論房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)配套工作價(jià)值分析

董俊

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，其能否快速、穩(wěn)定的發(fā)展將直接影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響到整個(gè)國民生產(chǎn)總值的增長。而房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的核心環(huán)節(jié)，需要得到相關(guān)人員的重視。以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)配套工作為研究對(duì)象，對(duì)其在開發(fā)鏈條中產(chǎn)生的價(jià)值進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建筑方案；價(jià)值分析；開發(fā)周期

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-6835（2014）19-0134-02

所謂“開發(fā)配套工作”，主要指的是從獲取項(xiàng)目土地開始至商品交付業(yè)主使用后所有涉及項(xiàng)目的建設(shè)、業(yè)主使用的相關(guān)許可批件的辦理以及各能源專業(yè)引入的協(xié)調(diào)等一系列工作。房地產(chǎn)開發(fā)不單純是工程建設(shè)，還包括許多環(huán)節(jié)。其中，僅市場(chǎng)型項(xiàng)目的運(yùn)作就包括獲取資金及土地、可行性研究分析及項(xiàng)目定位、商品設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、商品銷售及售后服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。而在這所有的環(huán)節(jié)中，開發(fā)配套工作貫穿始末、兼而有之。因此，有必要對(duì)開發(fā)配套工作進(jìn)行價(jià)值分析，使其在開發(fā)過程中的效率、利益最大化。

1 開發(fā)配套的誕生

“市場(chǎng)化房地產(chǎn)”是我國20年前左右產(chǎn)生的新名詞，而到目前又是房屋從生活必需品到商品蛻變的20年，是建筑企業(yè)分支為開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的20年。隨著房屋這個(gè)商品登上歷史舞臺(tái)和城市化的不斷加快，國家為這個(gè)商品的產(chǎn)生和交易制定了諸多規(guī)則，因此，作為開發(fā)企業(yè)中對(duì)這些規(guī)則的解讀者，開發(fā)配套這一職業(yè)誕生了。有些人說，開發(fā)配套工作就像郵遞員，準(zhǔn)備材料、辦理手續(xù)而已，簡單得很。真是這樣嗎？通過這篇文章，筆者將對(duì)該問題進(jìn)行深入探討。

2 開發(fā)配套工作的常規(guī)職責(zé)

顧名思義，開發(fā)配套工作可分為兩部分，即開發(fā)和配套。開發(fā)是指土地、規(guī)劃及建設(shè)、銷售三條支線上所有政府許可和周邊審批手續(xù)的辦理；而配套是指項(xiàng)目開發(fā)前、中、后期各能源引入手續(xù)的辦理工作。單一項(xiàng)目共需取得各項(xiàng)審批件30余份，簽署各類合同20余份，完成申請(qǐng)批復(fù)10余份。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)配套工作貫穿了項(xiàng)目的開發(fā)始末。同時(shí)，相關(guān)批件作為項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件和重要節(jié)點(diǎn)，影響著項(xiàng)目開發(fā)的周期、成本和效率——相關(guān)證件的及時(shí)辦理能夠降低項(xiàng)目的投資，而固定的投資成本會(huì)隨開發(fā)周期的縮短而降低。下面列舉幾個(gè)實(shí)例充分說明。

2.1 銷售許可證的辦理

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入主要來源于商品房的銷售，而銷售許可證的辦理常規(guī)需要45 d。結(jié)合總包單位月結(jié)完成量70%來考慮，合理統(tǒng)籌銷許辦理時(shí)間、提前準(zhǔn)備并審核其他附件顯得尤為重要。而在手續(xù)辦理中，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘單體樓的建設(shè)進(jìn)度是原則紅線，地下室完成情況是可協(xié)調(diào)的自由裁量權(quán)。同時(shí)，銷許證辦理的要件又可反向作用于施工計(jì)劃，因此，要首先保證單體樓的建設(shè)進(jìn)度，可適當(dāng)放緩地庫的建設(shè)進(jìn)度。這樣既能保證銷許證的及時(shí)辦理，又能減少總包單位的工程款支付，減少企業(yè)的前期墊資，緩解企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

2.2 縮短開發(fā)周期

資金監(jiān)管制度的推行，意在保證項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)，保證購房者的基本權(quán)益，避免爛尾項(xiàng)目的出現(xiàn)。但該制度的實(shí)施也壓縮了開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，放緩了土地市場(chǎng)中的購地行為，影響了企業(yè)的發(fā)展速度。因此，縮短單一項(xiàng)目開發(fā)周期，使資本快速流轉(zhuǎn)，其實(shí)就是在降低企業(yè)的生存成本。開發(fā)配套手續(xù)中工程規(guī)劃許可證與總承包單位的開標(biāo)、人防部位檢測(cè)與主體施工、能源專業(yè)施工與景觀綠化施工、準(zhǔn)入證與交付業(yè)主使用等多重關(guān)系會(huì)影響到項(xiàng)目的整體施工進(jìn)度和開發(fā)周期。“萬達(dá)模式”推崇的建設(shè)周期不超過24個(gè)月是一個(gè)很好的案例。合理縮短開發(fā)周期，實(shí)際上會(huì)降低施工企業(yè)的用工成本和建設(shè)單位的開發(fā)成本。同時(shí)，資金監(jiān)管單位以商品房交付使用作為監(jiān)管資金最終解鎖的前提，因此，合理統(tǒng)籌關(guān)鍵證件的辦理時(shí)間，以縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，也是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵。

2.3 凸顯銷售優(yōu)勢(shì)

結(jié)合天津天保基建公司開發(fā)建設(shè)的位于開發(fā)區(qū)的喜蜜灣為例。該項(xiàng)目的規(guī)劃條件要求該項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，但結(jié)合項(xiàng)目高容積率、四周環(huán)境較差和定位中低端等特點(diǎn)，該項(xiàng)目最大的銷售優(yōu)勢(shì)為銷售價(jià)格。同時(shí)期、同區(qū)域其他競(jìng)品均高于喜蜜灣的定價(jià)（1 000元/m2以上）。如果按照規(guī)劃條件要求精裝交房，則價(jià)格優(yōu)勢(shì)就會(huì)喪失殆盡。最后，開發(fā)工作人員與所在地規(guī)劃部門重點(diǎn)溝通了交房標(biāo)準(zhǔn)事宜，最終決定該項(xiàng)目執(zhí)行毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)該項(xiàng)目已完成近1 300戶的銷售工作，約占總戶數(shù)的70%，并獲得了2013年濱海新區(qū)銷售冠軍。

3 開發(fā)配套工作的非常規(guī)職責(zé)

筆者個(gè)人認(rèn)為，開發(fā)配套工作中的非常規(guī)職責(zé)是考量業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)價(jià)值的真正標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合開發(fā)配套工作貫穿項(xiàng)目始末的特點(diǎn)，可為土地獲取、項(xiàng)目科研、開發(fā)進(jìn)度編制等相關(guān)工作提供準(zhǔn)確的政策信息和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，因開發(fā)配套工作人員反復(fù)組織并參與各項(xiàng)審批、驗(yàn)收活動(dòng)，因此，他們熟知政府部門的考核、驗(yàn)收要點(diǎn)。由此，開發(fā)配套工作人員也成為了建設(shè)項(xiàng)目中的虛擬政府，對(duì)其他部門的工作起到了串聯(lián)預(yù)警和監(jiān)督的作用。以政府和專業(yè)公司的審批為線索，開發(fā)配套工作人員有機(jī)地串聯(lián)了項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，開發(fā)配套工作是一個(gè)與人打交道的工作，規(guī)則紅線外的自由裁量權(quán)正是發(fā)揮開發(fā)配套工作優(yōu)勢(shì)的價(jià)值洼地。下面列舉幾個(gè)實(shí)例充分說明。

3.1 前期配套工作

3.1.1 土地獲取前相關(guān)成本的測(cè)算

不同地區(qū)的配套成本不盡相同，每個(gè)專業(yè)公司的控制范圍也各不同。面對(duì)現(xiàn)已公開化的建安成本，已無再多文章可做，但800元/m2的配套成本卻成了各開發(fā)企業(yè)收益的突破點(diǎn)。當(dāng)然，這也會(huì)反向作用于企業(yè)獲取土地時(shí)的心里底價(jià)，對(duì)準(zhǔn)確獲取資源產(chǎn)生了的影響。

3.1.2 建筑方案的編制

開發(fā)配套人員與各能源專業(yè)公司的有效溝通，可將部分能源站房放置于地下部分，以釋放容積率，增加項(xiàng)目的可售面積。以1×105 m2的住宅項(xiàng)目為例，通常需設(shè)置換熱站2座，面積共計(jì)約240 m2；紅號(hào)自管變電站1座，面積約160 m2；消防控制室1個(gè)，面積約為50 m2。如果將以上設(shè)備均設(shè)置于地下，則地上可多出建設(shè)住宅450 m2；如果以單價(jià)1萬元為標(biāo)準(zhǔn)，則可增加銷售額450萬元。

3.1.3 工程進(jìn)度的各驗(yàn)收環(huán)節(jié)

在各施工環(huán)節(jié)的驗(yàn)收工作前，開發(fā)配套工作實(shí)際在發(fā)揮預(yù)警職能，監(jiān)督各部門的工作進(jìn)度和施工企業(yè)的施工進(jìn)度及質(zhì)量，從而有效地保證開發(fā)過程的順利和高效。

3.2 開發(fā)配套的公關(guān)能力

開發(fā)配套的公關(guān)能力是在合法、合規(guī)的前提下，充分挖掘?qū)徟贤ㄖ械淖杂刹昧繖?quán)，在政府、社會(huì)利益不受損失的情況下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

天津市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摘得商業(yè)土地一宗，占地約1×104 m2。控制性詳規(guī)中要求配建菜市場(chǎng)一座，建筑面積不低于2 000 m2，另建設(shè)公共廁所一座，建筑面積不低于100 m2。不難看出，這樣配置對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)和商業(yè)價(jià)值影響巨大，甚至?xí)?dǎo)致此次購地開發(fā)行為的失敗。綜合分析后，該企業(yè)開發(fā)配套工作人員與所在地政府積極溝通，以該企業(yè)名下區(qū)域內(nèi)另一處現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目房產(chǎn)用于菜市場(chǎng)經(jīng)營和新選址為已竣工項(xiàng)目為由，最終只提供了900 m2的低端商業(yè)用房用于菜市場(chǎng)經(jīng)營，調(diào)整了新地塊的控規(guī)要求。另外，該企業(yè)還在市政公共綠地公園內(nèi)建設(shè)公共廁所一座，沖抵了控制性詳規(guī)中新建公共廁所的要求。統(tǒng)計(jì)下來，通過該企業(yè)開發(fā)配套工作人員的積極爭(zhēng)取，為新建項(xiàng)目贏得了超過1 000 m2的建設(shè)空間，降低了新項(xiàng)目規(guī)劃的設(shè)計(jì)難度。

天津市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摘得住宅用地一宗，經(jīng)側(cè)面了解，因所在地區(qū)域要樹立城市形象，因此，要求新建住宅項(xiàng)目外檐材料一律使用石材。在當(dāng)下房產(chǎn)銷售市場(chǎng)相對(duì)疲軟的環(huán)境下，降低建設(shè)成本、追求高性價(jià)比尤為關(guān)鍵。因此，該企業(yè)開發(fā)配套部門向公司提出并確定了采用保證外檐效果基本不變、降低外檐材料檔次的方式，要求施工單位在提供石材外檐樣塊的同時(shí)，提供與石材相同效果的多彩石涂料樣塊，并最終說服了規(guī)劃部門使用成本較低的多彩石涂料，降低了建設(shè)成本。

4 結(jié)束語

通過對(duì)開發(fā)配套工作職責(zé)的分析和舉例，我們不難看出開發(fā)配套工作不僅是房地產(chǎn)正常開發(fā)的節(jié)點(diǎn)保障，同時(shí)也是節(jié)約建設(shè)成本不可或缺的返利點(diǎn)。這樣的工作職責(zé)和目標(biāo)也要求從事該行業(yè)的人不僅是巧舌如簧的外交家，更是具備一定專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的工程師。實(shí)踐證明，與人溝通過程中的第一反應(yīng)，從某種程度上決定了一件事情的成敗，而這種“第一反應(yīng)”，是靠準(zhǔn)確的判斷和扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)支撐的。好的開頭是成功的一半，企業(yè)應(yīng)組織開發(fā)配套工作人員學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，以充分發(fā)揮工作人員的主觀能動(dòng)性，為企業(yè)的運(yùn)營保駕護(hù)航，為企業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。

〔編輯：王霞〕