房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)融資困境及解決渠道的探討

周曉娟

(盤錦職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)系，遼寧 盤錦 124000)

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)融資困境及解決渠道的探討

周曉娟

(盤錦職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)系，遼寧 盤錦 124000)

摘要：隨著2014年房市的走低，銀行貸款難度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況問(wèn)題進(jìn)行分析，歸納和總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)這一行業(yè)資金籌集所遇到的問(wèn)題，找出原因所在，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資管理的途徑：建立健全房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強(qiáng)金融管理協(xié)調(diào)配合；拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，建立多元化的投資模式；進(jìn)一步夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，提升自身資金積累能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 融資渠道；融資管理

一房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)及現(xiàn)狀——以潤(rùn)德公司為例

據(jù)調(diào)查，2012年以來(lái)，潤(rùn)德公司在向銀行貸款遭遇閉門羹后，轉(zhuǎn)向民間融資。2013年下半年開(kāi)始，海德通過(guò)高息回報(bào)向社會(huì)公眾吸收存款。據(jù)調(diào)查，潤(rùn)德公司對(duì)外借款約8億元，其中約4.4億元用于支付土地出讓拆遷安置成本，1.35億元用于支付工程款，剩余2.3億元用于支付高額借款利息。目前，潤(rùn)德公司賬戶上已經(jīng)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)資金。至法院宣布潤(rùn)德房產(chǎn)破產(chǎn)清算之日，該公司吸收社會(huì)自然人資金高達(dá)6.92億元，月利率高者達(dá)10%，且該公司財(cái)務(wù)管理混亂。經(jīng)市人民法院審理：該公司因管理存在問(wèn)題，致使企業(yè)入不敷出，巨大的利息壓力纏身，清償能力已明顯下降，全部債務(wù)已不能通過(guò)資產(chǎn)清償。2014年9月13日，海德公司被市法院裁定破產(chǎn)清算。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)

1.需要大量的資金作保證

因?yàn)榉慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及土地、拆遷、建筑、銷售等諸多方面，這個(gè)行業(yè)資金高度密集運(yùn)作，所以一般的投資者不能夠承受其所帶來(lái)的壓力。而只有足額的資金才能支撐這樣的企業(yè)，且資金鏈必須完善。資金高度密集是房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)運(yùn)作體的特點(diǎn)，也就是，房地產(chǎn)離不開(kāi)資金的保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大的投資規(guī)模、較長(zhǎng)的周期、昂貴的房地產(chǎn)價(jià)值等特點(diǎn)，這就需要巨大的資金量進(jìn)行投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題也就是資金籌措的問(wèn)題。

2.與銀行息息相關(guān)

銀行貸款對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，具有很大程度的依賴性。雖說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的，但這個(gè)行業(yè)資金高度密集型，和金融行業(yè)捆綁在一起，共生共榮[1]。

3.受政策變動(dòng)影響

當(dāng)2007年中國(guó)政府連續(xù)調(diào)高銀行存貸款基準(zhǔn)利率的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的還貸壓力，迫于利息壓力，企業(yè)紛紛減貸，由此可見(jiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策敏感性極強(qiáng)，受政策變動(dòng)影響大。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

1.過(guò)大的融資壓力

對(duì)于項(xiàng)目投資規(guī)模較大，時(shí)間長(zhǎng)，高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)且由于房地產(chǎn)位置的固定性使得供求均衡很難實(shí)現(xiàn)。近期內(nèi)，又有一些新的不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題出現(xiàn)在環(huán)境復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)，如央行121文件、上調(diào)利率、國(guó)八條以及國(guó)六條的出臺(tái)，現(xiàn)在的政策緊縮房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況猶如雪上加霜。

2.偏窄的融資渠道

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于狹窄，主要還是投資基金、銀行信貸及房地產(chǎn)信托等籌資方式，其中又把銀行貸款作為主項(xiàng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)商從銀行取得的貸款在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。其中，購(gòu)房者從銀行取得的個(gè)人住房貸款在定金及預(yù)收款中還是作為主項(xiàng)。所以，合計(jì)算來(lái)，約60%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，過(guò)多地依賴于銀行。

3.融資門檻高

針對(duì)房地產(chǎn)貸款額度大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，且未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性，銀行仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，銀行業(yè)監(jiān)督管理部門均有相關(guān)的規(guī)定針對(duì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件、擔(dān)保方式、自有資金的比例、貸款的利率、期限等，而且還要經(jīng)常調(diào)整以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況。

4.民間借貸盛行

對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從銀行獲取借貸的資格相對(duì)薄弱，與程序復(fù)雜審批環(huán)節(jié)頗多的銀行貸款相比，民間集資成為了非常重要籌資方式之一。一方面，民間資金持有者往往缺乏良好的投資渠道；另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資渠道匱乏，卻又身處資金緊缺周轉(zhuǎn)不靈的困境。可是當(dāng)唯利是圖的民間資本源源不斷地流向困難重重中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這種缺乏基本防范與監(jiān)管的借貸，在高利息與高風(fēng)險(xiǎn)得指引下又能走多遠(yuǎn)？

二房地產(chǎn)企業(yè)融資中遇到的主要問(wèn)題

(一)土地開(kāi)發(fā)成本提高

房?jī)r(jià)高只是地價(jià)高的表象，地價(jià)高則是房?jī)r(jià)高的根本原因。當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地開(kāi)發(fā)成本大大提高。通過(guò)國(guó)土部土地利用管理司和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院編寫的《2008中國(guó)城市地價(jià)狀況》報(bào)告顯示，全國(guó)各大一線主要城市相同時(shí)間地價(jià)房?jī)r(jià)的比例基本保持20%—40%之間。加上市場(chǎng)的運(yùn)作，土地取得的成本巨增，直接使房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)地拿地的成本上升了，企業(yè)更多的資金被占用，同時(shí)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想通過(guò)拿地獲得超額利潤(rùn)的夢(mèng)想落空，自我積累資金的能力下降。

(二)房地產(chǎn)業(yè)震蕩起伏

據(jù)相關(guān)的資料顯示，五年左右成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期，基本吻合了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。21世紀(jì)初期，一個(gè)持續(xù)快速增長(zhǎng)期降臨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但隨著2006年年初美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，次貸危機(jī)逐步顯現(xiàn)，直至2008年美國(guó)的次貸危機(jī)席卷全球，雖然中國(guó)的經(jīng)濟(jì)未遭受重創(chuàng)，但這場(chǎng)危機(jī)使得人民的消費(fèi)信心受挫，需求降低，價(jià)格隨之下降，也因此給中國(guó)的房產(chǎn)業(yè)也帶來(lái)了很大沖擊[2]。

(三)自身資金積累薄弱

隨著我國(guó)居民收入的提高和住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快，房地產(chǎn)企業(yè)贏得了廣闊的發(fā)展空間。但是近年來(lái)，不少國(guó)外、港臺(tái)房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，海外資本的大量涌入加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)那些一味依賴貸款、盲目投資開(kāi)發(fā)、不重視資金使用效率的中小房地產(chǎn)企業(yè)，自身資金積累薄弱，不注重提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，制約了企業(yè)的成長(zhǎng)。

(四)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)

當(dāng)前，自有資金、銀行貸款、預(yù)售款成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源，同時(shí)施工單位墊資在其中也占有很大比例，很小一部分通過(guò)上市融資、債券融資、信托融資、利用外資和私募資金來(lái)獲得。隨著新的金融產(chǎn)品的推出，市場(chǎng)仍在不斷完善當(dāng)中，還沒(méi)有形成完善的體系,條款之間互相不說(shuō)話,沒(méi)有很強(qiáng)的實(shí)用性，操作起來(lái)實(shí)際困難多多，融資渠道的拓展受到相應(yīng)制約。而其他一些被業(yè)內(nèi)人士看好的融資方式，如房地產(chǎn)投資基金、海外房產(chǎn)基金、非上市股權(quán)融資等，其相應(yīng)的法律條件處于真空狀態(tài)，無(wú)法可依的困境阻礙著金融創(chuàng)新[3]。

三房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資管理的途徑

(一)建立健全房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強(qiáng)金融管理協(xié)調(diào)配合

在幼兒園區(qū)域活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中，教師應(yīng)該給予幼兒更多合理的指導(dǎo)，但是不能在活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中將自己的想法強(qiáng)加給幼兒，應(yīng)該給予幼兒更多的自主權(quán)，讓幼兒自己來(lái)進(jìn)行活動(dòng)區(qū)域以及玩伴的選擇。

加快完善房地產(chǎn)相應(yīng)法律法規(guī)，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。一方面要進(jìn)一步修善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》等，更新其中不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方，以順應(yīng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的需要；另一方面要盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有非常重要的意義。

(二)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，建立多元化的投資模式

1.拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，要以金融體制改革為契機(jī)，以我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資方式為基礎(chǔ)，引進(jìn)國(guó)際上先進(jìn)的融資技術(shù)，進(jìn)行有重點(diǎn)的有選擇的推廣、完善。房地產(chǎn)企業(yè)融資就像軟件升級(jí)，大企業(yè)各種方式都可以嘗試，就如同軟件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企業(yè)則像較低的版本，因其局限性，選擇面自然就窄。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的一些大型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇發(fā)行股票、借殼上市等融資方式，中小企業(yè)可以尋求基金、信托、風(fēng)險(xiǎn)投資的合作，以及國(guó)內(nèi)外不同公司間的資金與土地合作。

2.建立多元化的投資模式

(三)進(jìn)一步夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，提升自身資金積累能力

1.進(jìn)一步夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，一方面企業(yè)要嚴(yán)控成本費(fèi)用的支出，節(jié)約出來(lái)的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能盲目舉債，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行借貸，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，必要時(shí)候要以處置企業(yè)的閑置資產(chǎn)等方式代替舉債，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步夯實(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)[4]。

2.提升自身資金積累能力

房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金的使用效率，企業(yè)應(yīng)明確企業(yè)資金管理中各環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，并指派專人負(fù)責(zé)往來(lái)款項(xiàng)的收付，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)，加快資金的回籠速度。另一方面企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制預(yù)支，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍都背負(fù)著銀行貸款，企業(yè)在尋求穩(wěn)定與自身發(fā)展的過(guò)程中要尋求一個(gè)好的平衡點(diǎn)，避免因不必要的擴(kuò)張導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。同時(shí)在市場(chǎng)不景氣的環(huán)境下，要當(dāng)機(jī)立斷，采取必要的防范和調(diào)整措施，以確保自身資金的回籠，待形勢(shì)明朗后再行決策。

參考文獻(xiàn)：

[1]2014年房地產(chǎn)企業(yè)將承受較大融資壓力[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2014-04-01.

[2]房企融資渠道需求多元化 地產(chǎn)金融謀“新玩法”[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2013-12-20.

[3]渠道單一，中小房企融資難題待解[N].重慶晚報(bào)，2013-10-18.

[4]黃闖.2014房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境淺析[EB/OL].http://www.syestate.com，2014-04-08.

(責(zé)任編校：陳婷)

Financing Difficulties and Solutions of Real Estate Industry

ZHOU Xiaojuan

(Department of Finance and Economics，Panjin Vocational and Technical College，

Panjin Liaoning 124000，China)

Abstract：With the decline of the housing market in 2014, it becomes more difficult to obtain bank loans, and real estate companies have tightened up the chain of funds; especially some small and medium real estate companies are struggling for the survival. Through the analysis of the financing situation of real estate industry, the paper summarizes current real estate financing problems, finds out the causes for these problems, and puts forward several approaches for real estate enterprises to strengthen financing management: building sound real estate laws and regulations, and strengthening the coordination and cooperation of financial management; broadening financing channels of real estate enterprises, and establishing diversified investment patterns; enhancing the foundation of financial management, and promoting the accumulation ability of their own capital.

Key Words：real estate enterprise; financing channel; financing management

作者簡(jiǎn)介：周曉娟(1978— )，女，遼寧盤錦人，盤錦職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)系副教授，碩士。研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。

基金項(xiàng)目：遼寧省高等教育學(xué)會(huì)“十二五”高等教育科研課題“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)集群與高職財(cái)經(jīng)品牌專業(yè)互動(dòng)關(guān)系研究”，項(xiàng)目編號(hào):GHYB110198。

收稿日期：2015-08-19

中圖分類號(hào):F832.45

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-4681(2015)06-0027-03