淺析我國房地產行業對社會經濟的影響

孔秀琳

摘 要：房地產與宏觀經濟密切相關。一方面，房地產的走勢，受到宏觀經濟形勢的影響；另一方面，房地產的變化，在一定程度上也影響整個經濟運行。而隨著我國經濟發展進入新常態，房地產業在經過了十幾年的快速發展后，也進入了增速的平穩期、結構的調整期、政策的完善期和品質的提升期。文章對此進行了探討。

關鍵詞：房地產 宏觀經濟 平穩期 調整期 完善期 提升期

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）06-071-03

承載著“衣食住行”四大需求之一的房地產業，作為國民經濟的重要支柱產業，其發展態勢值得關注。筆者多年從事與房地產相關的工作，就我國目前的房地產行業市場現狀及面臨的形勢分析談一點自己的看法。

中國經濟自2009年開始進入了新常態，其主要特點是結構性減速。由于經濟增長率是國民經濟的綜合表現，它發生趨勢性下滑，自然影響與之內洽的一系列宏觀經濟指標如儲蓄、投資、物價、就業等，均呈現新的性狀。

房地產與宏觀經濟密切相關。一方面，房地產的走勢，受到宏觀經濟形勢的影響；另一方面，房地產的變化，在一定程度上也影響整個經濟運行。而隨著我國經濟發展進入新常態，房地產業在經過了十幾年的快速發展后，也進入了增速的平穩期、結構的調整期、政策的完善期和品質的提升期。

一、我國房地產市場運營形勢回顧

筆者查詢了我國房地產市場近十年來的年主要運營指標，見下表：

由上表數據可看出，我國的房地產市場曾在2008年、2011-2012年出現過兩次明顯的調整，最近的這輪調整始于2014年。本輪房地產市場調整與2008年、2011年的兩輪調整不同，此次房地產市場下滑的觸發因素不是來自政策層面或外部經濟危機，而是行業自身發展周期自發調節的結果。

二、房地產行業現狀

1.商品房銷售溫和回暖。在2015年年初的全國“兩會”中，房地產業再次成為重要話題之一，《政府工作報告》明確提出“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。這些表述被業界視為利好消息。除此之外，2014年—2015年上半年，國家還頻出一系列利好政策，加大對房地產行業的支持力度，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。

2015年上半年全國商品房銷售面積35996萬平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額24409億元，同比增長3.1%。銷售數據溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長。

2.房地產開發投資增速持續下行。雖然有政策利好的不斷刺激，但并不能阻止房地產下滑的大趨勢，我們仍然看到，房地產開發投資增速下行趨勢沒有改變。2015年上半年房地產開發投資累計完成額32292億元，同比名義增長5.1%，增速比1—4月累計完成額增速回落0.9個百分點。

3.國房景氣指數創新低。國房景氣指數是綜合反映全國房地產業發展景氣狀況的總體指數，“國房景氣指數”是從土地、資金、開發量、市場需求等角度顯示全國房地產業基本運行狀況，波動幅度，預測未來趨勢，為國家宏觀調控提供預警機制，為投資者選擇投資機遇提供統計信息。

“國房景氣指數”以100為臨界值，指數值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。該指數在2014年年中在95 左右徘徊了幾個月以后一路下行，2015年5月國房景氣指數 92.43，創下了1997年指數創立以來的歷史低值。

這說明，政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業下行的趨勢。房地產的庫存和房地產企業的資金壓力都在持續加碼。根據國家統計局數據，2015年6月十大城市可售面積9769.27萬平方米，比2014年底2015年初的高點略有下降，但仍處于高位；2015年上半年房地產開發投資資金來源累計45966億元，同比下降1.6%。

三、原因探析

中國經濟自2009年進入了新常態，其主要特點是結構性減速。導致結構性減速的因素都源于經濟發展的實體層面，主要包括資源配置效率下降、要素供給效率下降、創新能力滯后以及資源環境約束增強等。

新常態帶來了新挑戰，它不僅暴露出國民經濟中長期被掩蓋的深層次矛盾，而且引發出一系列新的矛盾。房地產市場的波動在一定程度上就是這些矛盾的主要表現方面之一。

2014年是房地產市場調整年，本輪房地產市場調整與2008年、2011年的兩輪調整不同，此次房地產市場下滑的觸發因素不是來自政策層面或外部經濟危機，而是行業自身發展周期自發調節的結果。筆者認為，這次房地產市場調整的原因包括：城鎮住房市場內在供求格局的深刻變化即供需結構性失衡，住房庫存增加；融資成本上升；上年價格與銷售基數高等等。

多年來，三大資金黑洞無效融資需求（地方融資平臺、產能過剩重化工行業和房地產）中的兩個都是由于房價不斷上升引起的，基本上是內生因素。其邏輯鏈條也很清晰，房價不斷上漲，帶來對房價進一步上漲的預期，進而帶動房價進一步上漲；房價不斷上漲，從而帶動房地產投資需求的大幅增加，一度占到整個社會固定資產投資的一半以上；房地產投資的不斷增加提高了地方政府收入，也提高了地方財政收入的預期，直接刺激了地方融資平臺規模的擴張。另外，房地產行業的不斷擴張也直接導致了許多無效產業的擴張。還有，房價高企加重了購房者的負擔，嚴重影響了一大部分社會人群的消費能力。總之，房地產業就像一個巨大的磁石，將大部分的社會資金都吸引入其中。

然而，相對于投入到實體經濟，如制造業、服務業以及基礎設施等的投資，房地產投資對于長期勞動生產率提高的貢獻相對較小。因此，投資長時間過分向房地產行業集中，對于提高勞動生產率和整體收入水平是不利的，從長期看會造成有支付能力住房需求的減少，以及房地產市場的供過于求。房地產業健康發展的前提條件是，房地產投資的增長速度與住房需求增長速度相互協調，超出住房需求增速的過快投資增長是不可持續的。（不過，在少數住房供給形勢依然緊張、房價較高的城市，如北京、上海等特大型城市，應面對不同的需求增加多層級的房地產投資和供給。）因此，在經歷數年的高速膨漲發展后，目前：

1.樓市庫存仍處于高位。由于中國房地產市場經歷了此前數年的高速膨脹，許多開發商包括全球最大的住宅開發商萬科都宣稱將繼續推進去庫存化，這意味著未來一段時間各種降價策略仍將成為房地產市場的主旋律。萬科日前宣布與淘寶網合作，凡淘寶用戶在最近一年內的消費額，均可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元。

2.開發商利潤率大幅下降。在需求端低迷以及去庫存壓力下，開發商紛紛采取以價換量策略，折扣幅度越來越大，這大幅削弱了開發商的利潤空間。

根據綠地、萬科、保利、招商等60家房企發布的2015年上半年半年報，由于行業利潤整體下滑，房地產上市公司凈利潤率跌進10%。這表明，房地產進入新常態后，房企的盈利空間降低，中小房企特別是區域性房企的發展空間將壓縮，逐步退出房地產行業。

根據Wind資訊統計，截至目前，A股148家房地產上市公司中已有31家公布了2015年三季報業績預告。預增4家、略增3家、扭虧3家，預減3家、略減1家、續虧6家、首虧9家，不確定2家。總體來看，報喜公司家數合計為10家，報憂的公司為19家。報憂公司數超過報喜的公司數。

這表明，隨著這一輪房價的調整，房地產行業需求和價格拐點到來，對房價進一步上漲的預期現在已被打破，這使得房地產作為投資品的作用大大降低。相反的邏輯鏈條正在形成，近十年來的資金堆積將逐步從這一領域退出，投入到其他實體行業。這將是社會資金的一次巨大釋放，大量的社會資金會重新選擇進入有效行業。由此，新的良性的邏輯循環鏈條會逐漸形成。

四、發展趨勢

1.房地產市場仍有較大的發展空間。2013年，我國城鎮化率為53.73%；就全國而言，至少在2020年前，城鎮化率將從2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚戶區改造、城中村改造和既有住區的改造、新型產業和服務業的發展、家庭結構變化帶來的需求，還有相當數量的新市民的住房問題需要解決，相當數量的城市居民對改善住房條件有新的期待，再加上房地產新業態的發展，房地產市場仍有較大的發展空間。

國際上將城市化進程大體分為三個階段：第一階段為城市化初期，城市人口增長較為緩慢，超過10%以后逐漸加快。當城市人口比重超過30%時進入第二階段，城市化進程出現加快的趨勢，這種趨勢一直持續到城市人口超過70%以后才有所減緩。第三階段，城市化進程將出現停滯或略有下降的趨勢。

我國的城鎮化進程充分符合國際理論。我國的城鎮化率從1949年10.64%提升至1981年的20.16%，城鎮化率年均提高0.3個百分點。城鎮化率超過20%之后，城鎮化進程加快。從1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城鎮化率年均提高0.69個百分點。城鎮化率達到30%以后，城市化進入加速發展期。從1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城鎮化率年均提高1.37個百分點。2013年我國的城鎮化率為53.73%，比照發達國家平均80%的城市化率及發展趨勢，理論上我國依然處于城鎮化快速發展階段。

我們以人均國民收入和第三產業占GDP比重兩個指標進行對比分析。2013年，我國人均國民收入6560美元，城鎮化率53.73%；美國、英國、德國等發達國家人均國民收入在6000美元附近時，城鎮化率均在70%以上。2013年，我國第三產業占GDP比重為46.8%；主要發達國家第三產業占比在50%附近時，城鎮化率基本都在70%以上。長期以來，城市中常住非戶籍人口并沒有享受到相應的社會福利和待遇，并且統計方式可能存在一定的誤差，造成我國的實際城鎮化水平存在低估可能。

城市化是房地產市場發展的核心動力之一，隨著我國城鎮化的進一步發展，城鎮人口強吸附能力也構成了對于房地產潛在需求的強力支撐。

2.老齡化進程加快，可能將在一定程度上影響房地產需求釋放。我國長達數十年計劃生育政策的執行，使得我國人口的出生率持續下降，從1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已經低于美國、法國和英國等發達國家。另一方面，由于建國后我國在經濟發展、醫療衛生、食品安全等方面的大幅改善，我國民眾的預期壽命持續上升。我國平均預期壽命由1960年的43歲提升至2012年的75歲。根據聯合國《2012年世界人口展望》的預測，我國人均期望壽命在未來100年內將會持續上升，在2095—2100年突破80歲，達到85.3歲。

由于人口出生率的大幅下降和預期壽命的不斷增加，我國人口紅利逐步消失，并且老齡化進程有加快趨勢。我國65歲以上人口撫養比加速上漲，1964年至1990年年均增長0.0007%，1990年至2010年年均增長0.002%。根據聯合國《2012年世界人口展望》的預測，2013我國60歲以上人口撫養比為22.8%，2050年和2100年分別為74.9%和89.7%，增速明顯超過美國及世界平均水平；人口老齡化將在一定程度上影響房地產需求釋放。

3.市場處于調整中，進入理性發展的階段。由于目前房地產市場在需求和盈利兩方面均面臨拐點，投資屬性已明顯減弱，因此預計在未來發展中，房地產行業將整體處于弱復蘇，大幅反彈的可能性不大。另外，地區間的差異性將加大；一線城市的反彈幅度將超越二、三線城市。

五、關于未來房地產行業發展的一些思考

對于目前房地產行業的現狀，筆者認為：短期對策，是清理多如牛毛的房地產規制，擇其不當者和自相矛盾者而棄之，還市場以本來面目；長期對策則應加快進行房地產市場的“頂層設計”，特別是解決好居民“居者有其屋”戰略中的租售比問題、住房與土地關系問題、房地產市場與城鎮化關系問題、房地產市場開發主體問題、政府在房地產市場中的地位和作用問題、房地產金融體系問題、支持和規范房地產市場發展的財稅政策問題等，并具體關注以下幾個方面：

1.尊重房地產發展規律和地區性差異實際，逐步建立分類調控、分級施政的房地產調控體系。住宅產業以民生為主，兼顧經濟發展；非住宅業態與相關產業發展協調并適應，這有利我們更好地研究并尊重房地產規律，促進經濟、社會的協調發展。房地產是不動產，房地產市場是差異性很強的市場。應進一步明確分類調控的內容，明確地方政府在分類調控中的底線。中央政府在分類調控中應加強對市場的監管和對風險的防范。

2.處理好擴大有效供給與消化、盤活存量的關系，穩定住房消費。在供明顯大于求的城市，要創新保障房計劃的實現形式。在供明顯大于求的城市和空置房較多的城市，也可創新保障房計劃的實現形式，充分發揮市場的積極作用，政府也可以以合理的價格向開發企業和居民收購或包租一些合適的住房，作為保障房房源，減少新建的保障性住房數量。

要按照國家部署繼續抓好保障性安居工程建設和棚戶區改造。住房供求關系總體正常的城市或偏緊的城市，仍要增加住房和土地的有效供應，包括抓好公租房配套設施的建設和分配入住。同時要大力規范和發展二手房市場和租賃市場，真正使居民通過購買和租賃兩種方式解決住有所居問題。

3.轉變房地產發展方式，促進建筑產業、住宅產業現代化。要嚴格執行綠色、節能、環保的標準，推進建筑工業化和信息化的融合，通過建筑設計標準化、部品生產工廠化、現場施工裝配化、結構裝修一體化、過程管理信息化，大力開發省地節能環保性項目，確保工程質量和安全。

根據住房和城鄉建設部的工作安排，2015年建筑產業現代化要有新跨越。要抓緊制定支持政策，抓緊完善標準規范體系。要以住宅建設為重點，以保障房為先導，推動規模化、整體化發展。未來3年，要新增產業化建筑1億平方米以上。

4.積極引導產業園區地產、商業地產、旅游地產、養老服務業等非住宅地產的發展，培育新的經濟增長點，擴大有效消費。

2014年，在房地產的業態中，惟有商業營業用房的銷售面積同比增長7.1%、銷售額增長7.2%，但不少地方商業地產總量過大、結構不合理的問題也比較明顯。在快速人口老齡化的背景下，如何使新建的小區配建好養老服務設施，如何做好既有住區的適老化改造，如何通過一定的優惠政策吸引開發企業和民營資本進入老年住區的開發建設，希望政府在配套政策中具體化。另外，如何盤活上世紀90年代一些部門、央企、國企在風景較好的地方辦的療養院或培訓中心，使之為旅游業和養老服務業的發展服務，也是一個值得研究的問題。

5.按照十八屆三中全會確定的改革路線圖和時間表，推進與房地產有關的財稅、金融、土地等制度改革，建立健全房地產法律制度體系，促進房地產市場平穩健康發展。

新常態孕育著革命性轉變，它提示我們：“舊常態”或許值得留戀，但是，在大概率上，它已經很難回歸。因此，面對現狀，面向未來，我們必須全面調整信念、心態、戰略和政策，迅速適應新常態，真正推動房地產行業持久、良性發展，實現效益最大化和效益最優化。

參考文獻：

[1] 中國房地產業協會名譽副會長朱中一.創新發展搶灘市場.中國建設報，201517

[2] 閔勤勤.新常態，浴火重生的機遇——專訪中國社會科學院副院長李揚.時事報告，2015（1）

[3] 2015年房地產業新常態：創新發展搶灘市場—材料源—材料源基地.網絡（http：//blog.sina.com），2015

[4] 陳學慧.今年經濟增速將保持在合理區間.經濟日報，2014.10.11

（作者單位：河南省濮陽市房地產交易所 河南濮陽 457000）

（責編：若佳）