淺談房地項目管理中的全過程成本造價控制

蔡美玲

摘要：隨著我國社會的長足發展，國民經濟也得到了非常快速的進步，人們在這樣的環境下，物質生活得到了良好的滿足，因此其對于生活中的住房需求量也在不斷的增加，這也導致越來越多的房地產行業快速的發展起來。但是對于房地產行業，其本身具有投入資金比較多，開發的周期長的特點，但是房地產的市場環境變化也比較快，非常容易收到國家發展和政策的影響。因此很多房地產行業在項目的開發過程中，成本的管理和造價的控制情況有著非常重要的性質。下面本文針對房地產項目管理工作中，全過程的成本造價控制工作進行分析和探討，以期能夠在根本上改善房地產項目成本浪費的現象，并且也期望能夠滿足人們對于住房的需求量，為我國居民創造舒適的生活環境。

關鍵詞：房地產項目；管理；全過程；成本造價；控制

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-02

前言

隨著我國房地產事業的不斷發展，我國房地產行業和項目的開發和競爭模式也成為土地競爭和品牌競爭之間的重要工作內容。同時放覅產行業的基本盈利模式也成為現階段，土地升值和房地產行業成本控制的重要內容。所以在房地產項目開發的階段，對于項目成本的管理工作還需要在根本上進行核算，其中具體的項目就是設計階段、投招標階段、工程造價階段和竣工階段的工程造價控制和管理工作，只要保證這幾項內容能夠合理的開展，就能夠在根本上節省房地產項目的資金輸出，并且也能夠實現國民經濟的快速發展。由此可見，項目成本的管理工作主要就是在整個項目的實施過程中，保證全過程的成本造價控制在合理的范圍之內，以此促進房地產行業的長足進步。

一、房地產項目投資決策和工程造價的控制和管理

在房地產項目的建設和管理工作中，其技術內容的經濟決策也是非常重要的一項內容，例如：在房地產的規模和產品的發展方向上能夠確定，同時在住房建設的場地選擇和工藝設備方案上也能夠確定，這些情況也能夠直接和工程造價的高低產生影響。同時根據相關的資料進行分析：在房地產項目的建設階段，投資決策工作對于工程的造價會產生非常多的影響，甚至能夠達到85%左右。所以還需要做好工程造價的控制和管理工作。首先需要對所選擇的地區進行資料的收集和整理，同時需要對于資料進行分析。其次需要做好對于房地產項目的市場調研工作，其中還包括市場的發展現狀，以及價格的估測，還有產品所產生的競爭力。然后就是針對項目的數據參數進行合理分析，以此保證在項目取舍上實施最終的決策，避免出現盲目建設的現象。最后是針對房地產項目的投資資金進行估算，對于所需要進行的工作進行全方面的分析，這樣才能夠保證房地產項目投資決策和工程造價的合理控制和管理[1]。

二、房地產項目的設計階段工程造價的控制和管理

現階段，對于工程造價的控制和管理工作的重點內容，按照西方國家進行分析，其中的設計費用在整個工程中占有1%以下的比重，而這一比重對于工程造價所產生的影響卻占有80%左右。同時在工程建設的領域中，工程的設計和工程造價之間的控制不夠緊密也成為一種非常常見的現象，因此對于房地產項目的工程造價的控制和管理主要是以下幾項內容：

（一）避免忽視技術內容

需要避免造價工程中片面強調節約技術的現象，同時也需要在根本上對于重視技術，輕視經濟的情況進行反對，還有就是設計比較保守的房地產項目也需要對此進行改進，只有設計出符合人們心理需要的房屋，才能夠滿足人們的需求，同時房地產項目也能夠被人們所接受，得到有效的經濟效益。同時在房地產項目的發展中，按照其設計方案進行設計和分析，也能夠在一定程度下避免出現資金浪費的現象[2]。

（二）推行實際的限額設計內容

還需要符合實際的進行限額設計，主要就是把工程設計的收費情況，按照實際內容引入到具有限定額度的資金之中。同時對于設計單位中的也需要增強和控制器成本的技術和意識。對于限制的額度需要貫穿其可行性分析，還有初步設計、技術設計的工作。每一項階段的設計還需要進項專門的分析，以此才能夠形成一個縱向空間，這種結合內容也能夠有效促進房地產項目工程造價的控制和管理工作[3]。

（三）加強設計變更管理

房地產項目之中，對于房屋建設的設計工作也是非常重要的一項內容，只有針對其設計內容進行合理的設置，才能夠在根本上滿足人們對于購房的需求。但是在房地產項目的管理和發展工作之中，其設計工作也很容易出現變更的情況，因此還需要針對這一工作進行良好的管理。在項目的實施階段，設計一旦出現變更，還需要盡量的提前進行這項工作，并且越早發現這項工作其損失也能夠更加小，如果相反就會變得越大。所以在設計工作的內容中，還需要把設計變更工作控制在房地產項目的初期，這樣才能夠在根本上保證工程的造價得到良好的控制。

（四）推廣設計標準

對于項目的推廣設計，主要的就是需要房地產項目能夠在根本上縮短其設計的周期，但是還需要保證設計方案能夠切實有效的實施，同時其經濟效益需要能夠具有良好的保證。其中房地產項目的標準工業廠房的設計就是一個非常明顯的例子。同時對于房屋的設計標準也需要按照共同的條例以及原則進行良好的編制，以此才能夠更好高的貫徹國家的經濟政策，并且對于資源、能源、材料進行良好的控制，同時也需要保證學習價格能夠低于標準的工程造價[4]。

三、房地產項目中招投標階段工程造價控制和管理

假設工程的招標工作對于工程造價的控制是非常有效的一個手段，同時為了保證工程項目的招投標事實上是為了能夠有效滿足市場內容的客觀需求，并且在競爭的機制，還有優化的資源配置工作之中，需要合理降低成本、并且也需要具有高質量，以此才能夠完成項目的建設[5]。甚至會保證工期和質量都能夠得到保證，由此可見，工程造價的競爭也是投標工作最為核心的一項內容[6]。

（一）招標文件的規范性

對于投招標文件的編制還需要房地產項目給予足夠的重視，特別是文獻的規范性和嚴謹性，這也是非常重要的一項內容。同時在實踐的內容中能夠看出，嚴格和標準的投招標文件也能夠確保建設的工程合同造價具有合理性和合法性，同時也能夠有效的減少甲方和乙方之間存在的糾紛，良好的保護合同雙方的利益，減少工程的造價工作[7]。

（二）加強工程招投標的管理

對于投保的管理工作，還需要合理的確保工程造價的內容，并且檢車公開、公正和公平的原則，這樣對于投招標工作的監督，還需要不斷的提高其編制的內容質量，以及相關人員的業務水準。這樣在評價的工作之中，才能夠合理的保證低價中標，同時還需要子啊充分的考慮到招標單位的社會信譽基礎上，提高房地產項目的施工能力，還有設備的使用情況。以此也能夠保證工程造價成本的降低，并且按時完成所要求的工期。

（三）做好工程造價資料的收集

想要完整的做好工程的造價控制和管理工作，才能夠保證房地產項目的發展。同時還需要在根本上實現工程造價的資料收集和整理的內容，所以在房地產項目發展中，還需要建立起合理的資料積累制度，并且實現工作的標準化情況，同時需要規范信息系統的管理工作。以此保證造價人員能夠對于每個項目進行負責，在完成之后還需要及時的保證項目造價的資料能夠被完整的保存，為未來的房地產工程項目的實施和開展提供參考價值[8]。

四、房地產項目施工階段工程造價的控制和管理

在整個項目的造價控制工作中，前期的準備工作有著非常重要的位置，同時在資金的使用情況上能夠看出，施工階段主要是資金使用最為密集的階段。很多投資的項目資金在施工的環節也呈現出不斷的變化，以此變成固定的資產。所以加強房地產項目工程管理的科學化，還需要做好以下幾點項目：

（一）制定合理的工程造價目標

第一點就是需要對房地產項目制定以下合理和先進的工程造價的控制目標，同時需要定期對于工程造價的實際情況和目標狀況進行比較，找到存在偏差的主要因素，分析出現偏差的原因，并且利用合理有效的手段對其進行控制，這樣才能夠實現工程造價的最終成本目標。

（二）價格和材料是重要的因素

第二點是按照價格進行建筑成本的因素分析，同時也需要嚴格的控制，這也是材料價格降低的有效手段。同時也能夠在材料質量把關的基礎上，完成價格的控制，保證把最好的材料價格控制在最低，這才是成本控制和管理工作中最為重要的一項內容。

（三）制定嚴格的設計控制變更

第三點時針對控制和設計的變更進行規范變更，這也是非常重要的一項程序和內容。所以對于必須要進行變更的工程，還需要首先做出工程量造價和管理的加減分析，并且對于建設單位也可以做出的變更進行通知，調整出合理的工程造價內容，對于突破的工作以及原有的估算進行重點內容的變更，最后需要對原審批部門進行合同變更的通知。與此同時還需要針對承包單位中沒有加強項目管理工作所造成的損失進行索賠和管理，其中包括增加和延長的工期，所以索賠也是工程造價內容中非常重要的一個方面。

五、結論

根據以上內容能夠看出，在房地產項目的發展過程中，由于人們對于住房有著不同種類的需求，但是其中最主要的需求就是房屋的價格方面，因此房地產項目還需要在這項內容上進行改革，避免房地產開發過程中出現嚴重的資金浪費現象，這樣也能夠避免房屋未來的出售價格過高。因此對于房地產項目全過程的成本造價控制和管理工作也是非常重要的一項內容。目前為止，我國的房地產在開發過程中其成本控制還具有一定的難度，所以還需要所有項目開發的管理人員能夠合理的控制房地產項目的成本管理工作，以此實現資源最優化的處理，這樣也能夠在根本上實現我國房地產的快速發展。

參考文獻：

[1]胡祎瑋.淺談BIM技術對建設項目全過程造價控制管理的作用[J].中華民居（下旬刊），2014，03：408.

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[3]程啟堂.淺談石油銷售企業項目投資成本的全過程控制[J].中國總會計師，2011，03：104-105.

[4]汪春香.建設工程造價控制運用全過程造價管理的分析[J].黑龍江水利科技，2015，04：169-170.

[5]李丹.探索建筑工程造價影響因素分析及降低工程造價措施[J].四川建材，2015，04：233-234.

[6]汪冶冰，陳麗娟.基于活動的房地產開發項目全過程工程造價管理研究[J].才智，2012，31：47-48.

[7]梁潔玲.對于目前建設項目全過程造價控制與管理的思考[J].中華民居（下旬刊），2012，12：197-198.

[8]陳藍燕.項目全過程造價控制在建筑工程造價審核中的應用[J].建筑知識，2016，03：204.