我國房地產金融風險及防范研究

【摘要】近些年，中國房地產市場成長迅速，市場運行機制和規則日趨完善，房地產市場日益繁榮。房地產市場體系不斷完善，其中包括房地產中介市場、租賃市場、存量市場和土地市場。房地產市場資金密集，所需的資金絕大多數依賴金融，房地產金融便由此產生，迅速發展。但是，發展的同時伴隨著各種金融風險。房地產業的穩定與發展取決于房地產金融的健康發展，于是對房地產金融風險的防范和控制至關重要。

【關鍵詞】中國房地產金融 風險 防范與控制

當今，房地產行業在我國乃至世界都是重要產業，在社會主義市場經濟體制下的中國，經濟體制改革不斷深化，房地產行業正日益顯示出在社會生產和群眾生活兩方面不可缺少的功能，逐步發揮其作為國民經濟基礎和導向的作用。房地產業開始、發展和穩定的每個階段，都需要巨額資金和多種金融服務的支持，這些都需要房地產金融發揮其作用。

一、房地產金融的含義及作用

（一）房地產金融的含義

房地產金融的含義是指房地產企業通過相關渠道籌融資和獲得各種金融服務，包括信用渠道和貨幣流通渠道等，其對房地產的開發、建設、銷售、消費等各個方面產生影響。

房地產金融有廣義和狹義之分。前者指的是與房地產行業有關的一切金融活動，含義相對籠統。后者則表現在各種具體的金融形式上，包括設立住房儲蓄機構，發行企業債券，房地產企業股票基金上市，設立按揭性質的證券公司等。

（二）房地產金融的作用

房地產開發、銷售和消費時需要資金，房地產企業則可以運用多種融資方式和各種金融工具籌集和融通資金以支持需求，促進房地產生產的資金鏈循環，保障各項房地產工程穩定進行。

房地產金融的作用不僅僅只表現在房地產企業方面，同時也對改善人民居住水平，培育支柱產業，實現我國政治目標起到了保障作用。我國要想發展房地產業和實現小康社會目標必須要有長期且明確的房地產金融政策支持。

二、房地產金融風險及其原因

（一）我國房地產金融風險

我國的房地產金融風險是指我國的金融系統，特別是我國的商業銀行，在為房地產商提供金融服務，融通資金，辦理結算業務時，遇到各種事先沒有辦法獲知的不確定因素干擾，從而使實際收益偏離了預期收益，金融系統將要承受的各種風險。這里需要指出的是，房地產金融風險既包括可能的未知損失，同時也包括可能的未知收益情況，本文將著重研究的是未知損失方面。

房地產行業由于是高投資同時具有高利益的行業，決定其先天就是高風險的。中國房地產金融發展歷史數十載，已經基本形成了一套組成結構明顯的金融體系，其以我國商業銀行貸款為主，房地產基金，住房儲蓄銀行、合作社等其他融資方式為輔。這套體系表明房地產金融風險不再只是單獨業務，某個金融機構的風險，而是整個房地產金融體系的風險。

（二）房地產金融風險分類

1.房地產資金融通業務方面的風險。（1）信用風險。房地產相關企業或者住房消費者由于缺失信用所造成風險就是信用風險。由于他們向銀行借款后無力償還或者不愿償還，導致貸款銀行不能按時甚至無法收回本金及利息，造成了嚴重的信用風險。這種風險既可能是貸款前商業銀行對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發放后其他情況的變動造成的。

（2）流動性風險。流動性風險是一種現金風險，由于金融機構缺乏足夠的現金或者隨時能轉換為現金的其他金融資產，導致不能清償到期債務和滿足客戶取款要求。流動性風險有兩種，包括原發性和繼發性風險。前者指的是銀行資產結構比例不合理，中長期貸款比例相比短期過高，而滿足客戶提款需要的現金不能完全通過現金和國庫券彌補，同時融入現金的方法和渠道有限，最終結果是流動性不足，導致流動性風險。后者則是由信用風險引起的。

（3）資產負債結構風險。房地產行業在融通資金時，銀行業資產結構中中長期貸款所占比例大，如果銀行業的負債結構多以活期存款投入，就極容易造成風險。

（4）資產質量風險。如果中長期貸款中存在逾期不還、無力償還和無法追索等質量差的貸款，就會形成壞賬，銀行業就會面臨資產質量風險。

（5）利率風險。如果貸款利率下調、存款利率上調，或者說二者同向變動但利率差不斷變小，都會造成風險，使銀行在經營方面造成損失。在中長期貸款中利率變化很大，利率風險也就越大。房地產金融尤其是住宅金融的貸款期限一般都很長，自然銀行面臨的利率風險就會很大。

（6）通貨膨脹風險。實際利率是剔除了通貨膨脹率后的名義利率。在名義利率不變時，通貨膨脹會影響實際利率，使其下降甚至變成負數，對銀行業極其不利，造成銀行業資金損失。

2.其它風險。房地產金融風險除了上述風險外，還存在很多其他風險，比如說銀行在業務操作過程中由于失誤造成的操作風險；經營管理過程存在問題導致效益下降甚至虧損的風險；國家相關政策變動造成的政策風險；房地產保險以及信托方面的風險；對法律不了解引起的法律風險等。

（三）房地產金融風險形成的原因

1.房地產業融資結構不合理。近些年來，受到房地產行業暴利特點的影響，大量企業轉進房地產市場謀求高利潤，然而這些企業里能達到在證券市場上市融資標準的是少之又少。絕大多數企業還是依靠銀行提供貸款來融資。有實際數字表明，全國房地產貸款中依賴銀行貸款的在50%左右，而部分大型城市更是高達80%。銀行因此間接甚至直接承受起房地產市場各環節的風險，一旦某一環節出現問題，風險最終傳遞給銀行，逾期貸款和呆滯資金使銀行蒙受損失。

2.相關政策、法律不健全。目前我國存在一種比較極端片面的現象，某些地區認為房地產業對經濟增長有強大的推動作用，從而為了去片面追求GDP的增長，容易造成這些地方的經濟增長過分依靠房地產開發。一旦出現開發商存在很差的資信、房屋竣工期限與質量都無保證的情況，銀行便要承受這種以虛擬房地產作為抵押物的風險。

3.銀行與開發商信息不對稱。在信息的了解程度上，開發商比銀行更有優勢。銀行并不了解開發商的情況，也不了解房地產市場的風險程度，而開發商直接掌握自身的全部信息同時深知房地產開發的風險。再加之我國個人和企業信用制度還不完善，極易出現空手套白狼的現象。

三、房地產金融風險防范與控制

從根本原因上看，土地制度、商業銀行管理體系、房地產行業復雜等綜合因素造成了房地產金融風險，因此我國應加大對相關方面的改革力度從而來避免風險的進一步擴大。如果我們僅僅從房地產金融運行規則和機制本身去考慮，結合相關的國際經驗和根據中國當前國情，可通過以下幾點加以防范與控制：

（一）創造多元化的融資渠道和發行證券來轉移分擔房地產融資風險

目前我國一方面要控制銀行信貸規模，另一方面要創造其他融通資金的方法與途徑，通過各種不同的途徑轉移風險，將風險分散在不同領域。這樣一來，我國便可以基本解決房地產商過分依賴商業銀行的問題。不僅如此，房地產企業還可以發行股票、企業債券等融通資金。

（二）運用我國政府的宏觀經濟政策，調節、控制和引導宏觀經濟；運用中央銀行的監管職能對房地產市場實行強有力的監督管理

健康穩定的房地產金融市場不僅有利金融系統的發展，對我國國民經濟和政治穩定也至關重要，因此我國政府必須加強宏觀調控，控制風險，引導各種金融機構能夠合理公平的競爭，維持其健康穩定。同時，中央銀行應加大調查房地產市場存在的問題并能夠精準分析，及時將相關信息公開，及時對相關不利態勢發出預警并積極采取應對措施，指導各金融機構的行為并嚴格監管。房地產市場其實并不是完全競爭市場（尤其在中國是半壟斷性），當上調利率時，確實能夠抑制住房需求，但并不會讓房價降下來。開發商不會為了增加銷售量去降價出售，他們往往會暫時不賣房，囤積住房，等到購買力恢復正常后反而去加價銷售。因此，政府監管機構應抓住房地產問題的根源，比如說從土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府對土地的監管，從根本上調節房價。

（三）建設房地產金融風險監測系統

我國應該建設相關方面的風險監測系統，及時分析房地產的供給和需求，及時預報風險，穩定持續的監測房地產金融體系。

（四）完善房地產金融的法律環境

結合中國國情和國外經驗，合理制定相關政策法規來有效防范控制風險，保障房地產金融市場穩定與發展。

（五）完善我國的個人以及房地產商的信用制度

目前我國還處于個人和企業相關信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的階段，應逐步建立完善的適合我國國情的信用制度。通過信用制度約束個人和企業的行為，防范信用風險。

四、結束語

房地產業已經成為了我國國民經濟支柱產業，房地產業的穩定與發展離不開房地產金融的安全與穩定。加大防范和控制房地產金融風險的力度，才能有效保障房地產業、房地產金融業以及國民經濟穩定發展。

參考文獻

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[4]陳燦煌.地產金融風險的成因及防范.經濟論壇，2006年3月.

作者簡介：劉成（1995-），男，漢族，安徽六安人，大學本科，就讀于安徽財經大學，研究方向：金融學。