如何撰寫房地產企業財務分析及管理報告

宋園

摘 要：房地產行業具有投資額大、收益高、周期長的特點，企業的財務狀況直接影響著企業的運營能力，財務效應在房地產行業中顯得更尤為重要。撰寫房地產企業財務分析及管理報告，以企業財務數據為基礎，對比行業標桿企業指標，分析企業的盈利能力、營運能力、償債能力及成長潛力，揭示企業存在的問題，為企業擬定投資及發展戰略、制定短期及中長期經營目標，提供專業意見和決策支持。

關鍵詞：房地產 財務分析 管理報告

在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限于靜態的單一指標，應綜合運用靜態動態指標，且不限于財務指標，對企業運營進行全方位的剖析。本文將結合房地產企業的特點，從房地產企業集團和項目公司兩個層面闡述報告的框架和內容，披露和揭示企業存在的問題，并結合問題提出相關的建議。撰寫房地產企業財務分析及管理報告，需要根據房地產行業的所處的宏觀環境和企業的發展策略，定期完善報告為企業的決策提供一盞指明燈。

一、財務分析及管理報告概述

財務分析及管理報告是向企業股東、經營者及企業管理層等傳遞財務信息，反映企業的基本狀況；通過財務分析及管理報告，從各個角度評估公司的財務狀況和經營成果，全面了解公司的盈利能力、運營能力、償債能力、資金效率、成長能力等。財務分析及管理報告幫助企業經營者進行科學決策，向他們提供能夠反映企業財務狀況和經營成果的數據，披露企業的獲利、風險承受能力以及償債能力。目前大型的房地產企業，主要以集團為管控中心，項目公司（或者是區域公司，下文統一稱為項目公司）遵循集團管控制度下開展項目經營活動。在本文闡述的財務分析及管理報告中，就從集團公司層面和項目公司層面來搭建報告的框架和內容。

二、房地產企業財務分析及管理報告之集團層面分析

1.基本框架。

1.1確定選擇標桿企業。選擇國內具有代表性的企業，如中國房地產企業年度綜合實力排名前十位或者銷售額排名前十位，確定全部或部分企業為標桿企業，也可以根據企業自己的合作伙伴或者區域戰略定性，來選擇標桿企業。

1.2確定對比指標。指標的選擇需要考慮房地產企業的特點，還需要考慮標桿企業數據的可收集性以及實用性。一般可以從盈利能力、運營能力、償債能力和成長能力四個方面選擇有代表性的指標來進行比較分析。盈利能力通俗的說法就是企業賺取利潤的能力；可選擇凈資產收益率、銷售凈利率、銷售毛利率、銷售費用率四個指標進行對比分析。凈資產收益率又稱股東權益報酬率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，是公司稅后利潤除以凈資產得到的百分比率，該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高，該指標體現了自有資本獲得凈收益的能力。銷售凈利率該指標反映每元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表示銷售收入的收益水平。銷售毛利率表示每元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。銷售毛利率是公司銷售凈利率的基礎，沒有足夠大的毛利率便不能盈利。銷售費用率一般指營銷費用率，在銷售額一定的情況下，營銷費用越低，企業的效益就越好。運營能力可以從存貨周轉天數指標進行對比分析， 存貨周轉天數是指企業從取得存貨開始，至消耗、銷售為止所經歷的天數。周轉天數越少，說明存貨變現的速度越快。由于房地產企業的存貨周轉天數較長，若選擇存貨周轉率，數據結果不夠直觀。償債能力可以從資產負債率、權益負債率、凈負債率三個指標對比分析。資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，同時可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。權益負債率是衡量公司償債能力及分析資本結構的一項指標，指標越高則公司償債能力越強；但若該指標過大，很有可能說明公司缺乏刺激業績增長的擴張項目，發展偏于保守。凈負債率是反應企業負債減去貨幣資金后與所有者權益的比例，該指標可清晰的反應企業實際的負債水平和償債能力。成長能力可以從營業收入增長率、凈利潤增長率、簽約收入增長率、經營現金增長率四個指標對比分析。營業收入增長率是指企業本年營業收入總額同上年營業收入總額差值的比率，是評價企業成長狀況和發展能力的重要指標。凈利潤增長率代表企業當期凈利潤比上期凈利潤的增長幅度，指標值越大代表企業盈利能力越強。簽約收入增長率是房地產企業簽約收入總額較上年簽約收入總額差值的比例，是企業整體規模上升的一個重要指標。經營現金增長率是指企業經營現金較上年經營現金差額的比例。房地產企業對現金的占用金額大，且存貨周轉時間長，該比例可以在一定程度上反應企業成長的能力。

1.3指標分析。通過上述集團層面企業指標與標桿企業指標的對比分析，可以判斷出企業與標桿企業的差異，找出企業發展的優勢，避開企業的劣勢，對企業的發展戰略進行綜合性的評述和建議。在集團公司層面，還應結合外部宏觀環境和目前行業的狀況，根據公司的經營發展及財務戰略開展綜合營運效率、營運能力、財務結構、財務及經營風險、持續經營能力等方面的因素開展財務分析，為集團公司擬定投資及發展戰略、制定短期及中長期經營目標提供專業意見和決策支持。

三、房地產企業財務分析及管理報告之項目層面分析

1.基本框架。

1.1確定對比指標。項目公司分析指標的選擇，側重于能夠顯示項目公司優劣勢的指標，同時讓管理層了解各項目的綜合運營狀況；相對于集團公司分析指標，更為細致且可以不考慮外部數據的取數依據，分析側重于各項目公司的數據對比和分析。項目公司對比指標可以從簽約收入、營業收入、回款金額、凈利潤、產品業態凈利潤率、存貨貨值、存貨周轉天數、按揭回款天數等指標來進行分析比較。簽約收入、營業收入、回款金額、凈利潤主要反應項目對集團整體指標的貢獻比例，為管理層提供各項目公司整體指標的概況。產品業態凈利潤率主要反應項目別墅、洋房、高層、大平層、臨街商業和車庫等主要業態的盈利能力，為后期的設計指標提供參考值，以取得項目收益最大化。存貨貨值是反應企業目前的產品庫存，為管理層提供下一年度去劃的主要產品，根據主要存貨庫存判斷企業產品去化壓力和任務布置。存貨周轉天數是比較各項目之間的存貨周轉速度，找出周轉快項目的共同點來挖掘加快周轉的方法。按揭回款天數是指客戶從簽約到按揭款到賬的天數；房地產企業的客戶約80%選擇銀行按揭貸款來購買房屋，按揭回款天數直接影響著現金流入，促進按揭款回款是保障企業資金充足的最重要保障。

1.2指標分析。各項目的指標分析，是以“揭示房地產項目公司弊端、提高房地產項目公司營運效率、提高房地產項目公司的營運效益”為目標，為管理層提供各個項目運營狀況，挖掘各項目發展優勢，同時綜合各項目優點亮點在企業中推行，以綜合提高企業整體運營效率。

四、結語

財務分析不應局限于本企業內部，需要對同行業企業“知己知彼”。通過房地產企業財務分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。財務分析還需要深深剖析企業本身，對企業進行綜合分析與評價，強化對企業運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節，加強專項財務分析，如企業潛虧分析，專項成本分析，利潤增長點分析，投資項目效益與可行性報告差異分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免財務分析與管理報告的片面性。

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