論前期物業管理合同的法律效力

崔武

【摘 要】由于前期物業管理合同由開發商和物業管理公司簽訂，業主不能參與合同談判和簽訂，但需要履行物業管理合同中規定的相應義務，以及大量的財產糾紛。本文將討論早期物業管理合同的法律性質及其對業主的影響。

【關鍵詞】管理合同；物業

開發商從出售物業到業主會議，業主不能選擇物業管理公司物業管理，物業管理迫在眉睫。因此，法律允許開發商選擇物業管理企業，簽訂早期物業管理合同具有重要意義。因為早期的物業管理合同簽署的開發商和物業管理公司、業主沒有機會不能參與合同談判，簽署，但需要物業管理合同履行相應的義務，有效的“中華人民共和國物業管理合同法律”的法律性質和“中華人民共和國物業管理條例等法律、法規和業主并不明確。這導致了許多財產糾紛

物業管理合同是指物業管理企業根據業主或業主會議的要求，在物業管理企業選擇物業管理企業之前，由房地產開發商和物業管理公司簽訂的物業管理合同。物業管理合同的法律性質有以下爭議：一些學者認為物業管理合同是合同，因為合同的最基本特征是處理委托事務的合同目的，和物業管理合同符合這一特點。業主和物業管理企業簽訂的物業管理合同的目的是通過物業管理公司的有效管理，為他們創造一個干凈、美麗、安全、便捷的居住環境。一些學者認為，物業管理合同屬于服務合同。由于財產合同是業主與物業管理企業之間的協議，物業服務由物業管理公司向業主提供，業主支付相應的報酬。這一概念首先放棄了過去使用的“物業管理合同”或“物業管理服務合同”的名稱。同時，物業服務合同的主體是業主和物業管理企業，其目的是房地產服務的行為。其他學者認為物業管理合同屬于非典型合成合同。然而，一些相關的內容，如住房服務和車輛管理服務，具有承包和保留合同的特點。還有就業契約理論、契約理論、代理理論等?！段飿I管理條例》第三章被稱為“物業管理服務”，第四章為“物業管理服務”，第三章為“第二十一、二十五份物業管理、二十六部分管理”及另一份“物業服務契約”。由此可見，物業管理條例并沒有明確界定財產契約的法律性質。明確物業管理合同的法律性質，對于界定物業管理企業的法律地位，防止和正確處理物業管理糾紛具有重要的現實意義。在物業管理實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛主要是由于物業管理合同的性質。業主認為物業管理企業是業主選擇的“保姆”，即為業主服務。但物業管理企業認為我有物業管理權，業主必須服從我的管理。

筆者認為，物業管理合同具有服務和管理雙重屬性。從債權的角度看，物業管理合同具有服務的性質。一是物業管理合同是在平等的基礎上自愿提供咨詢和物業管理公司的業主；第二，物業管理合同是提供物業管理公司的服務，業主同意支付物業管理費用；最后，違反物業管理合同的一方或雙方的業主和物業管理公司應承擔違約責任。從物權的角度來看，物業管理合同也具有管理的性質。物業管理企業有權在物業范圍內實施物業管理和人事管理。前者是建筑和附屬設施的使用，維護和維修，后者是業主的行為，以避免危害公共安全、健康與和平。作為一種管理屬性，也證實了1995年6月28日在臺灣出版的《公寓管理條例》?！耙幚笔堑谌?，第十一規定，物業管理企業或個人是“管理服務機構”。也許人們質疑物業管理合同管理的實質：“必須有一個合適的權力來源”。

按照物業管理條例”規定的21條”業主，業主聘請物業管理公司物業管理公司參與建設單位業主，物業服務合同應該寫進建設單位和物業買家簽訂銷售合同應該包含初步物業服務合同內容。新城市小區管理的第五個規則是：房地產企業在簽約前申請管理，要求物業管理公司進行管理，并與它簽訂管理合同。可以看出，國家規定的強制性規定要求開發商在業主和業主選擇物業管理公司之前，選擇物業管理公司進行物業管理。問題是業主和開發商簽訂的合同中包含合同出售物業管理合同，開發商和物業管理公司簽訂物業管理合同仍是兩個相同的但獨立的合同，沒有直接業主和物業管理公司之間的合同關系。根據合同相對性原則，物業管理合同只對開發商和物業管理公司有約束力。業主有法律效力嗎？在這方面，學者們有不同的觀點，每個人都有自己的見解。一個是“委托代理”。是說，在物業完成出售之前，其產權屬于開發商。在這種情況下，開發人員首次聘請物業管理公司，主要生產流程和與直接影響簽訂物業管理合同管理作為委托人充分機會和參與，所以法院裁判的結果形成了有效的影響和作用。一些學者的實證研究表明，一個人對自己的利益和判斷或決策過程影響有利或不利，如果你不能讓一個人或組織的裁決提出了自己的看法，有權利要求，而不是與其他當事人和法官進行有意義的論證，說服和談判，會有強烈的不公平，這種感覺因為利益被忽視，道德主體性一直否認這個事實。因此，為了確保被告人、被害人得到公平待遇，法院應確保至少他們總是顯示在生產過程，以確保它們提出了他人的主張和證據，證據，反駁這個機會，和不利于自己的觀點和證據能力和特定的程序保障。結論是基于對證據和辯證法裁判的直接推斷，并提出理由，使各方都具有實際效果。不僅如此，仲裁法庭還應確保當事各方有充分的機會充分陳述其證據、事實和主張，沒有不必要的限制。當然，前期物業服務合同在物業買受人購買物業后就直接關系到買受人的切身利益，然而買受人在選聘前期物業管理企業時不享有表達自己意志的權利，所以實踐中會存在前期物業服務合同的內容損害了物業買受人的合法權益的現象，遇到這種情況，買受人可以向房地產主管部門和物價主管部門投訴。如果物業管理企業未按照前期物業服務合同約定的內容履行義務構成違約的，業主自然可以拒交相應的物業管理費用。但業主不能單獨以自己未對前期物業管理服務合同作出承諾為由，拒絕交付物業管理費用。

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