農村不動產調查技術的難點和應對

張晶

摘要：不動產登記政策自古就有，本文從不動產登記的歷史演變出發，分析了當前不動產調查的現狀及難點，重點比較了當前幾種不動產調查技術路線的優劣，提出了農村不動產調查的解決方案，重點介紹了云南省南寧市農村宅基地調查項目中采用的幾種完善的技術流程和創新性的技術方法，解決了農村不動產調查中存在的大量難點。

關鍵詞：農村不動產； 調查； 技術難點； 方案

農村不動產指的是農村地區普遍存在的定著物，通俗的講就是存在于農村地區且不可移動的財產，包括耕地，林地、建筑用地等等。目前，我國對于國家不動產管理的重心仍然在城鎮，忽略了農村不動產的管理，導致國家對農村不動產信息掌握不到位、各項不動產信息十分模糊，因此當處理一些農村實物配置和方案規劃時，由于掌握信息不全面而失誤連連。所以，農村不動產調查的技術改革迫在眉睫。

一、現狀研究

1.1不動產登記的歷史演變

從古至今，不動產的調查登記都十分重要。國外不動產登記的歷史可以追溯到公元前三千多年。我國不動產登記的開端是炎黃時期，當時的中國將國土劃分為九州，并且命專人繪制九州的詳細地圖，對農民擁有的土地進行精確丈量，并登記造冊，根據農民擁有田地的多少收稅。新中國成立以后，我國又進一步對不動產管理改革完善，使不動產管理更加條理細致，走出了一條中國特色不動產管理道路，對于我國的發展起到了積極的推動作用。

1.2我國農村不動產調查技術現狀和難點

當前，我國的不動產管理工作中存在諸多難點，致使在不動產的管理中存在許多紕漏，具體體現為以下幾點：一是不同不動產調查部門在調查過程中使用的標準不同、技術不同，導致匯總困難，難以達到信息共享的目的；二是不同不動產調查部門在不動產調查中各自為政，對于接邊調查不能相互配合，致使接邊矛盾，相互推諉扯皮，對不動產調查工作造成負面影響。

與此同時，土地類型的不動產登記存在另一管理登記難題——相互轉換。眾所周知，土地的實際管理者是人，有人的參與就有許多變數，比如耕地承包者響應國家退耕還林還草的政策，將耕地變為林地，或者是擁有耕地的農民進城務工導致土地撂荒，等等一些列問題都會造成農村不動產登記上的困難。從農村不動產調查執行人員的角度分析，主要有兩點困難，一是不同不動產的調查登記由不同專業隊伍執行，這些調查隊伍由行業內的專業人員組成，既不溝通，又不協作，甚至在接邊工作時相互刁難；二是農村多處于偏遠地區，不動產調查員朝九晚六的趕到農村去工作，真正有效率的工作時間太短，并且需要當地居民幫助時也不一定能得到積極的配合。這都造成了農村不動產登記在執行上的困難

二、解決方案

2.1實行不動產調查預調查

預調查指的是在進行野外不動產測繪成圖的同時確定從屬關系。此時進行的從屬關系統計雖然不完全準確，但也形成了農村不動產土地的第一手資料，這對于之后不動產的確認登記以及發證有重要幫助。預調查在不耽誤測繪人員本職工作的基礎上，完成了土地權屬調查，填補了不動產權屬無人調查的空白，大大提高了工作效率，節約了人力成本。拿到第一手預調查資料后，應交于國家地籍部門匯總，然后將匯總統計相對完整的資料給到各國土局所，打印相關的土地不動產調查表，而后將調查表分發到村，由村干部組織村民進行不動產登記填表，最后將填好的調查表和權源資料交給國土所進行歸檔匯總。

2.2圖表自動匹配一致法

我國之前采用較多的土地不動產調查法是調查員現場填表法，實際操作是測量員現場做草圖，然后由不動產業主輸入相關不動產信息。進入二十一世紀后，隨著計算機的普及和發展，結合不動產調查登記中實際存在的問題和特點，研發了一套智能不動產調查錄入程序，并且將AUTOCAD 平臺的組件嵌入該程序中，提高了工作效率，節約了人力成本。該不動產調查錄入程序有四大主要功能，一是使外業數據一次性錄入成為可能，數據和CAD圖相互對應，避免重復錄入，降低了失誤率；二是可根據不同不動產調查對象形成不同調查表格，避免了不同不動產項目之間的失誤錯填；三是避免了傳統手工填寫時易錯亦漏的問題，提高了不動產數據錄入的正確性；四是使不動產調查數據攜帶、傳輸以及共享變得更加便利，使不動產調查工作效能更高。

2.3現場檢核驗收法

由于農村交通不便，不動產數量多等特點，經驗豐富的不動產調查員總結出了一套現場檢核驗收法，并且收到了很好的反饋效果。具體實施方法為：不動產調查組到村后，請村長為其安排村不動產調查負責人，然后由不動產調查員、測繪員和村不動產調查負責人組成村不動產三人小組，進行該村的不動產調查。三人承擔三種不同的職責，測繪員負責繪圖以及實地測量核實等信息收集事宜；不動產調查員則負責現場考核檢查，以免出現錯誤；村指派的調查負責人主要擔任領路工作，避免因調查員和測繪員不熟悉環境而重復調查錄入的情況。

三、結語

不動產登記對一個國家的發展至關重要。由于農村地域廣且復雜的環境特點，致使農村不動產調查在實施中尤為困難，因此，做好農村不動產調查是我國不動產登記和改革的重點和難點。在本次的云南省南寧市農村宅基地調查項目中，采用本文中所描繪的調查方法，較好的解決了在以往農村不動產調查中常遇到的問題，提高了調查的工作效率，節省了人力物力。同時，也證明了本文中所論述的不動產調查方法的切實可行性。

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