營改增后房地產企業稅收籌劃探析

【摘要】營改增實施的目的就是減少重復征稅、降低房地產企業的稅負。隨著營改增的推進和實施，房地產企業應該審時度勢，合理納稅籌劃，降低涉稅風險。本文以營改增對房地產開發企業的影響為切入點，提出了營改增后房地產企業稅收籌劃的思路，以期降低房地產企業的稅收風險和稅負，實現企業價值最大化。

【關鍵詞】營改增 房地產 稅收籌劃

為了促進經濟結構轉型升級，進一步減輕企業稅負，我國自2016年5月1日起全面實行營改增，這是我國結構性改革的重大舉措，房地產企業作為國民經濟的重要產業，應該以“營改增”為契機，在提升企業精細化管理水平的同時，通過合理的稅收籌劃降低企業的稅負。

一、營改增對房地產業的影響分析

（一）營改增對房地產企業稅負的影響

營改增前房地產行業的稅率是5%，營改增后按銷售不動產的收入的11%征收增值稅。理論上，營改增的實施的目的是通過進項稅額的抵扣降低企業的稅負，但實際稅負卻在增加。主要表現為：一是“營改增”后建筑企業稅負增加，并將轉移給房地產開發商。對于那些有下屬建筑企業的房地產企業來說，受到的影響更大。二是房地產企業在繳納政府性規費的時候不能取得增值稅的專用發票，因不符合進項稅額抵扣的條件，不能在繳納增值稅的時候從銷項稅額中進行扣除。

（二）營改增對房地產企業開發成本的影響

房地產企業的房地產開發成本主要包括：土地取得費用、開發前期費用、開發間接費用、建筑安裝工程費用、基礎設施配套費用、不可預見費用以及各種稅費、規費等。

首先，對采購成本的影響。房地產工程涉及的材料領域廣，不僅需要采購水泥、鋼筋等主要建筑材料，同時也需要采購諸如螺絲、鐵釘等零星材料，房地產企業材料供應商的資質不同，會對企業的稅負帶來不同的影響。例如企業在與小規模納稅人交易的過程中，往往無法取得增值稅專用發票，無疑增加了房地產開發成本。

其次，對人工成本的影響。房地產企業具有勞動密集型特征，如果房地產企業的合作勞務公司不是一般納稅人，將無法開具增值稅專用發票。房地產企業還可能會承受來自勞務公司的轉嫁危機，后者可能將政策壓力下的稅負轉移給房地產企業。

再次，對土地成本的影響。根據財稅[2016]36號文件的有關規定，土地成本、建筑安裝成本符合一定條件可以抵扣。營改增之后，應該盡量選擇土地出讓或土地轉讓的方式來取得土地，因為，這兩種方式可實現土地成本在增值稅計算中的扣除，而盡量規避運用拆遷補償費或配套建設的方式來支付土地成本，避免實際支付土地成本由于形式的差異而無法扣除。

（三）營改增對房地產企業財務管理的影響

一是對現金流量的影響。房地產開發企業具有產業鏈條多、周期長、資金需求量大等特點，營改增之后，大多數房地產企業需要在前期進行墊付增值稅和銷項稅額資金，如以預售方式銷售不動產的企業均要提前繳納一部分增值稅，增加了企業資金需求，影響了資金周轉；二是對企業財務核算的影響。營改增后，在購進工程物資環節、銷售環節財務核算模式較前發生了較大變化；三是營改增后對發票的監管顯得尤為重要，特別是銷售發票的開具、紅字及折扣處理、進項發票認證等。

（四）營改增對房地產企業銷售環節的影響

營改增前后，因老項目和新項目并存，銷售收入可能適用不同的稅種，從而引起稅負的不同；在銷售方式上，直接銷售或代理銷售會影響收入的確認時間，從而引起納稅時間不同；在結算收款上，銷售合同中結算與收款條款約定影響收入納稅義務時間，從而引起納稅時間不同；在銷售開票上，銷售開票時間也影響納稅義務發生時間。

二、營改增后房地產企業稅收籌劃的思路

（一）稅收籌劃貫穿經營各環節，提高精細化管理水平

一是在企業戰略上，可實行多元化企業戰略，商業地產和住宅項目同時開發，優化產品結構和類型，在開發類型和戶型設計上可考慮增值稅因素。例如商業地產的消費者通過獲得地產企業的增值稅發票，進而抵扣，使稅負降低，因此房地產企業可通過銷售轉嫁稅負；除房地產主業外，可向外拓展至園林、咨詢、裝修、物業、廣告等行業，不僅增加的了新的經濟增長點，同時也得到了抵扣的發票，降低了企業稅負。例如萬達集團在投資開發一般性的房地產時，會連帶開發商業性的星級酒店和商場，酒店和商場又促進一般房地產的銷售，成為新的業務增長點。

二是對于增值稅一般納稅人房地產企業，要從融資、土地取得、項目設計、供應商選擇、營銷等各個環節的費用和成本都要盡可能考慮銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣，加強對增值稅發票的管理，提高增值稅抵扣意識，將企業整體稅負水平保持在合理范圍內，最終實現稅負的合理與優化。例如，采購過程中對于不能提供抵扣的增值稅專用發票或者提供的抵扣比較低時，要和供應商議價，爭取以較低的價格購買所需求的材料。

三是利用好稅率差異。一方面合理選擇材料供應、勞務服務、融資渠道等合作企業。建筑行業的的稅率為11%，一般物資的稅率為17%，學會利用納稅對象之間的納稅差異，以達到減小稅負的目的。另一方面合理明確地劃分新老項目的費用界限，規避涉稅風險。房地產企業新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區分。例如房地產新老項目需共同承擔的成本費用，取得的增值稅專用發票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉出采用房地產老項目辦法的增值稅進項稅額。

四是加強納稅管理，利用好稅收優惠政策。一方面利用會計核算，找出潛在風險控制點，對招投標、融資、施工建設等環境進行整合，對可抵扣進項稅額及銷項稅額進行梳理。在完善會計核算的基礎上，進一步完善財務成本管理、投融資管理、預算管理及發票管理等。另一方面可在納稅義務時間和稅收優惠爭取上進行納稅籌劃，以實現減稅、免稅的目的。例如可以盡快取得增值稅的專用發票，但延遲銷售發票的開出時間；可以利用國家對新型環保墻體材料給予的優惠政策進行籌劃。

（二）加強增值稅專用發票管理和合同管理

發票管理上，作為增值稅一般納稅人房地產開發企業一方面要管理好銷項稅發票的開具和管理，加強管理各項購進業務，包括固定資產購進和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發票和相應的抵扣聯。另一方面，安排專人負責發票管理，加強財務人員和采購人員增值稅專用發票方面的培訓，對收到的專用發票嚴格審核，避免虛假發票給企業帶來稅務風險。

合同管理上，在訂立合同時，應做好增值稅發票的合同約定，避免出現不合法、不合規的發票，盡可能降低企業稅負。例如，對外簽訂的合同應以企業名稱為準，避免出現項目名稱；在簽訂建設安裝、裝修合同時，努力將“甲供”方式作為最終結果，明確建設方采購比例；在簽訂門窗、電梯等材料采購合同時，盡量以總價法結算，避免運輸、安裝等分別計價，造成企業成本上升；付款條款可約定見票付款，在對方出具購銷憑證、增值稅發票后再進行付款，避免出現已支付無法抵扣的情況，減少企業納稅壓力。

（三）利用好納稅人身份，做好供應商管理

供應商管理上，一是應提高認識，增加一般納稅人企業的合作比例。以優質供應商為基礎，尋求長期合作，在工程招標時，對一般納稅人資質要嚴格要求，做好企業供應商庫和分包庫的管理與建設。二是做好一般納稅人資質管理制度，設置專人、專崗，負責在當地主管稅務機關公布的官方網站進行查詢，并確認擬合作企業相關信息的真實性，并留存資質復印件，定期歸檔、以備查詢。三是利用購貨結算方式進行籌劃。購貨結算方式可以分為現金采購、賒銷和分期付款三種方式，從稅收籌劃的角度，房地產企業可盡量采取分期付款取得發票的方式，避免材料已經驗收入庫，但貨款尚未結清，供貨方不能開具增值稅專用發票的的情況。這樣增值稅進項稅的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，可以遞延增值稅的稅負并獲得資金的時間價值。

（四）健全渠道建設，積極轉變銷售策略

一方面應健全銷售渠道建設。銷售渠道上，應充分利用網絡營銷技術，降低營銷成本。另一方面，在營銷策略上，一是可以控制簽約銷售進度進行納稅籌劃。企業可以根據當月已預繳的增值稅款，控制銷售簽約進度，控制每月的開票金額，減少因開票的集中造成的對現金流的影響；二是提高精裝修和商業地產的銷售比例。精裝房的電器、燈具、潔具、裝飾材料、裝修工程可以取得增值稅進項發票予以抵扣，這樣企業增加精裝房的比例就可以降低稅負，例如萬科、保利、綠地等品牌開發商的精裝房比例達75%以上。對于商業地產，可根據項目情況采用不同的核算方式。如房產企業部分商業采取先租后賣的方式，商業部分在開發產品核算，企業可以考慮將該部分商業轉為固定資產，計提折舊后期再予以銷售。現行稅法規定，納稅人銷售自己使用過的固定資產，減按2%征收增值稅。

參考文獻

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作者簡介：周鐵軍（1975-），男，滿族，副教授，湖北江陵人，單位：四川行政學院經濟學教研部，研究方向：經濟學、財政稅收。