發(fā)展以盤(pán)活城中村土地為抓手的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

摘 要：適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求，結(jié)合黨中央土地政策，盤(pán)活北海城中村土地，發(fā)展既益民眾又助推城市化發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)現(xiàn)代化的宜居北海。

關(guān)鍵詞：發(fā)展；盤(pán)活城中村土地；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

一、新型城鎮(zhèn)化為盤(pán)活城中村土地提供了可能

黨的十九大報(bào)告指出，“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。這是習(xí)近平總書(shū)記堅(jiān)持以人民為中心的思想，不斷改善民生的具體實(shí)踐。自黨的十八大以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央分析城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢(shì)，牢牢把握城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路這一指導(dǎo)思想，站在促進(jìn)中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化這四化同步發(fā)展的高度，以戰(zhàn)略和全局的站位對(duì)新型城鎮(zhèn)化作出部署，提出了今后一個(gè)時(shí)期推進(jìn)城鎮(zhèn)化的總體要求和主要任務(wù)，為城鎮(zhèn)化更穩(wěn)更好發(fā)展提供思想指南。2014年政府工作報(bào)告指出，新型城鎮(zhèn)化今后一個(gè)時(shí)期要著重解決好“三個(gè)一億人”的問(wèn)題，即促進(jìn)約一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)；改造約一億人居住的城市棚戶區(qū)和城中村；引導(dǎo)一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。2013年，廣西公布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn)》，2015年廣西又印發(fā)了《關(guān)于盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》，這些政策的出臺(tái)有利于民間資本投資渠道的暢通，明確鼓勵(lì)民間資本在廣西發(fā)展旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和工業(yè)，并盤(pán)活提高存量建設(shè)用地利用率。在2018年1月份，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表態(tài)說(shuō)，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

綜合上述，城鎮(zhèn)化的發(fā)展為城中村土地的盤(pán)活提供了可能，釋放更多的土地資源，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展提供比較多的土地供給。

二、北海市中心土地有限供給與大量城中村土地閑置矛盾突出

在中國(guó)，沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比較西部而言，處于領(lǐng)先地位。2012年“沿海地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到34.4 億元，占全國(guó)生產(chǎn)總值比例達(dá)到 66.3% 。”[1]從這我們可以看出，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。在堅(jiān)持陸海統(tǒng)籌，建設(shè)海洋強(qiáng)國(guó)過(guò)程中，必須注重沿海地區(qū)土地開(kāi)發(fā)與使用率，優(yōu)化濱海城市發(fā)展布局，規(guī)劃好海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，為發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)提供好的土地載體，解決沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地緊缺的問(wèn)題。在改革開(kāi)放初期，北海土地迎來(lái)一輪大開(kāi)放熱潮，大興土木，初步規(guī)劃了北海的城市規(guī)劃。但是在熱潮過(guò)后，北海土地開(kāi)發(fā)進(jìn)入低潮，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也由盛及衰。這一時(shí)期的開(kāi)發(fā)熱潮，給北海城市的發(fā)展帶來(lái)很多的后遺癥。一個(gè)是爛尾樓，一個(gè)是沒(méi)有完全暢通的道路，一個(gè)就是處于半開(kāi)發(fā)狀態(tài)的農(nóng)村。這些半開(kāi)發(fā)狀態(tài)下的農(nóng)村以及一些爛尾樓等等，在各種因素的影響之下，形成大大小小的城中村。在漂亮繁華的城市中間，夾雜著一片甚至幾片雜亂無(wú)章、不堪入目的破舊村落，市民、村民、外來(lái)人員雜居其間，其內(nèi)部通常沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、生活與生產(chǎn)設(shè)施比較簡(jiǎn)陋、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安狀況較差、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為城市進(jìn)一步發(fā)展的隱患，更是影響著市容市貌。隨著北海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，市政建設(shè)不斷推進(jìn)，北海的爛尾樓問(wèn)題、道路暢通問(wèn)題得以解決，北海的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，北海的市容市貌發(fā)生了翻天覆地變化。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，北海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)健康發(fā)展的快車(chē)道上。一大批國(guó)企、名企在北海開(kāi)盤(pán)，如恒大、碧桂園、彰泰等等。一批又一批的房企進(jìn)駐北海，為北海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新的活力，更是釋放了北海土地的活力，土地掛牌價(jià)不斷創(chuàng)新高。隨著樓盤(pán)不斷建成，土地開(kāi)發(fā)不斷推進(jìn)，市內(nèi)土地供給已經(jīng)嚴(yán)重不足，海岸線土地更是全部飽和。但是另一方面，北海許多市內(nèi)的荒置土地比較多，尤其是城中村土地沒(méi)有有效開(kāi)發(fā)。如東北邊的高德區(qū)域、東邊的驛馬區(qū)域、中部的貴州路與重慶路交界一大片、北邊僑港一帶、南邊的地角、老街一帶等等。非常多的城中村都沒(méi)有進(jìn)行改造或者棚戶區(qū)改造，造成現(xiàn)在北海市區(qū)新高樓林立與舊矮樓林立并存的狀況。這不僅不利于城市規(guī)劃發(fā)展，更是不利于提高民眾的生活水平。“有限的城鎮(zhèn)如何吸納眾多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口、如何節(jié)約土地等資源并避免城市病的出現(xiàn)等已成為并將是伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的基本矛盾”。[2]在面對(duì)市區(qū)新的土地供給已經(jīng)飽和情況下，需要加大力度對(duì)城中村、棚戶區(qū)進(jìn)行改造，盤(pán)活城中村土地，釋放土地活力與價(jià)值，提高有效供給，促進(jìn)北海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是深度推進(jìn)北海城市化進(jìn)程，建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)化、宜居北海。

三、盤(pán)活城中村土地，優(yōu)化城市布局，推進(jìn)北海城市化進(jìn)程

北海是海上絲綢之路始發(fā)港，北海港更是中國(guó)古港的活化石。無(wú)論是在“一帶一路”倡議中還是在北部灣城市群中，北海都具有非常大的影響和作用。尤其是在2017年習(xí)近平總書(shū)記到北海考察，對(duì)北海發(fā)展向海經(jīng)濟(jì)寄予厚望。承載歷史，展望新未來(lái)。北海要再現(xiàn)昔日海上絲綢之路古港經(jīng)濟(jì)的輝煌，就需要加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)港口建設(shè)，這些都是需要許多土地資源支撐。通過(guò)銀海區(qū)和海城區(qū)的城中村、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，我們可以發(fā)現(xiàn)，通過(guò)城中村（棚戶區(qū)）改造，不僅可以大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，更是盤(pán)活了大量的閑置土地。因此，在我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入新時(shí)代，現(xiàn)階段的矛盾是人民對(duì)美好生活的向往追求與不平衡不充分之間的矛盾。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平的提高，人民的對(duì)美好生活的追求具體表現(xiàn)為已經(jīng)由吃飽到吃好的轉(zhuǎn)變、已經(jīng)由有住向住好轉(zhuǎn)變。適應(yīng)這些矛盾的變化，高舉習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想偉大旗幟，全面落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記視察廣西及北海重要講話精神，著力建設(shè)富強(qiáng)北海、開(kāi)放北海、生態(tài)北海、文化北海、幸福北海，不斷推進(jìn)城中村（棚戶區(qū)）改造，努力譜寫(xiě)新時(shí)代北海發(fā)展新篇章。

1.抓住機(jī)遇，推進(jìn)城中村改造，盤(pán)活和釋放市內(nèi)土地活力

政策上的紅利和北海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)積極不斷推進(jìn)城中村改造工作。這不僅是一項(xiàng)利民工作，更是解決歷史包袱問(wèn)題。在新時(shí)代下，我們需要抓住這樣好的機(jī)遇，北海的城中村改造或者棚戶區(qū)改造工作需要有作為。人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)一步向中心城區(qū)聚集，促使用地供需矛盾加強(qiáng)，以致北海面臨著道路體系建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、空間資源等方面可持續(xù)性發(fā)展的瓶頸，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著城市的發(fā)展這一情況還會(huì)加劇。北海市中心城區(qū)“城中村”土地面積相存量多，具有豐富的存量土地資源。推進(jìn)“城中村”改造要挖潛其土地價(jià)值，為推進(jìn)城市化進(jìn)程，拓展北海市發(fā)展空間提供了可持續(xù)發(fā)展。

2.優(yōu)化城市布局，優(yōu)化城中村布局，提高土地利用率

城中村的出現(xiàn)，一方面是沒(méi)有規(guī)劃先行，另一方面，則是村民自籌自建、亂搭亂建，隨意擴(kuò)充地盤(pán)，規(guī)范是一點(diǎn)沒(méi)有，導(dǎo)致整個(gè)城中村的道路設(shè)施、排水設(shè)施、照明設(shè)施、安全設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施是非常缺乏的，并且城中村沒(méi)有采取統(tǒng)一規(guī)劃與設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)與協(xié)管，違規(guī)成本低，不斷加高、不斷拓寬自己房前空間，這樣一種各管各路、各起各房的散亂模式，不僅無(wú)法形成規(guī)模效益，并且破壞了土地的整體性和完整性，造成城中村的土地資源極大浪費(fèi)，更不說(shuō)節(jié)約資源，留出土地用地，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)。因此，從統(tǒng)籌整個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化城市布局，分門(mén)別類(lèi)推進(jìn)城中村改造工作，尤其是對(duì)城中村或者棚戶區(qū)進(jìn)行改造過(guò)程當(dāng)中，提高土地的利用率，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，不僅解決老百姓住的問(wèn)題還可以解決老百姓生活問(wèn)題。通過(guò)這樣一種優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)的模式，優(yōu)化城中村布局，可以有效發(fā)揮土地的最大效應(yīng)，提高群眾是居住生活水平，提高群眾的收入，實(shí)現(xiàn)雙贏。

3.完善城中村基礎(chǔ)設(shè)施，提高居住生活品質(zhì)

城中村是沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)的城中城，是沒(méi)有按照城市標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃水電氣以及網(wǎng)絡(luò)線路的邊緣地帶，更不用說(shuō)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理等方面。因此，城中村的基礎(chǔ)設(shè)施是比較落后的，居住環(huán)境是比較臟亂，安全環(huán)境比較差的區(qū)域。在推進(jìn)城中村或者棚戶區(qū)改造過(guò)程當(dāng)中，“體現(xiàn)“以人為本”的精神，注重改善人居和生產(chǎn)環(huán)境，提高人們的生活品質(zhì)”。[3]完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打通城中村與外界聯(lián)系的交通要道，讓它具備與其他社區(qū)一樣的功能，提高群眾是居住生活水平，提高他們的幸福指數(shù)，營(yíng)造和諧安全友好的現(xiàn)代化社區(qū)。

4.促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，推進(jìn)北海城市化進(jìn)程

在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，土地市場(chǎng)也在迅猛發(fā)展，甚至是出現(xiàn)了土地財(cái)政現(xiàn)象。北海作為沿海開(kāi)放城市，濱海資源稀缺，旅游資源豐富，交通便利，具有非常好的置業(yè)環(huán)境。近幾年來(lái)，北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展就是一個(gè)佐證。據(jù)廣西統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，2017年1-10月，北海市累計(jì)完成商品房開(kāi)發(fā)投資125.26億元，在全區(qū)14個(gè)城市中排第5位；同比增長(zhǎng)18%，增速在全區(qū)14個(gè)城市中排第7位，增速比1-9月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。從以上這些數(shù)據(jù)我們可以看到，北海商品房投資不斷上升。同時(shí)，1-10月，累計(jì)北海商品房銷(xiāo)售面積257.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.3%，增速仍居全區(qū)首位。在這樣投資與銷(xiāo)售不斷發(fā)展情況下，城區(qū)土地資源日趨緊張，由此不斷刷新北海的地王記錄。在2017年，北海第5期國(guó)有建設(shè)用地出讓中，桂林彰泰集團(tuán)以成交總價(jià)3.57億，獲得出讓面積76.75畝，成交單價(jià)465.129萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)3488.46元/㎡，創(chuàng)北海土地價(jià)格新高。地王的出現(xiàn)，體現(xiàn)房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，相對(duì)應(yīng)的是土地資源不斷減少，由此推高了北海房?jī)r(jià)。在租購(gòu)?fù)瑱?quán)、集體用地可以開(kāi)發(fā)等有利政策下，北海一方面處理一批違章建筑，處罰一批亂搭亂建，另一方面，加大處理對(duì)閑置土地的處理，尤其是加大對(duì)城中村和棚戶區(qū)土地的處理，盤(pán)活這些區(qū)域的存量用地，促進(jìn)城區(qū)深入開(kāi)發(fā)，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高市區(qū)城市化水平和現(xiàn)代化水平，建設(shè)一個(gè)宜居現(xiàn)代化的北海大都市。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

張文勝（1969--）男，北海市房地產(chǎn)交易中心副主任，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師。