以公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理看我國房地產(chǎn)

劉歡

[摘 要]近年來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)也像坐上了快速列車，發(fā)展神速，遍地開花。雖然政府不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控和行政干預(yù)，但效果甚微，房價(jià)居高不下。本文從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度分析中國房價(jià)上漲帶來的各種社會問題，并提出相應(yīng)的對策。

[關(guān)鍵詞]公共經(jīng)濟(jì)學(xué)；房地產(chǎn)；公共產(chǎn)品

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.08.093

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）08-0-01

在當(dāng)下中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)是政府和全社會關(guān)注的焦點(diǎn)。高房價(jià)問題集中反應(yīng)了中國當(dāng)下主要的矛盾和問題

1 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代，全球經(jīng)濟(jì)下滑，中國經(jīng)濟(jì)也面臨著巨大的壓力，為進(jìn)一步推動經(jīng)濟(jì)邁向新臺階，我國政府將房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。此后，國內(nèi)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，也帶動了其他行業(yè)的快速發(fā)展，如運(yùn)輸、煤炭行業(yè)。但是進(jìn)入21世紀(jì)后，我國很多城市房地產(chǎn)業(yè)暴露出很多問題，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，一部分城市房價(jià)增長速度太快，特別是一線城市的中心地帶商品房，價(jià)格平均增長幅度超過15%，超過很多普通人的購買力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度；第二，供求關(guān)系矛盾突出，適合普通人住的商品房供給不足，但是有大批的高檔小區(qū)和別墅賣的很火；第三，存在很多暗箱操作情況，因?yàn)槲覈诜缮仙形唇⑾到y(tǒng)的住房管理法律，給了房地產(chǎn)商、中介鉆空子的機(jī)會，很多商家借機(jī)抬高價(jià)格，操控市場的不端行為時(shí)有發(fā)生。

因此，控制房價(jià)成為政府工作的重點(diǎn)，政府不斷推出新規(guī)，比如：2010年推出的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條），2011年推出的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國八條），2013年推出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國五條）。這些政策的出臺在一定程度上降低了房價(jià)增長的速度，但是并沒有徹底把房價(jià)降下去，雖推遲了房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤時(shí)間，但是并沒有真正解決當(dāng)下房地產(chǎn)亂象。

2 房地產(chǎn)異常發(fā)展的原因分析

導(dǎo)致房地產(chǎn)異常發(fā)展的原因主要有三個(gè)：第一，大量熱錢流入，推高了房地產(chǎn)價(jià)格；第二，成本上漲，如建材價(jià)格、地皮價(jià)格；第三，房地產(chǎn)過度市場化。但這都是房地產(chǎn)快速上漲的表面原因，下面從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行深層分析。

2.1 房子具有公共產(chǎn)品屬性

公共產(chǎn)品就是可以為整個(gè)社會提供共同消費(fèi)的物品，沒有排他性和競爭性，就是當(dāng)一個(gè)人消費(fèi)公共物品時(shí)不能影響其他人消費(fèi)或者多一個(gè)人消費(fèi)時(shí)不會影響其他人消費(fèi)，所以大致可以將公共產(chǎn)品分為純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。房地產(chǎn)是人們生活必需的，帶有公共屬性，然而我國目前還處于社會主義初級階段，國家暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共性質(zhì)。現(xiàn)實(shí)來看，目前房地產(chǎn)建設(shè)根本無法滿足人民群眾的需要，無法保證公平分配，所以人民群眾需要支付一定的成本才能得到住房。

2.2 公共產(chǎn)品的有償提供

公共產(chǎn)品的非競爭性使公共產(chǎn)品的價(jià)格只能是零，公共產(chǎn)品的非排他性使人們都希望有免費(fèi)享有的機(jī)會，存在很多搭便車現(xiàn)象，所以只有政府能夠不以利益為目的提供公共產(chǎn)品。然而部分公共產(chǎn)品可以收費(fèi)，使私人部門提供公共產(chǎn)品具有可能性。雖然這種方式在很多發(fā)達(dá)國家取得了很大的成功，但對我國而言，很難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橐罁?jù)我國當(dāng)下國情，法律還存在很多漏洞，市場運(yùn)轉(zhuǎn)不規(guī)范。另外，房地產(chǎn)飛漲的同時(shí)，房屋的空置率反而高了。原因是很多高收入人群買房沒有限制，加劇了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，不斷推高房價(jià)，這使低收入人民根本無法買房。另外，地產(chǎn)商通過售賣部分商品房就可以輕松地收回成本，不會陷入資金困境，使地產(chǎn)商有能力擁有更多的空置房，從而導(dǎo)致空置率急速上升。雖然政府采取了行動，但是經(jīng)過實(shí)踐表明，這些行動的效果并不明顯。

3 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略

從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，政府可以采取金融、行政等政策來降低房價(jià)，比如：征收不動產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易費(fèi)。但這些政策不能解決商品房空置問題，不能有效降低房價(jià)。針對以上問題，筆者提出三點(diǎn)建議。

3.1 大量建設(shè)保障性住房

首先，要正確認(rèn)識住房的公共屬性，堅(jiān)持宏觀調(diào)控，促使房價(jià)回調(diào)；其次，大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房等保障性住房，增加公有性住房比例，緩解低收入人群的住房壓力，注意平衡供需，才能保證房價(jià)回到正常的水平上來。

3.2 鼓勵集資建房

地皮價(jià)格是影響房價(jià)的主要因素，也是造成房價(jià)虛高的主要因素，所以政府要通過宏觀調(diào)控，提供積極主動的優(yōu)惠政策。政府應(yīng)鼓勵集資建設(shè)住房，這樣可以攤低建設(shè)住房的成本。比如：城市居民可以集合在一起建設(shè)房子，這樣住房的價(jià)格將低于房地產(chǎn)商銷售的價(jià)格。在公共經(jīng)濟(jì)學(xué)里把公共產(chǎn)品提供權(quán)還給公共產(chǎn)品的使用者，通過多主體的作用可以有效降低房價(jià)。

3.3 加大土地供應(yīng)量

政府可以加大土地供應(yīng)量，提高房屋供應(yīng)量，使各房地產(chǎn)之間形成良性競爭，這樣就可以把房價(jià)降下來。同時(shí)建立多元化的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是非常必要的，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)要想進(jìn)入房地產(chǎn)必須合理有序，不能蜂擁而至。此外，還可以將炒房的錢作為房地產(chǎn)投資基金，有效控制炒房團(tuán)炒房。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)的健康發(fā)展關(guān)乎每一個(gè)中國人的生活，政府必須采取切實(shí)有效的措施降低房價(jià)，為大多數(shù)低收入者著想，使他們能夠有房住。同時(shí)，也應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)問題的嚴(yán)重性和緊迫性，必須穩(wěn)妥解決，社會才能穩(wěn)步向前發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)偉大的中國夢。

主要參考文獻(xiàn)

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