關(guān)于蚌埠市如何做好去庫存的研究

李瀟

摘 要：2015 年是我國“十二五”規(guī)劃的收官之年，然而處于新常態(tài)下的經(jīng)濟增長卻十分乏力，房地產(chǎn)市場受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文首先對蚌埠市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行了分析，并對房地產(chǎn)政策進行梳理與評析，然后根據(jù)目前蚌埠市實際的房地產(chǎn)情況，利用理論分析法確定蚌埠市房地產(chǎn)市場目前的主基調(diào)應(yīng)該是去庫存，穩(wěn)市場。并且提出蚌埠市要想達(dá)到去庫存，穩(wěn)市場的目標(biāo)，應(yīng)該從以下幾方面著手：加快新型城鎮(zhèn)化，加大政策支持力度，加強信用體系建設(shè)，拓展全方位消費服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 蚌埠市 去庫存

一、蚌埠市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

自 2014 年初以來，我國城市房價告別快速上漲局面，顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢。尤其是一些中小城市，如蚌埠，因為沒有發(fā)達(dá)城市的先天優(yōu)勢和后天所擁有的資源，房地產(chǎn)市場的疲軟直接導(dǎo)致的是庫存的增加。新開發(fā)的樓盤中除了一些銷量一直靠前的房子能受到消費者的關(guān)注，其他很多樓盤都是無人問津。當(dāng)然，從央行的連續(xù)降息也可以很清楚的看到，從緊的貨幣政策已經(jīng)放松，這無疑是政府采取的“救市”措施，但是從房地產(chǎn)行業(yè)的視角來看，連續(xù)降息對于房地產(chǎn)市場只是一種“政策回暖”，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場蕭條的問題，所以要想給房地產(chǎn)市場“加熱”，主要還是先恢復(fù)消費者對市場的信心。當(dāng)前，蚌埠市正在積極地進行征地拆遷和老城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，這一工程無論是在城市格局布置上還是在加快城市建設(shè)和改善人民生活上都具有非常重大的意義。總的來說，群眾是征地拆遷和老城區(qū)棚戶區(qū)改造工程中的最大的受益者，新的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)極大地促進了蚌埠市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中蚌埠市的國企職工、事業(yè)單位員工和公務(wù)員是主要潛在客戶。雖然如此，蚌埠市的房地產(chǎn)供給仍然大于需求，住房空置率仍較高，去庫存成為蚌埠房地產(chǎn)行業(yè)亟需解決的問題。

二、蚌埠房地產(chǎn)庫存率高的原因的分析

1.新型城鎮(zhèn)化推進力度不足。就當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，蚌埠市的經(jīng)濟發(fā)展在省內(nèi)只屬于中等偏上水平，整體上的經(jīng)濟發(fā)展速度較慢，經(jīng)濟規(guī)模小，一大部分城鎮(zhèn)的經(jīng)濟實力都偏弱，城鎮(zhèn)化推進力度不足。雖然推進城鎮(zhèn)化是個緩慢的過程，短時間內(nèi)對樓市的效果也不是很明顯，但如果是大規(guī)模的，強有力的城鎮(zhèn)化在房地產(chǎn)去庫存中的作用將會是非常突出的，而且城鎮(zhèn)化去庫存的手段有很多，租房就是其中之一。然而蚌埠在推進城鎮(zhèn)化的過程中面臨諸多問題，例如：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有明確的城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃，在城鎮(zhèn)化過程中目標(biāo)不清晰，方向混亂，難以形成分工合理，布局科學(xué)的城鎮(zhèn)體系和空間布局；對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化建設(shè)不夠重視；制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的障礙難以逾越；社會保障及戶籍制度不完善，以上問題都使得新型城鎮(zhèn)化難以推進，更難達(dá)到通過城鎮(zhèn)化去庫存的目標(biāo)。

2.蚌埠居民傳統(tǒng)的的地產(chǎn)支出特點。蚌埠市購房的居民主要是30到40歲之間有穩(wěn)定經(jīng)濟來源的城市居民，大部分的居民認(rèn)為可以承受的房價為3000-4000元/m2，因為發(fā)展水平還很難和北京、上海及沿海發(fā)達(dá)城市看齊，所以消費者在房價承受能力上也有著自身的局限性。另外，還有一個重要原因，蚌埠市大多數(shù)家庭還是傳統(tǒng)的購房思想，他們依然希望依靠儲蓄來購買住房，比如說在房屋預(yù)購者中有69.1%希望通過使用家庭存款來購房，31.4%希望政府貸款，16.1%打算向銀行貸款，因此傳統(tǒng)的消費觀念也是造成蚌埠房地產(chǎn)庫存量大的原因。

3.居民消費習(xí)慣的改變。現(xiàn)階段居民購房對住宅本身之外的要求提高了很多，除了對住房本身建筑結(jié)構(gòu)和施工質(zhì)量有要求外，還對住宅小區(qū)的建設(shè)有著很高的要求，大多數(shù)居民表示小區(qū)環(huán)境、物業(yè)、交通狀況，子女就讀學(xué)校等都是他們考慮購房的重要條件，然而蚌埠符合居民購房綜合條件的住房并不多，這也就導(dǎo)致了蚌埠房產(chǎn)庫存量較大；隨著二胎政策的放開，原來的小戶型已經(jīng)不能滿足很多購房者的需求了，這也是導(dǎo)致蚌埠房產(chǎn)庫存增加的原因。

4.中介機構(gòu)信用不足，購房者利益無法保證。經(jīng)濟越開放，擾亂市場秩序的因素也越多。房地產(chǎn)作為一個高利潤行業(yè)成為很多不法分子的目標(biāo)市場，其中最常見的就是中介。因為大多數(shù)購房者對房地產(chǎn)的政策法規(guī)以及簽訂合同時的住房服務(wù)條款都不甚了解，一些不法中介就利用自己的專業(yè)知識，同時抓住消費者追求利益最大化的心理特點，往往會誘導(dǎo)消費者與其簽訂一些與中介服務(wù)費用不對等的條款，比如：不按物業(yè)管理部門的規(guī)定向客戶收取超額的管理費用，利用中介這一職業(yè)便利向客戶收取傭金以外的費用，虛假宣傳使得購房者心里落差大等等，這些現(xiàn)象使得消費者的利益收到損害，而且，隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆，這種亂象隨處可見，出于自身利益考慮，消費者會謹(jǐn)慎購房。

3.對策與建議。

3.1加快新型城鎮(zhèn)化，為去庫存助力。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式，以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。蚌埠市應(yīng)該利用當(dāng)?shù)刎S富的自然景觀和人文景觀著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比重，發(fā)揮三次產(chǎn)業(yè)在推進城鎮(zhèn)化當(dāng)中的重要作用。加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力度，逐步縮小城鄉(xiāng)差距。首先可以通過提供教育和培訓(xùn)服務(wù)，幫助農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，推進城鎮(zhèn)化。科學(xué)合理規(guī)劃，有效利用資源，推進以質(zhì)量為主導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化。堅持以人為本，堅持科學(xué)發(fā)展觀，注重經(jīng)濟效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，實現(xiàn)人、城鎮(zhèn)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，使城鎮(zhèn)化的推進不僅有益于去庫存，更有益于蚌埠市未來的發(fā)展

3.2加大對中低收入購房者者的政策傾斜。蚌埠市大多數(shù)居民都屬于中低收入階層，即便在房地產(chǎn)普遍不景氣的情況下，對于中低收入群體來說購買住房還是比較困難的。因此政府應(yīng)該采取措施鼓勵中低收入階層買房，比如政府在一定比例適合中低收入房地產(chǎn)開發(fā)商的競標(biāo)規(guī)劃方案中，鼓勵開發(fā)商建造一定比例適合中低收入者購買的戶型，并且對這種戶型進行一定比例的財政補貼，使政府對中低收入者的優(yōu)惠措施落到實處，同時也解決中低收入者購房難的社會問題。政府的補貼加上開發(fā)商的配合，使得中低收入居民在初次購買或者重新購置新房的過程中享受到優(yōu)惠，這對于去庫存將會有很大的積極作用。

3.3加強房產(chǎn)中介的信用建設(shè)。政府應(yīng)該全面加強房地產(chǎn)市場的信用建設(shè)，完善信用體制機制，嚴(yán)厲打擊不法中介，保障消費者利益，其中完善信用檔案建設(shè)尤為必要，信用檔案的建立是開展誠信建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，通過檔案的記錄可以加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，規(guī)范中介行為，這對于提升整個社會的信用風(fēng)氣都具有積極作用；行業(yè)協(xié)會要發(fā)揮行業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)的作用，在履行自律、服務(wù)、協(xié)調(diào)職能的同時加強行業(yè)內(nèi)的信用建設(shè)，對于不遵守行業(yè)規(guī)則，違反行業(yè)規(guī)定的中介要予以嚴(yán)懲，制定行業(yè)自律公約；中介機構(gòu)自身也應(yīng)該嚴(yán)于律己，遵守市場規(guī)則和秩序，提高自身的信用等級，樹立良好的市場形象。

3.4積極拓展全方位的消費服務(wù)。蚌埠市應(yīng)該全方位的拓展住房消費服務(wù)，努力加快市場運作。通過優(yōu)勝劣汰的市場機制，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平，改善居住環(huán)境，加快城市交通建設(shè)，突破房地產(chǎn)市場發(fā)展的方位限制，同時可以加大學(xué)區(qū)房的建設(shè)，解決購房者在購房時考慮的孩子教育問題。開展小區(qū)文化建設(shè)，加大小區(qū)垃圾信息的處理力度，為消費者營造了一個安全、綠色的生活環(huán)境。此外，在為消費者提供優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)服務(wù)的同時，全面拓展互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)渠道，保障了消費者需求收集、服務(wù)辦理、投訴處理及互動溝通的全方位服務(wù)。

參考文獻：

[1]范軍平.許昌市城鎮(zhèn)化建設(shè)問題研究.鄭州大學(xué)，2012.

[2]許偉.欠發(fā)達(dá)平原農(nóng)區(qū)城鎮(zhèn)化問題研究.華中師范大學(xué)，2011.

[3]趙宏海.安徽省城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展研究.安徽大學(xué)，2013.

[4]宣宇.關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的幾點思考.華中師范大學(xué)，2016.

[5]中國社科院.2016 年中國經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測[M].社會科學(xué)文獻出版社2016.