市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用研究

張芷萌+楊景海

摘 要：房地產(chǎn)是當(dāng)代社會(huì)的重要財(cái)產(chǎn)，其以增值快，收益高的性質(zhì)吸引了大量投資，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是市場(chǎng)和投資者的需求。主要探索市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估過程存在的問題，并在原有市場(chǎng)法計(jì)算的基礎(chǔ)上結(jié)合建筑成本進(jìn)行完善和優(yōu)化，嘗試為市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估的新形勢(shì)下的應(yīng)用提供一種可行思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)法；贈(zèng)送面積；建筑成本

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.068

1 房地產(chǎn)評(píng)估概況

1.1 房地產(chǎn)評(píng)估概念

所謂房地產(chǎn)，指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)的俗稱。房地產(chǎn)評(píng)估指房地產(chǎn)評(píng)估師在特定目的前提下，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍裱J(rèn)的原則，依據(jù)有關(guān)政策，法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定的房地產(chǎn)在特定的時(shí)間下的特定價(jià)值，進(jìn)行分析，測(cè)算，判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

1.2 房地產(chǎn)評(píng)估體系

房地產(chǎn)評(píng)估主要存在兩大體系：一類是以美國(guó)為代表的國(guó)家，主要采用成本法，市場(chǎng)法，收益法這三大傳統(tǒng)評(píng)估方法。此類國(guó)家的評(píng)估師在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，更加注重運(yùn)用在數(shù)學(xué)計(jì)量等技術(shù)上建立起來的定量數(shù)學(xué)模型，從投入產(chǎn)出的角度來推算房地產(chǎn)的評(píng)估值，他們認(rèn)為此類評(píng)估結(jié)果更為公平合理，易于被接受。另一類國(guó)家是以英國(guó)為代表，主要采用五種評(píng)估方法，增加了利潤(rùn)法和剩余法，此類國(guó)家的評(píng)估師通常根據(jù)交易市場(chǎng)信息，結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)推算房地產(chǎn)價(jià)格。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法主要受到英國(guó)評(píng)估體系的影響，更多地依賴于評(píng)估師收集到的信息和個(gè)體經(jīng)驗(yàn)，大體上不借助數(shù)學(xué)模型。

1.3 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估興起于改革開放之后，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中。1990年，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于1993年正式成立，標(biāo)志著我國(guó)評(píng)估行業(yè)從政府管理逐步向行業(yè)自律過渡。同年，我國(guó)誕生了首批房地產(chǎn)評(píng)估師。1994年，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，明確賦予了房地產(chǎn)評(píng)估法的法律地位，標(biāo)志著房地產(chǎn)評(píng)估正式成為國(guó)家法定制度。1998年，原國(guó)資管理局撤銷，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)和評(píng)估工作同時(shí)交由財(cái)政部管理。1999年至2000年，評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作基本完成，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展階段，目前已基本形成公平競(jìng)爭(zhēng)，開放有序，監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，保障交易公平和維護(hù)交易者合法權(quán)益等方面發(fā)揮著重要作用。

2 市場(chǎng)法概述

2.1 市場(chǎng)法的概念

是由專業(yè)評(píng)估師，通過選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合相關(guān)條件，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)，將其與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，之后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，求取估價(jià)對(duì)象參考價(jià)值的方法。

2.2 市場(chǎng)法的適用對(duì)象

適用對(duì)象主要為住宅，例如普通住宅，高級(jí)公寓，別墅等，特別是數(shù)量眾多，存量成套的住宅最宜用市場(chǎng)法估價(jià)。其次是商鋪，寫字樓，廠房以及房地產(chǎn)開發(fā)用地。

2.3 市場(chǎng)法的主要步驟

（1）搜集交易實(shí)例。

即搜集大量的發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價(jià)格，成交日期等信息。

（2）選取可比實(shí)例。

即從搜集的大量交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的符合一定條件的交易實(shí)例。

（3）處理可比實(shí)例成交價(jià)格。

需要消除三個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格和估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異：特殊交易情況和正常交易情況不同，成交日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同），可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場(chǎng)狀況修正，房地產(chǎn)狀況修正。

（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格。

通常是用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)對(duì)多個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行均值計(jì)算，得出比準(zhǔn)價(jià)格。

3 傳統(tǒng)市場(chǎng)法存在的不足

3.1 不符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年之后，超過90%的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)在樓盤中以贈(zèng)送面積的形式來促進(jìn)銷售。贈(zèng)送面積的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商通過打擦邊球與二次施工這兩種方法，達(dá)到讓實(shí)際開發(fā)面積超額卻不必補(bǔ)繳土地出讓金，通過少量成本的增加來獲得更大收益的目的。由于存在贈(zèng)送面積的商品房與傳統(tǒng)商品房的差異，評(píng)估帶有贈(zèng)送面積的商品房，不可單純地將贈(zèng)送面積一并合計(jì)入建筑面積內(nèi)進(jìn)行計(jì)算，于是在對(duì)此類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)便遇到了難題。但觀察比較贈(zèng)送面積的性質(zhì)后，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得贈(zèng)送面積部分時(shí)，不同于取得建筑面積部分，他們極少或是根本沒有支付土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)商為贈(zèng)送面積付出的僅僅是對(duì)應(yīng)的建筑成本，因此贈(zèng)送面積部分在計(jì)算時(shí)可以僅視作建筑成本。

3.2 難以有效地收集交易實(shí)例

對(duì)于傳統(tǒng)的，用于自身居住或以投資為目的進(jìn)行出售盈利的商品房，評(píng)估師多是采用單一的市場(chǎng)比較法，評(píng)估的前期工作要選擇不少于三個(gè)相似情況的參照物，評(píng)估師大多會(huì)選擇同一小區(qū)或社區(qū)內(nèi)，戶型相同，位置相近的已成交實(shí)例。然而目前的情況是，在同一樓盤內(nèi)，盡管將近半數(shù)的戶型會(huì)有贈(zèng)送面積，但是戶型相同，贈(zèng)送面積形式也相同，整體完全一致的參照物少之又少，并且隨著樓盤復(fù)合化，一個(gè)樓盤里會(huì)同時(shí)出現(xiàn)花園洋房，小高層，高層，小別墅等房型，每種房型的數(shù)目都較少，贈(zèng)送面積的方式多種多樣，參照物難以收集的趨勢(shì)會(huì)愈發(fā)明顯。同時(shí)，近兩年全球宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下滑，房產(chǎn)成交數(shù)量減少，而搜集的參照物必須是已成交實(shí)例，若采用置業(yè)顧問所報(bào)的未成交房產(chǎn)的價(jià)格，與實(shí)際成交價(jià)格往往有較大出入，對(duì)后期評(píng)估計(jì)算會(huì)造成較大影響，因此需在原有市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理改進(jìn)，規(guī)避原有搜集參照物方式帶來的不便及影響。

3.3 法律法規(guī)發(fā)生變化

在2014年新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》發(fā)布并且實(shí)施之前，多數(shù)方式的贈(zèng)送面積的確確是“贈(zèng)送”的，一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)商口中所謂的不計(jì)入購(gòu)房房款上，另一方面則體現(xiàn)在房產(chǎn)證上的建筑面積不包括贈(zèng)送面積。舊版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》對(duì)各類贈(zèng)送面積形式?jīng)]做過多的限定，因此2014年之前，在房產(chǎn)證上此類贈(zèng)送面積不計(jì)入建筑面積，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲利，針對(duì)購(gòu)房者喜好推出了大量這類形式的商品房，這也導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)商變本加厲地鉆法律法規(guī)的空子，造成大量的樓盤實(shí)際開發(fā)面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過支付土地出讓金所取得的土地面積，此外，由于贈(zèng)送面積不包含于建筑面積，在房產(chǎn)證上也得不到體現(xiàn)，造成了不少的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，給住戶和購(gòu)房者帶來了麻煩，在對(duì)此類房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)評(píng)估師只能根據(jù)情況和自身經(jīng)驗(yàn)來計(jì)算。

3.4 過于注重形式而非實(shí)質(zhì)

資產(chǎn)評(píng)估作為會(huì)計(jì)工作的一類分支，其性質(zhì)在一定程度上繼承了會(huì)計(jì)工作的要求。會(huì)計(jì)工作中，對(duì)會(huì)計(jì)信息有這一要求：實(shí)質(zhì)重于形式。這就要求企業(yè)按照交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而不是僅僅以它們的法律形式作為會(huì)計(jì)核算依據(jù)。原因在于，外在法律形式并不能真實(shí)完整地反映交易或事項(xiàng)在實(shí)際工作中的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，因此若是想要通過會(huì)計(jì)信息來表達(dá)出其試圖反映的交易或事項(xiàng)，就必須按照交易或事項(xiàng)的實(shí)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，而不是僅僅以其法律形式進(jìn)行核算。當(dāng)前評(píng)估師在對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)的重要依據(jù)是房產(chǎn)證和購(gòu)房合同上所登記的建筑面積，并不包括贈(zèng)送面積，造成評(píng)估計(jì)算過程中的面積小于評(píng)估對(duì)象的實(shí)際可利用面積，使得最終評(píng)估結(jié)果不合理。

4 相關(guān)對(duì)策

4.1 以最新出臺(tái)的法律法規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)

目前最新的法律法規(guī)是2014年新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的出臺(tái)，對(duì)此贈(zèng)送面積的亂象做了詳細(xì)具體的規(guī)定，主要限定并劃分了各類贈(zèng)送面積形式是否要計(jì)入建筑面積，計(jì)入或不計(jì)入建筑面積的詳細(xì)條件，以及計(jì)入建筑面積的具體比例。改良的市場(chǎng)法主要根據(jù)2014年新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，分別根據(jù)贈(zèng)送面積的形式和具體規(guī)格，來獲取贈(zèng)送面積當(dāng)中需要計(jì)入建筑面積和無需計(jì)入建筑面積的比例，然后進(jìn)行下一步計(jì)算。盡管該規(guī)范正處于實(shí)施的初期，要想發(fā)揮效用，必然經(jīng)歷漫長(zhǎng)艱辛的過程，但作為一項(xiàng)法律規(guī)范，其施行具有強(qiáng)制性，無論今后如何發(fā)展，未來的房地產(chǎn)評(píng)估師按照新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是必然趨勢(shì)，其為改良市場(chǎng)法提供了法律依據(jù)和保障。

4.2 根據(jù)待估對(duì)象的實(shí)際可使用面積進(jìn)行計(jì)算

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，評(píng)估師所評(píng)估的房產(chǎn)大多都包含贈(zèng)送面積，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商在取得這部分贈(zèng)送面積時(shí)沒有或是極少支付土地出讓金，并且贈(zèng)送面積在作為主要法律形式的房產(chǎn)證和購(gòu)房合同上不會(huì)給予記錄和顯示，但在實(shí)際上，投資者與購(gòu)房者在購(gòu)買該處房產(chǎn)時(shí)的重要考慮之一便是是否是有贈(zèng)送面積，以及贈(zèng)送面積的形式，此外，盡管贈(zèng)送面積在房產(chǎn)證和購(gòu)房合同上沒有給予記錄和出示，但其實(shí)質(zhì)是該房產(chǎn)的一部分，同樣能提供使用價(jià)值，與該房產(chǎn)的其余部分無異。“天下沒有免費(fèi)的午餐”，雖說是贈(zèng)送，但購(gòu)房者支付的房款中已經(jīng)包括了該部分贈(zèng)送面積所需支付的費(fèi)用，贈(zèng)送面積的實(shí)際擁有人和實(shí)際使用人都是購(gòu)房者。不難看出，要想提供具有實(shí)際參考價(jià)值的評(píng)估結(jié)論，評(píng)估師不可一味拘泥于法律形式，以房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)，即實(shí)際可利用面積來進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。

4.3 拆分評(píng)估對(duì)象后搜集實(shí)例

而按照改良后的市場(chǎng)法的思路，先計(jì)算贈(zèng)送面積的造價(jià)成本并扣除贈(zèng)送面積部分后，尋找剩余的建筑面積相同的戶型的交易實(shí)例相對(duì)更加方便高效，此時(shí)，用市場(chǎng)法搜集的參照物，不必再限于戶型與贈(zèng)送面積都相同的實(shí)例，而是可以選擇贈(zèng)送面積形式不同，但贈(zèng)送面積之外的建筑面積相近，戶型整體相同的參照物。

4.4 拆分評(píng)估對(duì)象后進(jìn)行計(jì)算

把待評(píng)估的房產(chǎn)拆分為贈(zèng)送面積與不帶贈(zèng)送面積的建筑面積這兩部分，計(jì)算思路是：先計(jì)算出取得時(shí)無需支付土地出讓金部分的贈(zèng)送面積的價(jià)格，扣除后即剩下的建筑面積形狀幾乎相同，在建筑面積基礎(chǔ)上加上需計(jì)入其中的贈(zèng)送面積部分，之后對(duì)其運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行比較計(jì)算。具體計(jì)算公式及步驟：

（1）贈(zèng)送面積成本計(jì)算部分。

贈(zèng)送面積部分價(jià)格=贈(zèng)送面積部分×不計(jì)入建筑面積部分比例×單位建筑成本

建筑面積單價(jià)=（成交價(jià)-贈(zèng)送面積部分價(jià)格）÷（建筑面積+贈(zèng)送面積×計(jì)入建筑面積比例）

（2）建筑面積部分運(yùn)用市場(chǎng)法計(jì)算。

（3）求取評(píng)估對(duì)象價(jià)格。

評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)單價(jià)×（建筑面積+贈(zèng)送面積×計(jì)入建筑面積比例）+贈(zèng)送面積部分×不計(jì)入建筑面積部分比例×單位建筑成本

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