新時期房地產工程造價的管理創新及模式

吳嘉偉

摘要：新時期背景下，伴隨著經濟的快速發展，房地產行業也得到了快速的發展，但是隨著經濟增速的放緩，眾多的房地產企業面臨了利潤驟降的局面，如何通過科學有效的造價管理和控制，在保證建筑質量的同時，降低房地產的成本，追求利益最大化成為了新時期房地產企業們研究的一個重要課題之一。

關鍵詞：房地產行業；工程造價；管理；模式；新時期

前言

伴隨著經濟增速的放緩，如何在競爭越來越激烈的眾多房地產企業中繼續生存下去，如何降低成本，控制工程造價成為了眾多房地產企業面臨的一個重要問題，房地產行業中，一個項目的成本包含的方面較廣，為了更好的控制其成本，必須要從房地產行業的各個環節和階段人手，包括項目的招標、投標、項目的設計、施工結算等等。

1.如何控制房地產工程造價

房地產工程造價控制是一個動態的過程，需要實時進行跟蹤、監督、檢查、管理和糾正、引導。主要體現在三個階段：確立標準、檢查施工狀態、糾正偏差。而對于房地產工程造價成本控制，主要又分為三個階段，分別是事前控制、事中控制和事后控制。要把工程造價的控制包含到項目進行的整個過程當中，分別在項目的投資決策、設計、招標、施工和竣工階段都進行控制，從而能夠保證隨時將偏差糾正過來，在進行房地產工程造價控制之前，首先要把控制的目標設立好，防止出現偏差。要讓房地產工程造價的控制工作貫穿整個工程項目實施的全過程，成為一個有機的整體。設立的目標水平不可以太高、也不能過低，要既有可實現性，也有先進性，在激發工作人員激情和能力的同時，也要防止設立的目標成為空談。其次，就是在控制工程造價的時候一定要保證重點凸出，工程造價控制是一個動態的過程，它涉及的方面非常的龐雜繁多，所以要在項目開始之前就要有一個事先控制，也就是說工程造價的控制不僅僅要反應在工程進行的各個階段，還要有事先就編訂好的控制方法，積極主動的去影響工程造價的控制過程。最后，要注意的是工程造價控制在工程施工的全過程當中都屬于是不確定的狀態，除非竣工結算之后，否則切不可放松控制。

2.房地產工程造價控制措施

2.1房地產工程決策階段工程造價控制內容

房地產工程造價控制要從決策階段就開始，所以進行工程估價就顯得非常有必要。工程估價可以幫助制定投資計劃，從而加強房地產工程造價控制。一般來說，房地產工程的資金投入是非常大的，所以在對產品的前景、經濟效益等方面一定要進行深入的調查研究，力求讓工程估價做到精確。精確的工程估價能夠成為工程造價初步設計的一個資金衡量標準，從而對工程造價進行初步的控制，并且還可以作為向銀行貸款的重要依據。

2.2房地產工程設計階段工程造價控制

對于房地產工程造價控制最重要的階段就是工程設計階段。施工前，如果有良好的施工設計，會對后期工程造價的控制起到非常好的助力。在設計階段，對于房地產工程造價控制的成功率是8成左右，而消耗的成本大概之后百分之一左右。因此優化房地產項目的設計方案是一個非常重要的環節，在進行工程方案設計的時候，要設立監理監督從而讓設計更加的合理，并把造價控制在限額的范圍之內。

2.3招投標階段工程造價的控制

具體審查投標單位報價時，將投標單位的報價進行匯總分析與內部標底對比，特別是重點研究工程量大的項目單價，投標單位常采用不平衡報價法，比如在保持總造價不變的情況下，將可能變更減少或不變的項目的單價降低，將可能變更增加的項目單價增大，這樣在竣工結算時，可達到追加工程款目的。對工程總價、各個項目單價組成的要素的合理性進行分析、測算，最終選擇最優報價的中標單位，中標后，施工合同條款的簽訂應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象。房地產開發企業應設立建設工程施工合同審閱會簽制度，有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都應有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備要列出規格、品牌、廠家和品質要求清單。還要明確政策性調整是否包含在包干范圍之內。

2.4房地產施工階段工程造價的控制

房地產工程項目的施工階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動大等等。要提高建設質量，控制工程造價，發揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監督職能，從而加強了對房地產工程項目建設的全方位、全過程的造價控制。由于房地產建設工程的復雜性，影響因素的多變性的特點，房地產工程實施階段往往會出現一些意想不到的費用，房地產開發企業在施工階段對工程造價的控制除了加強合同管理外，還應重點加強房地產工程施工現場管理，杜絕浪費。建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

3.結語

房地產開發企業有效控制造價，必須更新觀念，將造價控制重點轉移到建設項目的前期階段上來，尤其設計階段未雨綢繆，嚴控決算超預算、預算超概算、概算超估算。在房地產工程建設各階段應認真分析利用建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度提高建設資金投資效益。