行政救濟介入物業管理領域研究

摘 要 行政救濟往往是行政相對人通過行政復議、行政訴訟甚至行政賠償等方式進行維權。從表面來看，物業管理主要是物業服務公司與業主、小區之間的法律關系，與行政行為之間并不存在過多的交集，但實踐中往往出現一些糾紛，通過民事爭議解決途徑無法取得效果，或者困難重重，但如果嘗試行政救濟途徑，卻會“柳暗花明又一村”。本文從律師執業經驗出發，結合行政法的相關理論，闡述了通過行政救濟手段來化解物業管理領域糾紛的新思路。

關鍵詞 物業管理 業主 行政救濟 維權

作者簡介：廖志松，浙江金道律師事務所律師。

中圖分類號：D922.1 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.246

物業一詞，現今使用最多的是在物業管理、物業服務等詞語中，在香港、日本，物業就是指房產。物業一詞引進之后，不是作為房產的同義詞得到推廣，而是與管理一詞合用而受到認可推廣，日常生活用語中物業既可以代指物業服務公司，又可以代指物業管理。國務院《物業管理條例》中只有物業管理的定義，而沒有對物業進行定義，但從物業管理一詞的定義中可知，物業其法律上的概念應當是指“房屋及配套的設施設備和相關場地”。

房地產作為中國近二十年來最火熱的城市產業，其儼然成為國家的支柱產業，同時也是國民投資的重點。隨著大量住宅小區的投入使用，老小區的簡約管理模式受到極大的挑戰，物業服務公司隨之孕育而生，物業服務的內容包含房屋及配套設施設備的維護、養護，包括對小區的環境、衛生、綠化、停車和公共秩序進行維護

物業管理的特殊性和重要性，使得其既與住房建設部門存在行政上的管理關聯性，又與當地街道社區相互依存，再者業主大會、業主委員會作為業主自治管理組織參與其管理決策。物業管理領域的糾紛不僅僅是拖欠物業費，還大量存在相鄰權糾紛、違章建筑，甚至還有變更建設規劃這樣不易為人所知的問題。本文嘗試從行政救濟途徑來談靈活處理物業管理領域糾紛，對物業管理領域中一些較為特殊的糾紛矛盾另辟蹊徑，提出一些處理的思路。

一、業主委員會成立后不予備案登記的糾紛

新成立的業主委員會因無法在政府機關備案，其合法性受到質疑，得不到街道、居委會、物業公司等的認可，無法開展正常工作。此類糾紛主要發生在業主大會會議的召開未接受街道的指導和監督，或者是業主委員會中的具體成員受到街道或房管部門的排斥。

（二）具體法律規定

國務院《物業管理條例》第十六條、《業主大會和業主委員會指導規則》第三十三條均規定，業主委員會在選舉產生之日起30日內，向物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續。

（二）行政救濟方法

行政機關不予備案理由往往有：成立的程序不合法、提交的資料不全、業主委員會組成人員不適當等。在實踐中，經行政訴訟后有勝訴案例，獲得法院支持要求上述行政機關履行備案職責。成立的業主委員會以自己的名義起訴房產行政主管部門或街道辦、鄉鎮政府。需要注意的是，在業主大會會議的召開、業主委員會的成立過程中，盡可能向主管單位提出指導、幫助的請求，并保留要相應的證據。

二、劃分或調整物業管理區域引起的糾紛

物業管理區域的劃分將會影響到共用設施設備的配置、業主委員會的重新設立（每一個物業管理區域成立一個業主大會，也就會對應一個業主委員會及物業服務公司），完全有可能影響到一個物業片區的穩定。

（一）具體法律規定

國務院《物業管理條例》中多次提到物業管理區域，但在具體操作中如何劃分管理區域，杭州市作出了相應的細化：

1.主動劃分物業管理區域。《杭州物業管理條例》第二十七條規定，小區所在房產主管部門會同街道、鄉鎮政府及社區，遵循相對集中、便于管理的原則，根據小區物業的共用設施設備配置、建筑規模等情況對物業管理區域進行劃分。

2.經申請調整物業管理區域。《杭州物業管理條例》第二十八條規定，小區業主委員可以向房產主管部門提出調整物業管理區域的請求，房產主管部門應當20個工作日內，會同當地街道、社區作出決定。

（二）行政救濟方法

在實踐中有業主提起行政訴訟，要求撤銷行政機關劃定物業區域案決定成功的案件，但暫沒有提出調整物業管理區域而引起的案例，如：四川成都某區房地產管理局將“中央花園清水河片區”劃分成5個物業管理區域，忽視物業共用設施設備的權屬、使用與維護等問題的。部分業主通過訴訟維權，法院支持了業主的訴訟請求，責令重新劃分。另外，北京首例不服海淀區建委重新劃定物業區域案，在一審被裁定駁回后，二審法院認可了業主個人的原告主體資格，指令一審法院繼續審理該案。對于此類糾紛視情況，可由業主個人或業主委員會提起行政訴訟：

1.業主個人不認可物業管理區域劃分的，可以起訴房產行政主管部門，請求撤銷該物業管理區域劃分的行政行為。

2.業主委員會提出的調整物業管理區域，如行政機關未同意，可以請求行政機關履職。

三、變更建設規劃的糾紛

實踐中較多業主入住后發現之前了解的規劃與交房后的實際情況不符。買房時規劃的園林、廣場不見了，綠化面積也明顯縮水，采光、通行等相鄰權受到極大影響，甚至物業用房也縮水或干脆被挪作他用。遇到這種情況下，業主可以考慮通過行政復議、行政訴訟維權，撤銷違法的規劃審批，爭取自身的合法權益。

（一）具體法律規定

《商品房銷售管理辦法》第二十四條明確規定：房地產開發企業不得擅自變更規劃，即使需要進行變更，也需要由城鄉規劃主管部門采取聽證會的形式，聽取相關利害關系人的意見，如果規劃變更導致商品房的結構型式、戶型和朝向發生變化，房地產開發商應當書面通知利害關系人，如果修改、變更給利害關系人造成損失的，應當依法給予補償，甚至《物權法》第七十六條規定：改建、重建建筑物及其附屬需經雙“三分之二”的業主同意。

（二）行政救濟方法

針對開發商正在辦理或辦理完成的規劃變更手續，被侵權的業主或業主委員會可以向當地規劃部門提出行政復議和訴訟，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可。在徐州一小區物業用房擅自變更規劃挪作他用一案中，位于徐州市泉山區黃河南路369號藝君花園（一期）是2000年開發建設、2001年交付使用的物業小區。物管公司接手后，開發商只提供2間車庫供物管使用。但后來了解，開發商將該小區的物管用房出租給他人經營幼兒園。該小區業委會向法院提起起訴要求開發商交付物管房時，開發商出示了物管用房已變更為營業房的規劃變更手續。業委會針對該份手續，選擇了向徐州市人民政府提起行政復議，復議決定撤銷徐州市規劃局的前述變更規劃決定。開發商不服復議決定提起行政訴訟，經過徐州市中級人民法院、江蘇省高級人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復議決定。這一案件，可謂是程序用盡，但開發商之所以敗訴，其根本就應當在于其變更規劃沒有履行相關的法定程序，而且損害了利害關系人的合法權益。

四、物業服務企業資質引起的糾紛

小區業主不滿意開發商前期選定的或現有的物業服務公司的服務，想另行選聘，但可能因為其他各種原由受阻，比如物業服務合同未到期、業主大會會議難以召開等。如果能夠收集到足夠的證據，證明該物業服務公司存在不符合《物業管理企業資質管理辦法》的情形，業主或業主委員會可以提起行政訴訟，要求主管行政機關撤銷該物業服務公司的資質證書，以實現解聘的終極目的。

（一）具體法律規定

建設部《物業服務企業資質管理辦法》第五條規定針對各資質等級物業服務企業的條件在注冊資本、專業人員數量等進行了詳細規定。需要注意的是，杭州市配合《公司法》關于注冊資本認繳制的修改，已經對注冊資本的要求放開，并且也不實現每年年檢，甚至2017年隨著國務院對行政審批權的放開，物業一級資質以下也無需審批了。

（二）行政救濟方法

雖然針對的是物業公司的資質，但其實質解決的是實踐中的物業公司和業主委員會等之間的爭議，可謂是劍走偏鋒，達到最終目的。實踐中有成功案例，某小區眾多業主對開發商前期物管公司服務不滿意，但苦于小區中的業主大多是投資購買，實際的入住率太低，沒有達到召開業主大會的條例，小區業主委員會也沒有成立，導致解聘現有的物業公司，無法通過業主大會決議方式來完成。這個局面比較被動，但業主向律師咨詢調查之后，認為該物業公司的資質審批有問題，建議他們從物業公司資質合法性方面切入，通過行政救濟的辦法拿掉現有物業公司資質，以實現撤換物管的目的。律師先是向房管局發去了《律師函》，向房管局反映情況，要求主動撤銷該物業公司的資質。房管局作為主管部門組織幾方進行調解，但最終沒有結果。之后，業主向法院提起行政訴訟，將房產局作為被告，要求撤銷物業公司資質的。面對訴訟的壓力，房管局只有依據調查的情況撤銷了該物業公司的資質，業主達到了相應的目的后撤訴了。在這一案件中，行政機關的處罰措施其實也達到了解決民事合同爭議的效果。

此外，城市執法部門針對業主、業主委員會或小區違章建筑等所作的行政行為，如不服可以通過行政復議、訴訟維權，這類糾紛相對上述的糾紛，行政機關介入較為明顯，沒有太大爭議，因此不作特別梳理。畢竟涉及物業管理的法律法規數量眾多，需要運用行政法律來解決相關爭議，其前提還是需要熟悉大量的法律法規，在遇到糾紛時找到行政機關管理的職能依據，以此來作為解決糾紛的切入點。

參考文獻：

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