房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格的影響因素

陳沐陽(yáng) 劉琰

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中舉足輕重，地位與作用不言而喻。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)也在在中國(guó)證券市場(chǎng)上扮演著特殊角色，本文圍繞宏觀與微觀經(jīng)濟(jì)的不同視角對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。通過(guò)選取宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地產(chǎn)也的行業(yè)指標(biāo)和房地產(chǎn)股票價(jià)格指數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用多元回歸分析法，得出地產(chǎn)業(yè)股票價(jià)格與房地產(chǎn)住宅投資、房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、平均房?jī)r(jià)成正比、與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和基準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量成正比而與居民儲(chǔ)蓄年底余額和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)成反比。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 宏觀因素 行業(yè)分析 多元回歸分析

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的基石，處于引領(lǐng)性地位。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作出了卓越的努力。房地產(chǎn)業(yè)是一種壟斷性產(chǎn)業(yè)，在證券市場(chǎng)上，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地集團(tuán)四家上市公司組成了最具有代表性的地產(chǎn)龍頭股，房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)的資本市場(chǎng)穩(wěn)步運(yùn)行起到?jīng)Q定性作用。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題逐漸浮出水面，一直以來(lái)是國(guó)民持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)行業(yè)股票市場(chǎng)的走勢(shì)受到廣大投資者的高度關(guān)注。

二、文獻(xiàn)綜述

股票價(jià)格的波動(dòng)一直是國(guó)內(nèi)外普遍關(guān)注和研究的熱點(diǎn)問(wèn)題，通過(guò)研讀國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)早期國(guó)外學(xué)者就通過(guò)回歸分析法和VAR模型研究股票市場(chǎng)的波動(dòng)因素，國(guó)內(nèi)研究者則結(jié)合我國(guó)的相關(guān)政策從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度分析股票的波動(dòng)。

Beaver，W.H曾采用相關(guān)性分析和回歸分析相結(jié)合的方法建立回歸模型，通過(guò)研究房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告中兩個(gè)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)市盈率和資產(chǎn)凈現(xiàn)值與股票價(jià)格存在的相關(guān)關(guān)系，并詳細(xì)分析了兩個(gè)指標(biāo)對(duì)于股價(jià)的影響力，以及三個(gè)變量在時(shí)間上表現(xiàn)出的規(guī)律性。

李艷在《房地產(chǎn)上市公斯股價(jià)影響因素實(shí)證分析》（2012）的文章中用多元回歸模型進(jìn)行實(shí)證分析來(lái)闡明自己的觀點(diǎn)。作者選取上證綜合指數(shù)、公司財(cái)務(wù)狀況、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人民幣貸款基準(zhǔn)利率、地產(chǎn)業(yè)價(jià)格指數(shù)五個(gè)指標(biāo)作為自變量，房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格指數(shù)作為因變量進(jìn)行多元回歸建模，結(jié)果表明房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)與房屋銷售價(jià)格和基準(zhǔn)貸款利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系。作者認(rèn)為受到我國(guó)宏觀調(diào)控政策的不斷影響，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)的泡沫問(wèn)題使得財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)對(duì)公司股價(jià)影響異常顯著。

三、數(shù)據(jù)處理

（一）提出假設(shè)

假設(shè)1：地產(chǎn)業(yè)股票價(jià)格與房地產(chǎn)住宅投資、房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和平均房?jī)r(jià)成正比。

房地產(chǎn)住宅投資是一種相對(duì)于股票較為安全的投資策略，且隨著近十年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的飛速上漲，特別是我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)，其升值空間早已高出實(shí)際價(jià)值，同時(shí)提高了房地產(chǎn)投資的回報(bào)率并吸引了一部分人選擇投資房地產(chǎn)。房?jī)r(jià)的不斷上升對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來(lái)講是一個(gè)利好消息，這會(huì)引起投資者對(duì)地產(chǎn)業(yè)股票的熱切關(guān)注，股票價(jià)格自然會(huì)大幅上漲。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)作為公司財(cái)務(wù)報(bào)告里的重要指標(biāo)，一方面可以看出公司的盈利情況，另一方面也決定了股東的獲利能力，因此間接影響上市公司未來(lái)的盈利能力和成長(zhǎng)能力。房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)的增加反映了房地產(chǎn)行業(yè)的炙手可熱，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的盈利空間是巨大的，未來(lái)的發(fā)展能力被人們普遍看好，這同樣會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)帶來(lái)積極影響。

假設(shè)2：房地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和基準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量成正比而與居民儲(chǔ)蓄年底余額和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)成反比。

通常我們用一個(gè)國(guó)家的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值來(lái)衡量該國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，它同時(shí)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值代表的是宏觀經(jīng)濟(jì)，從該指標(biāo)可以看出國(guó)家的經(jīng)濟(jì)處于增長(zhǎng)還是衰退階段。所以投資者可以通過(guò)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)了解未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，增加對(duì)股票的需求，帶動(dòng)股價(jià)上升。

基準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量是中央銀行調(diào)控市場(chǎng)利率的重要工具，而市場(chǎng)利率的高低決定了人們是應(yīng)該將錢存到銀行獲取固定的利息收益還是將其投放到股市獲得更高的收益。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，市場(chǎng)利率將會(huì)下降，會(huì)有更多的人將流動(dòng)資金投資于證券市場(chǎng)，股票價(jià)格因此會(huì)上升。

居民儲(chǔ)蓄是指國(guó)民收入中未被消費(fèi)的部分，它的變動(dòng)往往受存款利率的影響，竟而會(huì)間接造成股市交易額的變動(dòng)，加劇股票市場(chǎng)的漲跌。居民儲(chǔ)蓄年底余額增加代表人們更愿意選擇將錢存在銀行，導(dǎo)致股市的資金流入減少，股價(jià)下跌。相反，如果投資者看漲股價(jià)，則會(huì)拿出儲(chǔ)蓄投放到股市，股價(jià)上漲。

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它的高低直接影響著國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施的制定與實(shí)施力度，比如央行降息，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率等。該指數(shù)的持續(xù)上漲，使得國(guó)家將會(huì)加大貨幣政策和財(cái)政政策的調(diào)整力度，及時(shí)出臺(tái)緊縮性宏觀調(diào)控政策。還有可能會(huì)連續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率或者加息。而流動(dòng)資金的緊缺勢(shì)必會(huì)導(dǎo)至股市大量資金抽離，股價(jià)會(huì)大幅下跌。

（二）數(shù)據(jù)選擇

房地產(chǎn)股票價(jià)格指數(shù)選擇2000年～2014年以“招保萬(wàn)金”為代表的10支強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)股的年平均股票價(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于南京證券交易平臺(tái)。而房地產(chǎn)住宅投資、房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和平均房?jī)r(jià)以及宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、基準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量、居民儲(chǔ)蓄年底余額和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)均選取2000年～2014年，來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)，此處節(jié)選部分?jǐn)?shù)據(jù)表。

（三）建立多元回歸分析模型

根據(jù)上述兩個(gè)假設(shè)，令房地產(chǎn)股票價(jià)格指數(shù)為應(yīng)變量Y，設(shè)自變量房地產(chǎn)住宅投資為X1、房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)為X2、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為X3、平均房?jī)r(jià)為X4，設(shè)自變量國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為Z1、基準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量為Z2、居民儲(chǔ)蓄年底余額為Z3、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為Z4，分別建立以下五個(gè)多元回歸模型：

通過(guò)利用EVIEWS 8.0處理相關(guān)數(shù)據(jù)，采用最小二乘法做相關(guān)性分析得出結(jié)果如下表所示：

四、結(jié)果分析

通過(guò)實(shí)證分析我們發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格波動(dòng)的重要因素是宏觀經(jīng)濟(jì)的三大指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，居民儲(chǔ)蓄余額。當(dāng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增漲1%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)股票價(jià)格同比增長(zhǎng)8.15%；當(dāng)居民儲(chǔ)蓄年底余額較去年增加1%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)股票價(jià)格下跌8.07%；當(dāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增加1%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)股票價(jià)格指數(shù)下跌比例為14.1%。雖然假設(shè)中的其他自變量也均驗(yàn)證了它們與股票價(jià)格的正相關(guān)關(guān)系，但由于相關(guān)性較弱未達(dá)到預(yù)期結(jié)果，其原因可能是樣本數(shù)據(jù)較少，擬合效果不夠好。

五、投資建議

改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中長(zhǎng)期占有主導(dǎo)位置，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動(dòng)作用。然而房地產(chǎn)過(guò)熱導(dǎo)致我國(guó)樓市出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，目前仍有許多投資者將資金大量的投入到樓市中。一旦政府再次出臺(tái)嚴(yán)厲政策或者有一天房地產(chǎn)泡沫一旦被打破，投資者的損失將不可估量。建議投資者可以將資金轉(zhuǎn)到股市，可以在證券市場(chǎng)中通過(guò)構(gòu)建最佳證券組合，來(lái)獲得一定的收益。地產(chǎn)股就是一個(gè)備選，畢竟現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)商也在積極轉(zhuǎn)型，將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到各個(gè)領(lǐng)域，比如萬(wàn)科就是一個(gè)很好的例子。但是不建議大量買進(jìn)地產(chǎn)股，投資應(yīng)該多樣化，雞蛋不能放在一個(gè)籃子里。目前我國(guó)一二三線城市，幾乎每個(gè)家庭都擁有一至兩套房產(chǎn)，購(gòu)房需求遠(yuǎn)不如以前，一些地方甚至出現(xiàn)“空城”。所以，投資者在投資股票時(shí)不僅結(jié)合宏觀與微觀因素，還要考慮其他方面的影響，科學(xué)合理的進(jìn)行投資。

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