探究房貸利率影響因素及對經(jīng)濟的調(diào)控效應

摘 要 房貸利率是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策工具，本文針對合肥市房貸利率的情況，分析了貨幣政策傳導機制對房貸利率的影響途徑，其途徑包括資產(chǎn)結構調(diào)整效應、信用供給可能性效應和預期效應；通過實證分析房貸利率與房地產(chǎn)價格的關系，即二者存在協(xié)整關系以及長期穩(wěn)定關系；最后針對房貸利率存在的可能性風險提出對策建議，維持金融市場的穩(wěn)定性。

關鍵詞 房貸利率 房地產(chǎn)價格 經(jīng)濟調(diào)控 風險分析 對策建議

房貸利率既是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一項重要手段，也受到人們的密切關注，因為房貸利率高低與還款壓力大小相聯(lián)系，因此有必要分析房貸利率的影響因素，并研究房貸利率對經(jīng)濟增長的調(diào)控，同時還可以針對房貸利率的風險現(xiàn)狀進行分析并提出對策。

一、理論基礎

貨幣政策傳導機制是指央行發(fā)布貨幣政策措施后，貨幣供應量的增減導致微觀經(jīng)濟主體的投資和消費發(fā)生變動，從而導致宏觀經(jīng)濟總量發(fā)生變化的一系列機制。貨幣政策傳導機制會通過以下途徑影響房貸利率：資產(chǎn)結構調(diào)整效應、信用供應可能性效應和預期效應。

（一）資產(chǎn)結構調(diào)整效應

為了擠壓房地產(chǎn)泡沫，就要合理調(diào)整房地產(chǎn)的資產(chǎn)結構。央行通過調(diào)整貨幣政策影響貨幣供應量進而影響利率，人們就會相應地調(diào)整資產(chǎn)結構，若利率上升，相應減少對房地產(chǎn)投資，泡沫有縮減趨勢。

（二）信用供給可能性效應

信用供應可能性理論指出，央行調(diào)整的貨幣政策除了能使準備金發(fā)生增減之外，銀行資產(chǎn)價格從某種程度上會因為利率的變動而產(chǎn)生變動，銀行資產(chǎn)的流動性也會相繼發(fā)生變化。這樣銀行就需要調(diào)整其信貸政策，借用信用供給作用于實際經(jīng)濟活動。

（三）預期效應

預期效應就是預期行為對實際經(jīng)濟活動產(chǎn)生的影響。在貨幣政策調(diào)整時，人們對未來價格、利率和名義收入作出預期，調(diào)整經(jīng)濟活動。在房地產(chǎn)市場面臨泡沫明顯、需求總量放緩、住房存量規(guī)模加大等種種壓力下，人們預期政策會有收緊態(tài)勢。

二、房貸利率對經(jīng)濟增長的調(diào)控

依據(jù)Davis Zhu的觀點，房貸利率通過調(diào)控房地產(chǎn)價格而影響經(jīng)濟增長，比如降低房貸利率，房地產(chǎn)貸款首付款限制也會降低，個人住房貸款規(guī)模就會相應增加，房地產(chǎn)需求也會相繼上升，進而助漲房地產(chǎn)價格，經(jīng)濟總產(chǎn)出就會隨著房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟增長的影響而增加。

為了更好地理解上面所述的觀點，本文基于2011～2016年合肥市房貸利率與房地產(chǎn)價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，先用協(xié)整分析方法探究房貸利率與房地產(chǎn)價格的關系，再對房貸利率進行風險分析，間接說明房貸利率對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控。

（一）ADF檢驗

為了消除通脹，將合肥市房貸利率（五年以上金融機構貸款利率）減去消費物價指數(shù)（CPI）得到實際房貸利率（r），并對合肥市房地產(chǎn)價格指數(shù)和實際房貸利率進行對數(shù)處理（分別用Lnp和Lr表示），用ADF檢驗時間序列的平穩(wěn)性。

（二）協(xié)整檢驗

考察房貸利率和房地產(chǎn)價格的協(xié)整關系，可以采用E-G兩步法，即用最小二乘法對Lnp和Lr進行回歸分析，然后再次用ADF單位根檢驗方法驗證Lnp和Lr的回歸方程的殘差序列，如果殘差序列是穩(wěn)定的，Lnp和Lr之間就存在協(xié)整關系。

根據(jù)檢驗結果顯示，回歸方程的殘差序列的ADF單位根的統(tǒng)計值小于5%顯著性水平下的臨界值，表示在95%的置信水平下認為Lnp和Lr之間存在協(xié)整關系即長期的均衡關系，所以可以利用格蘭杰檢驗驗證它們的因果關系。

（三）格蘭杰檢驗

探究Lnp和Lr之間的因果關系，采用格蘭杰檢驗進一步分析。本文選擇1%的顯著水平，滯后期為2，檢驗結果如表2所示。

由檢驗結果可知，Lr does not Granger Cause Lnp的概率為0.00066，因此在1%顯著性水平下拒絕原假設，即Lr是Lnp的格蘭杰原因；而Lnp does not Granger Cause Lr的概率為0.82322，因此在1%顯著性水平下接受原假設，即Lnp不是Lr的格蘭杰原因。

三、結論與建議

房貸利率與價格回歸系數(shù)R2為負，但R2較小，說明房貸利率與房地產(chǎn)價格并不會始終保持負相關關系。因為房貸利率的上調(diào)會加重購房者的住房還貸壓力，同時公眾的投資也會受到預期的影響，房產(chǎn)價格就會有下滑的趨勢。而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金很大一部分是源于銀行的貸款，利率上升就會導致融資成本增加，開發(fā)商為了降低收益減少的風險，在房產(chǎn)市場可觀的情況下就會抬高房價。所以二者的交互影響，房貸利率對房地產(chǎn)價格的影響效力就會減弱，不過長期中二者還是存在一定的均衡關系。

房產(chǎn)市場的波動性和風險性會隨著利率市場化制度推行及政府調(diào)控增強而增加，房貸利率風險也隨之顯現(xiàn)。因此，為降低房貸利率風險提出以下對策建議：一是鼓勵商業(yè)銀行提高住房貸款的退出門檻，收取提前還貸的違約金；二是努力促使信貸政策、住房金融政策和利率政策相協(xié)調(diào)，發(fā)展步調(diào)相一致，降低房貸市場系統(tǒng)風；三是利用資本市場規(guī)避房貸利率風險，例如商業(yè)銀行可通過房貸證券化來分散房貸利率風險，分離貸款的持有權和創(chuàng)造權，積極推進房貸的證券化進程。

（作者單位為天津師范大學經(jīng)濟學院）

[作者簡介：王亞南（1993—），女，山西陽泉人，天津師范大學經(jīng)濟學院2016級世界經(jīng)濟專業(yè)碩士研究生在讀，研究方向：開放條件下的宏觀經(jīng)濟。]

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