山東省房地產市場現狀及發展對策研究

沈大善+趙雷

摘要：為引導房地產市場發展，需要正確掌握和認識房地產市場現狀，提出符合實際的對策和建議。通過最新數據，對山東省房地產市場進行了簡要分析，探討了山東省房地產市場的趨勢：即房地產開發投資將會保持一定增速；商品房庫存壓力會逐步減輕，房價將繼續保持在比較合理水平；提出了促進山東省房地產市場平穩健康發展的對策和建議。

關鍵詞：房地產，現狀，發展對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）05-0025-28 收稿日期：2015-05-18

房地產市場有其自身的運動規律。房地產市場特點之一即是區域性市場，山東省下轄17個地市，經濟發展水平不同，住房需求存在區域性差異。本文通過對山東省不同城市房地產市場的數據統計分析，對各個城市具有共性的問題進行研究，針對目前市場現狀，提出促進全省房地產市場長期平穩健康發展的對策。

1 市場現狀

2014年，山東省房地產市場運行狀況呈總體平穩趨勢，房地產開發投資持續增長，商品房均價低于全國平均水平1007元，上漲幅度低于10%，與居民可支配收入增幅基本一致，房地產市場發展與全省經濟社會發展態勢基本保持一致，沒有出現大起大落的現象。但是，受經濟社會發展大環境和房地產市場調整影響，山東省房地產開發指標出現不同程度下降或回落，市場下行壓力增大，主要體現在以下方面。

1.1 房地產開發投資小幅增長，增幅回落

2014年，山東省房地產開發投資5818億元，同比增長6.9%，增速全年呈回落態勢，與2013年相比回落8.7個百分點。住宅投資占房地產投資的71.9%，同比回落1.1個百分點，辦公樓及商業營業用房投資占20%，同比提高1.8個百分點。

1.2 商品房施工、竣工面積增加，新開工面積下降

2014年，商品房施工面積5.45億平方米，同比增長7.8%，增速同比回落9.9個百分點。竣工自11月開始止跌回升，竣工面積7787萬平方米，同比增長3.7%。開發企業投資比較謹慎，放緩新開工速度，新開工面積1.33億平方米，同比下降13%。

1.3 商品房銷售下滑，供應量和庫存增加

購房者觀望情緒較濃，市場銷售壓力加大，受2013年“國五條”出臺市場交易量大幅攀升形成較高基數影響，2014年山東省商品房銷售面積連續9個月下降，銷售額連續4個月下降，二手房成交面積全年呈下降走勢。2014年，銷售商品房面積9180萬平方米、銷售額4880億元，同比分別下降11%、6%；2014年全年，二手房成交面積1647萬平方米，同比下降23%。批準預售商品房9851萬平方米，同比增長11%。截至2014年底，商品房累計可售面積（庫存）1.59億平方米，同比增長38%。

1.4 部分城市房價下降

2104年12月份，納入國家70個大中城市統計的青島、煙臺、濟南、濟寧，新建商品住宅價格同比分別下降6.5%、5%、4%、3.6%；煙臺、青島、濟南、濟寧二手住宅價格同比分別下降5.4%、5.2%、4.8%、4.5%。2014年，全省商品房均價5316元/平方米，同比增長5.3%，比全國平均水平低1007元/平方米。

1.5 土地購置面積下降

開發商購買土地意愿降低，2014年9月，土地購置面積開始下降。2014年，房地產企業購置土地2225萬平方米，同比下降15%，土地成交價款525億元，同比下降5.1%。

1.6 企業資金來源趨緊

房地產企業到位資金自2014年9月起連續4個月下降。2014年，到位資金6991億元，同比下降5.2%，其中，利用外資、定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金同比分別下降58%、14%、4%、1.4%，國內貸款與上年持平。

2 現狀分析及市場走勢

山東省房地產市場當前存在的主要問題有：一是投資增速回落；二是新開工面積下降；三是銷售回款減慢，市場觀望氣氛較濃，成交量減少，銷售速度放緩；四是從市場銷售看，銷售價格下降，庫存增加，但處于正常的波動范圍；五是企業融資困難，新增貸款規模零增長，自籌資金融資成本增加，資產負債率加大，房地產企業資金壓力增大。市場近期的主要走勢體現在以下方面。

2.1 房地產開發投資將會保持一定增速

1998年以來，山東省房地產開發投資一直保持兩位數增長，2013年突破5000億元，形成了較高的基數。受前期較高基數影響，自2014年8月以來，投資增速出現放緩勢頭，從兩位數降到一位數。從決定開發投資的要素來看，今后一段時期投資依然有一定保障。2014年開發企業到位資金中除去已完成投資尚余1173億元，資金較有保障；商品房建設有4.67億平方米未完工程，后續投資需求較大。另外，國家持續加大棚戶區以及城中村改造力度，今后一段時期內，將會使房地產開發投資保持一定增速。

2.2 商品房庫存壓力將逐步減輕

央行和銀監會發布放松房地產信貸措施，支持普通商品房特別是居民家庭的首套自住性住房、改善性住房需求，將會刺激部分剛需、改善需求入市，有效減少庫存；去年以來山東省商品房新開工面積持續下降，商品房新增庫存將會逐步減少；隨著新型城鎮化建設加快以及棚改貨幣安置比例加大，住房剛性需求將會持續增長，銷售情況將會逐步好轉，多數城市庫存將趨于合理區間。

2.3 房價將繼續保持在比較合理水平

隨著保障性住房和棚改房的大量陸續上市，加上房地產市場存在一定觀望情緒，開發企業面臨房價下調的壓力；同時隨著新型城鎮化的推進，部分剛性及改善性需求群體會加速進入增量市場，加上房屋建造成本、開發項目質量和配套的提高，CPI上漲，需求和成本推動房價上漲因素也會顯現。從這兩方面看，房價下調壓力和上漲因素同時并存且相對均衡，總體上省內房價將呈現比較平穩趨勢。

3 對策建議

保持房地產業平穩健康發展，對于促進經濟發展，增加社會就業，改善人民群眾居住生活條件，具有其他行業無法替代的作用。從山東省情況看，2014年，整個房地產業、建筑業繳納各項稅收1415億元，占全省稅收收入近40%，對全省地稅增收的貢獻率達到62%。為保持山東省房地產市場平穩健康發展，建議采取如下對策。

3.1 加強對市場預期的正面引導

房地產市場在經歷了前幾年的快速發展后，進行新一輪調整是經濟自身規律發揮作用的體現。目前，對于市場形勢，社會上信息渠道比較雜亂，存在一些片面、主觀、不實的宣傳報道，很容易誤導社會大眾。從政府層面，下一步應完善和健全房地產市場信息發布機制，增加住房市場交易透明度；提高輿論引導水平，加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，及時、主動澄清，穩定市場投資和消費信心，形成有利于房地產市場健康穩定發展的良好輿論環境。

3.2 繼續實施分類調控

房地產市場地域屬性較強，不同城市之間差距較大。濟南、青島等大城市，由于剛性及改善性需求群體大量存在，外來人員較多，個別偏遠地段可能會受到影響，出現銷量下降、價格滯漲的現象，但總體會比較平穩。而大量縣城，特別是經濟欠發達地區，由于外來人口少，下行壓力會比較大。應強化地方政府房地產市場調控的主體責任，落實好差異化貨幣政策；區別不同城市，采取有針對性的政策措施，認真落實住房建設規劃，根據市場變化及庫存情況，合理確定住宅用地供應量，優化住房供應結構，控制制造業欠發達、外來務工人員較少地區的房地產開發總量，防止出現不合理庫存量的增大。

3.3 創造條件，引導企業加快消化商品房庫存

根據調查分析，商品房庫存較多的地區，主要是基礎設施不完善、公共服務不配套，許多人買了房子后，出行生活不便利，居住不舒適。下一步，要引導企業確定合理利潤空間，通過降價促銷等方式，加快去庫存力度；鼓勵企業開發養老地產、旅游地產等，吸引群眾購買商品住宅。積極探索閑置商品房的用途；地方政府應在完善配套生活設施、改善提升小區周邊環境方面做出努力，同時提高棚改貨幣安置比例，鼓勵群眾在存量房中選擇住房。

3.4 完善房地產市場監管長效機制建設

房地產市場調整必然會帶來企業資金緊張、房屋不能按時交付使用等一系列問題，由于購房引發的社會糾紛會增多，影響社會穩定。地方政府應密切關注市場形勢，加強月度監測分析和預警預報；嚴格商品房預售許可和預售資金監管，全面推行商品房銷售合同網上簽約制度；加強存量房交易資金監管，有條件的城市可實行存量房交易合同網簽備案制度；積極發展房屋租賃市場，鼓勵開發企業持有部分房屋，發展租賃業務，同時扶持租賃企業發展，擴大規模。

3.5 推進房地產行業轉型升級

通過數據分析，山東省房地產企業總體實力不強，中小企業居多，缺乏龍頭企業、大型企業、品牌企業。一旦市場出現波動，小型企業抗風險能力弱，容易陷入困境。下一步，應鼓勵引導房地產企業提升房屋品質，樹立品牌意識，增強核心競爭力；推進開發企業兼并重組，鼓勵企業跨地區、行業、所有制組建集團，引導由單一產品開發向綜合開發經營的多元運營轉變。

4 結論

2014年，山東省房地產市場受到供需、預期、信貸的影響，與全國一樣進入調整期，這是宏觀經濟結構調整的必然結果，也是一種新常態。面對新的形勢，山東省政府及主管部門按照國家部署積極推進房地產市場去行政化，濟南、青島、泰安陸續取消住房限購政策，各地政府陸續取消住房套型面積限制，隨著地方逐步落實國家信貸、稅收等促進住房消費政策的實施，將有力推動房地產市場活躍發展。從2014年房地產開發投資、銷售、庫存、房價等市場發展數據來看，盡管市場出現了一些調整和變化，但處于正常的合理范圍，總體上山東省房地產市場健康平穩，前景光明。

作者簡介：

沈大善，山東大學本科學歷，現任山東省建設發展研究院高級工程師、山東省房地產業協會副秘書長。

趙雷，同濟大學建筑經濟管理專業畢業，碩士學位，山東建筑大學教授，山東建筑大學房地產研究所所長，山東省房地產業協會會長，研究方向為房地產開發與管理、建設項目管理。