對化解房地產庫存工作的幾點認識

楊斌

摘要：從中央到地方各級政府始終高度重視房地產行業，化解房地產庫存是2016年抓好經濟工作的五大任務之一，四、五線城市可因地制宜，根據當地實際情況出臺化解房地產庫存的政策，包括鼓勵農民工和農民進城買房、加大城市棚戶區改造貨幣化安置比例、實施購房優惠的政策等，切實做好化解房地產庫存工作。

關鍵詞：房地產；四、五線城市；化解房地產庫存；購房補貼

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-02

“房地產”身兼居住和投資雙重功能，是近些年人民群眾的熱點話題之一，關系到大家的切身利益。同樣，在政府工作層面，由于房地產既能改善人民居住條件、又能拉動國民經濟增長的特殊性，也是從中央到地方政府的重要工作之一。黨中央、國務院始終高度關注房地產業的發展，要求各地把保持房地產平穩、健康發展作為當前的重要任務。習總書記在2015年12月18日召開的中央經濟工作會議中明確要求“化解房地產庫存”，“去庫存”成為今年抓好經濟工作的五大任務之一。省、市、縣等各級政府也出臺相應政策，積極化解房地產庫存。筆者所在的晉中市為地級市，常住人口300多萬，屬北方一座“四線”城市，在出臺化解房地產庫存政策后， 2016年1-10月，商品住房銷售面積167.12萬平方米，同比增長了46.77%，銷售金額75.01億元，同比增長了41.22%，預計到年底銷售增長在60%以上，去庫存工作取得明顯效果。現對“四、五線”城市化解房地產庫存工作有幾點認識，供大家商榷。

一、加快農業轉移人口市民化，提高城鎮化率是化解房地產庫存的主要渠道

據統計部門2015年國民經濟運行數據顯示，全國城鎮常住人口77116萬人，比2014年增加2200萬人，鄉村常住人口60346萬人，減少1520萬人，城鎮人口占總人口比重為56.1%。山西省城鎮常住人口2016萬人，比2014年增加54萬人，鄉村常住人口1648萬人，比上年減少38萬人，常住人口城鎮化率為55.03%。晉中市2015年底常住人口為333.57萬，其中城鎮常住人口172.53萬人，占常住人口的51.72%。

“十三五”規劃要求2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右，從全國來看，常住人口城鎮化率每提高一個百分點，就會有1000萬農村人口進入城鎮，山西省常住人口城鎮化率每提高一個百分點，就會有約27萬農村人口進入城鎮，晉中市常住人口城鎮化率每提高一個百分點，就會有約2.31萬農村人口進入城鎮。按約有四分之一農村人口進入城鎮買房計算（110平方米/套），消化山西省房地產庫存約6.75萬套， 742.5萬平方米；消化晉中市房地產庫存約0.58萬套、63.52萬平方米，約占晉中市2015年庫存133.31萬平方米的47.65%，由此可見，加快農業轉移人口市民化，提高城鎮化率是商品房去庫存的主要渠道。

二、鼓勵支持農民工和農民進城購房，切實保障原戶籍地的權益不變

農民工和農民進城購房屬剛性需求，鼓勵并支持農民工和農民進城購房，首先要保障好農民工和農民在原戶籍地的權益不變，使其無后顧之憂。各地需貫徹落實農業轉移人口及其他常住人口合法權益，即“現階段，不得以退出土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件”，保障新落戶農民工和農民在原戶籍地的宅基地使用權、土地承包經營權、集體收益分配權等權益不變，按規定享受各項惠農政策。同時，農業轉移人口等非城鎮戶籍人口在城鎮擁有居住證并連續居住6個月以上者，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可在居住地申請登記常住戶口。切實做好服務保障工作，確保新落戶居民及時、完全享受同等的教育、就業、醫療、養老、住房保障等城鎮基本公共服務。

三、提高城市棚戶區改造貨幣化安置比例，是化解房地產庫存的重要途徑

2015年10月底，山西省城市棚戶區改造開工了20.05萬套，其中貨幣化安置了6.36萬套，貨幣化安置率為31.7%，晉中市城市棚戶區改造開工8536套，其中貨幣化安置4259套，貨幣化安置率為49.9%，貨幣化安置中按三分之二購買商品房（120平方米/套）計算，意味著省、市消化房地產庫存分別約有4.19萬套、50.28萬平米和0.28萬套、33.6萬平方米，約占晉中市2015年庫存133.31萬平方米的25.2%，所以加快城市棚戶區改造進程、提高貨幣化安置比例是房地產去庫存的重要渠道。

四、五線城市政府應編制棚戶區和納入棚戶區改造計劃的城中村改造總體規劃、實施方案，把城市危房改造和舊住宅區綜合整治納入棚戶區改造范圍，并按照國務院要求，在2017年底前連片3000平方米以上的棚戶區要全部開工改造，2020年前所有城中村全部開工改造，把貨幣化安置作為今后一個時期棚改安置主渠道，將棚改貨幣化安置比例提高到50%以上。

四、實施適當的購房優惠政策，鼓勵剛性需求及改善型需求群體購房

近兩年，四、五線城市房地產市場觀望氣氛較濃，有大量持幣待購者等待觀望，對此態勢，在引導房地產開發企業適當降低房價的同時，政府可分階段、分群體實施適當的購房優惠政策，拿出“真金白銀”鼓勵剛性需求及改善型需求群體購房。如山西省朔州、忻州兩市，針對農民工、大學生村官等群體在2016年購買商品房的，每平方米給予100-300元的補貼。晉中市則規定，凡是在2016年購買商品住房的，購房人均可享受每平方米150元的政府購房補貼；如購房人為教師、新就業大學畢業生（畢業5年以內）、在校大學生及現役軍人的，可再享受150元/㎡政府購房補貼，購房補貼資金來源為消化商品房庫存的財政收入，從我市今年1-10月份的銷售數據看，同比增長了46.77%，特別是政策出臺后的8-10月，商品房合同網簽備案量幾乎翻倍，效果顯著。

五、切實做好住房公積金的繳存和使用工作，是化解房地產庫存的重要保障

晉中市2015年公積金貸款發放額約20億元，幫助約2萬戶居民購買新房，目前繳存結余約10億元，至少還能幫助1萬戶居民購買新房，按戶均120平方米計算，能幫助消化商品房120萬平方米。所以，切實做好住房公積金的繳存和使用工作，擴大公積金的繳存和使用范圍，是化解房地產庫存的重要保障。各機關、事業單位、有雇工的個體工商戶、民辦非企業單位、社會團體等組織，都要按規定繳納住房公積金。簽訂勞動合同的單位，提倡將繳存住房公積金的內容寫入勞動合同。提高住房公積金使用率，全面落實既有住房公積金使用政策。農民工依法同等享受住房公積金繳存使用權利。連續正常繳存住房公積金6個月（含6個月）以上的農民工，購買工作所在地商品房自住的，可按規定申請住房公積金貸款，首付比例由原來的30%降為20%，核定抵押物價值由70%增加至80%。

總之，房地產庫存較多的四、五線城市地方政府，在黨中央、國務院對化解房地產庫存的統一決策部署下，主要領導要親力親為，切實承擔起去庫存和穩市場的主體責任，制定符合本地實際情況的去庫存政策。

參考文獻：

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