淺談信息不對稱對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的影響

王愛萍

摘 要：信息不對稱是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要內(nèi)容，在實(shí)際生活中，信息不對稱問題隨處可見。該理論應(yīng)用范圍非常廣泛，同樣也適用于房地產(chǎn)市場。本文簡要的闡述了房地產(chǎn)市場領(lǐng)域包含的多種信息不對稱現(xiàn)象，以及這些信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，并且提供了一些解決方案。

關(guān)鍵詞：信息不對稱 房地產(chǎn) 逆向選擇 道德風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F722 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）08（b）-144-02

1 引言

信息不對稱是指交易中的各個(gè)主體擁有的信息不完全相同。在社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)等活動(dòng)中，一些成員擁有其他成員無法獲得的信息，因此造成了信息不對稱的現(xiàn)象。在如今這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，掌握了信息就等于抓住了機(jī)會(huì)，在市場上，掌握信息較多的人，往往能獲得更多利益，反之，則會(huì)處于相對不利的位置。

信息不對稱包括兩層含義，經(jīng)濟(jì)學(xué)中常說的信息不對稱是指可量化的信息不對稱，通俗的講就是掌握信息的多少，這是其中的一層意思。另一層，包含主觀性的信息不對稱，這個(gè)主要取決于人的認(rèn)知和思維能力等。以股票市場舉例來說，面對股市時(shí)，擁有相同的可量化的市場信息的人，對股市的判斷結(jié)果也可能是千差萬別的：對于股市變動(dòng)，有些人認(rèn)為是建倉的好時(shí)機(jī)時(shí)，可能還有一部分認(rèn)為該減倉了。第二個(gè)層面的信息不對稱，一般是不可量化的，他是受人的認(rèn)知體系和主觀判斷影響的。從上述兩個(gè)層面出發(fā)，我們可以從兩個(gè)方面盡量消除“信息不對稱”，我們需要通過更多的方式和渠道獲取有效的信息，由于每個(gè)人的社會(huì)分工和專業(yè)的區(qū)別，在自己不熟悉的專業(yè)領(lǐng)域往往所知甚少，這就需要通過不斷的學(xué)習(xí)來拓展知識(shí)的廣度和深度；在其基礎(chǔ)上，我們必須多學(xué)習(xí)和思索，從多個(gè)角度分析和解決問題，提高自身的認(rèn)知和判斷能力，打破思維局限性，能吸納和聽取更多的意見。雖然很難徹底消除“信息不對稱”，我們也應(yīng)該盡力去削弱它，把信息不對稱的危害降到最低。

在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息不對稱發(fā)生在事前，會(huì)引發(fā)逆向選擇問題，若發(fā)生在事后，則會(huì)引起道德風(fēng)險(xiǎn)。在貨幣流通市場上，劣幣驅(qū)逐良幣的問題；在二手車市場上，壞車充斥好車的問題；在勞動(dòng)力市場上，壞人碾壓好人的問題，這些都是逆向選擇的體現(xiàn)。一般情況下，對于交易物品的情況，賣家知道的信息要比買家多，如上述的二手車市場的買賣，商家對所賣車輛的了解要遠(yuǎn)多于消費(fèi)者。反例也是存在的，如醫(yī)療保險(xiǎn)問題，通常投保者擁有的信息更多。道德風(fēng)險(xiǎn)的問題也是很普遍的。如在金融活動(dòng)中，資金短缺者獲得融資后，違反合同條約擅自改變資金用途；在保險(xiǎn)中，投保者的保險(xiǎn)生效后，自我防范意識(shí)就會(huì)減弱，因?yàn)樗麄冎兰词拱l(fā)生事故，損失也是由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的；股份公司中的代理問題也屬于道德風(fēng)險(xiǎn)，在股份公司中，經(jīng)理人與股東的目標(biāo)不完全一致，由于經(jīng)理人具有信息優(yōu)勢，而契約的不完整和監(jiān)督成本問題，使得在決策時(shí)，經(jīng)理人會(huì)利用其優(yōu)勢掩飾公司經(jīng)營的真實(shí)狀況，維護(hù)了自身的利益，而對公司產(chǎn)生不良的后果。

如今的房地產(chǎn)市場，也在方方面面受到信息不對稱的影響。近十年左右我國的房地產(chǎn)市場總體上價(jià)格一直在增長，即使偶爾出現(xiàn)回調(diào)現(xiàn)象，當(dāng)短暫的回調(diào)結(jié)束后，價(jià)格甚至?xí)霈F(xiàn)跳漲。即使在相對嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)價(jià)格也還在高位運(yùn)轉(zhuǎn)。最新的研究資料表明，全國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過發(fā)達(dá)國家水平，尤其在一線城市，住房成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入水平所能承受的范圍。

從國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上看，房產(chǎn)交易的參與方一般包括房地產(chǎn)商、購房者、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、金融中介機(jī)構(gòu)，這幾個(gè)參與主體相互之間都存在著信息不對稱的現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)商與購房者之間的信息不對稱

房地產(chǎn)市場上的信息不對稱主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商與購房者之間。鑒別房子的綜合指標(biāo)十分復(fù)雜，包含地理位置、配套設(shè)置、成本、質(zhì)量等，需要較強(qiáng)的專業(yè)能力。購房者只能通過房地產(chǎn)商對外披露的所有信息和自己有限的房產(chǎn)知識(shí)，對房子情況進(jìn)行一個(gè)粗淺的判斷，對于隱蔽的房屋信息則更是無從知曉。而房地產(chǎn)商，由于具有較強(qiáng)的信息優(yōu)勢和專業(yè)知識(shí)，處于非常有利的位置。很多購房者只有在裝修或者住進(jìn)新房之后，才發(fā)現(xiàn)房屋可能偷工減料了，與當(dāng)初的承諾不完全一致等問題。房子的價(jià)格，是由房地產(chǎn)商根據(jù)地段、朝向、樓層等多個(gè)因素綜合決定的，購房者很難掌握房地產(chǎn)商品的價(jià)格。

新房的物業(yè)一般也是由房地產(chǎn)商指定的，消費(fèi)者對物業(yè)基本沒有初始選擇權(quán)，在交房后，若是購房者發(fā)現(xiàn)物業(yè)水平與承諾的有較大差異，想要更換物業(yè)非常困難，業(yè)主和物業(yè)的糾紛在房地產(chǎn)市場上屢見不鮮。另外，購房合同和條款一般都是由房地產(chǎn)商提前制定的，所以合同一般都會(huì)更有利于房地產(chǎn)商，消費(fèi)者作為弱勢群體很難不遵照合同執(zhí)行。對于房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題，購房者也比較被動(dòng)。由于新房的權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，購房者什么時(shí)候可以拿到房產(chǎn)證都是不確定的。曾經(jīng)聽說某個(gè)小區(qū)的購房者，入住三五年后，都還沒有拿到房產(chǎn)證，與房地產(chǎn)商也是多次協(xié)調(diào)未果，其中的緣由糾紛也是很難說清楚。

3 房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與購房者之間的信息不對稱

在二手房市場，由于房源可獲得性、房產(chǎn)買賣過戶流程的繁瑣性等復(fù)雜因素的存在，買賣雙方私下交易的情況現(xiàn)在越來越少，房產(chǎn)中介成了雙方的主要紐帶。在該市場上，購房者對房屋的信息掌握不完全，房產(chǎn)中介對市場行情和房屋的情況了解的都更加全面。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的中介是魚龍混雜，缺乏誠信的小中介公司不在少數(shù)，他們在流程、規(guī)章上都不完善。規(guī)模較大的中介公司在這些方面完善了很多，但是他們同樣也是會(huì)以追求自身利益最大化為目標(biāo)，很多中介在買賣雙方談價(jià)時(shí)，采取的策略就是分而治之，以避免雙方直接碰面。此時(shí)只有中介清楚全局情況，買賣雙方所知道的信息是很不對稱的，但是中介為達(dá)成交易，賺取中介費(fèi)，一般只是在買賣雙方之間斡旋，壓低賣主價(jià)格，抬高買方的出價(jià)。

4 購房者與金融中介機(jī)構(gòu)的信息不對稱

近年來，很多銀行都推出了消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)一般審核都不是很嚴(yán)格，尤其對央企國企等企業(yè)員工，門檻比較低。消費(fèi)貸是銀行為使消費(fèi)者購買商品或勞務(wù)而向其提供的貸款。原則上若購房者已有占用的消費(fèi)貸，則房貸額度會(huì)受到影響。但是由于受信息不對稱的影響，很多購房者利用時(shí)間差，在申請消費(fèi)貸后，銀行審核貸款前暫時(shí)不提取消費(fèi)貸，審核通過后再提取這部分貸款，以用作房貸的首付款。實(shí)際上這樣的行為，違反了消費(fèi)貸的用途，且利用房貸的漏洞加大了購房的杠桿作用。對于剛需的購房者，其危害還不大。不過很多炒房者，利用各種金融行業(yè)的漏洞，以貸款為房產(chǎn)首付，再貸款炒房，等待房價(jià)大漲后，再把房產(chǎn)賣掉，更有甚者，基本是空手套白狼。房地產(chǎn)市場在這些炒房者的擾亂下，投機(jī)行為屢見不鮮，市場泡沫嚴(yán)重，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，市場秩序會(huì)更加混亂。

房地產(chǎn)市場的這些信息不對稱，會(huì)引起房地產(chǎn)市場的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題。

逆向選擇，是指在簽訂合同之前，市場交易的某一方具備另一方所不了解的信息，而這些信息可能使優(yōu)勢方受益，另一方的利益受損。購房者由于不了解所有房屋的實(shí)際情況，他們的預(yù)期價(jià)格應(yīng)該定在房屋的平均價(jià)格水平上，在這種情況下，高質(zhì)量的房屋比較容易退出交易。對于剩余的房屋，消費(fèi)者則會(huì)繼續(xù)以平均價(jià)格出價(jià)，如此循環(huán)往復(fù)，購房者作為信息劣勢方就做出了“逆向選擇”，從而在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了“劣幣驅(qū)逐良幣效應(yīng)”。

道德風(fēng)險(xiǎn)在雙方信息非對稱的情況下，信息優(yōu)勢方在合同契約簽訂后，為使自身利益最大化，而做出損害信息劣勢方利益的一種行為。房地產(chǎn)商為降低成本，增加收益，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程偷工減料，加大公攤面積，占用規(guī)劃綠地等行為。二手房市場上，當(dāng)房產(chǎn)市場過熱時(shí)，有時(shí)賣方會(huì)出現(xiàn)違約拒賣且不賠付違約金，或一房多賣等情況，這些違背道德的行為，使得購房者的利益嚴(yán)重受損，也擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。

在中國現(xiàn)有的體制下，國內(nèi)的房產(chǎn)市場上，政策對房產(chǎn)的走向影響非常大，基于此還存在一種不道德行為，即政策制定者和執(zhí)行者擁有第一手信息，基于將要實(shí)施的政策，他們可以私下授意親朋好友，在市場發(fā)生變化前做最出有利的選擇，從而謀取更多的利益。當(dāng)散戶搶房者從新聞中得到最新的政策消息，第一時(shí)間去購房時(shí)，這部分先鋒者已經(jīng)能夠比后知后覺者獲得不菲的收益。第一手信息擁有者，可以優(yōu)先布局，收益更是不可想象。這種現(xiàn)象與股市里莊家與散戶的關(guān)系比較相似，一個(gè)政策可以使股市風(fēng)起云涌，房市何嘗不是如此呢。而第一手消息擁有者，由于獲得了先機(jī)，便可以淡定的坐看云起云落，這種行為對房地產(chǎn)市場的健康有序運(yùn)行也是非常不利的。

針對信息不對稱引起的各種不良現(xiàn)象，需要從政府、房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介和購房者著手，制定切實(shí)有效的對策。由于政府的權(quán)威性，其政策執(zhí)行具有強(qiáng)制性和高效性，政府的宏觀調(diào)控職能，也使得政府成了解決問題的核心。政府需要制定更加有效和縝密的法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)信息的披露，提高房地產(chǎn)市場信息的透明度。規(guī)范政府官員，房地產(chǎn)商，房產(chǎn)中介，個(gè)人賣主，購房者的行為，完善整個(gè)社會(huì)的信用和誠信機(jī)制。

作為房地產(chǎn)商應(yīng)該要有長遠(yuǎn)的眼光。聰明的消費(fèi)者一般會(huì)通過品牌為自己篩選商品，名牌除了是一種身份的象征外，還是質(zhì)量保證的代名詞。在信息不對稱的情況下，很多消費(fèi)者也愿意花費(fèi)更多的金錢，購買品牌商品。所以品牌其實(shí)是消除信息不對稱的一個(gè)有效手段。基于此實(shí)踐結(jié)果，房地產(chǎn)商應(yīng)該通過誠信、過硬的房產(chǎn)質(zhì)量和一流的服務(wù)等，努力打造出自己的品牌名片。在品牌效應(yīng)下，房地產(chǎn)商不太容易被逆向選擇，消費(fèi)者也能購買到滿意的房產(chǎn)，從而達(dá)成雙贏的局面。

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