取的增值稅發票進行及時的審核，并結合企業的業務進行事前的籌劃和管理工作，使企業的稅務規范化和科學化。另一方面，企業應根據“營改增”的變化修訂現有的合同條目和要求，由于小規模納稅人和一般納稅人的計稅方法和相應稅率有所不同，所以要以此為基礎對供應商和采購合同進行分類管理，并在不違反法律法規的前提下對價款和時間等條目設置一些規定，使企業獲得盡可能多的利益。同時，企業的各項管理制度要與新形勢下企業的稅務管理相協調和配合，使資金、合同和發票三者統一起來，以稅收籌劃推動企業的整體發展。

三、結語

我國房地產企業開展稅收籌劃的起步相對較晚，但在新的經濟和政策形勢下，稅收籌劃必須要引起企業的重視并將其作為經營決策的必要環節，企業應根據自身的經營特點和發展現狀有針對性的進行稅收籌劃以應對“營改增”所帶來的影響，將其有益之處最大化的發揮而規避其不良影響，使企業在新形勢下盡快抓住機遇，獲得更好的發展前景。

參考文獻：

[1]楊曉霞.我國房地產開發項目稅收籌劃研究[J].財經界（學術版），2018（2）：131-132.

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