土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地價(jià)格的影響及對(duì)策

董媛穎

[提要] 為了進(jìn)一步規(guī)范對(duì)土地市場(chǎng)的管理，我國(guó)建立并實(shí)施了土地儲(chǔ)備制度。本文通過(guò)簡(jiǎn)要介紹土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地價(jià)格的影響，然后討論進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備的對(duì)策，從而能夠真正確保我國(guó)的土地行業(yè)穩(wěn)定、快速地發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供重要的源動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；土地儲(chǔ)備制度；房地產(chǎn)；土地價(jià)格

中圖分類號(hào)：F327 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年9月10日

一、土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地價(jià)格的影響

土地儲(chǔ)備制度的初衷就是通過(guò)對(duì)土地價(jià)格的影響，進(jìn)而提高土地利用率，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)。國(guó)家施行土地儲(chǔ)備制度以來(lái)，對(duì)我國(guó)的土地價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響，這也是土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生作用的重要標(biāo)志之一，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）土地價(jià)格由價(jià)值和供需決定。決定土地價(jià)格的主要因素有兩方面：一方面是土地自身的所在價(jià)值；另一方面則是由供需而影響。作為一種商品，土地的價(jià)格是由自身的價(jià)值和供需共同決定的，而目前影響土地價(jià)格的主要因素就是供應(yīng)量與需求量的關(guān)系。換句話說(shuō)：如果土地需求量提高，供應(yīng)量減少那么土地的價(jià)格會(huì)升高；如果土地的供應(yīng)量增加，而需求量減少，那么土地的價(jià)格會(huì)降低。因?yàn)橥恋刈陨淼膬r(jià)值受外界因素的影響較小，所以目前土地的價(jià)格主要是受供需關(guān)系來(lái)影響的。本文就是主要通過(guò)土地的供需關(guān)系，來(lái)介紹土地儲(chǔ)備制度如何影響土地的價(jià)格。

（二）土地儲(chǔ)備導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少。土地儲(chǔ)備制度主要是國(guó)家為了維護(hù)土地市場(chǎng)的公平公正，將一部分的土地儲(chǔ)備起來(lái)運(yùn)用到適當(dāng)?shù)牡胤剑恋貎?chǔ)備制度實(shí)施以來(lái)，近十幾年的時(shí)間土地的價(jià)格上漲了四五成左右，主要是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度使得土地的供應(yīng)量減少造成的，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，土地儲(chǔ)備制度就是國(guó)家利用行政干預(yù)對(duì)土地實(shí)施壟斷，政府對(duì)于土地的壟斷行為既存在追求社會(huì)利益的傾向，也存在追求市場(chǎng)利益的傾向，但是由于土地儲(chǔ)備制度最開(kāi)始的目標(biāo)主體不太明確，一般在社會(huì)利益和市場(chǎng)利益做取舍的過(guò)程中，都傾向于獲取市場(chǎng)利益，尤其是一些地方政府獲取市場(chǎng)利益的傾向更加明顯；第二，其他土地市場(chǎng)的供給變少，土地儲(chǔ)備制度在建立之前，很多官員已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)隱秘的形式出讓土地，使得土地儲(chǔ)備過(guò)程中，并沒(méi)有獲得預(yù)期的土地?cái)?shù)量。由于土地儲(chǔ)備制度相關(guān)的法律法規(guī)還不太健全，因此很多土地的開(kāi)發(fā)商通過(guò)隱形市場(chǎng)操作，從而獲得更多的利益，導(dǎo)致了土地的價(jià)格進(jìn)一步增長(zhǎng)。這兩方面行為存在著共同的特點(diǎn)，即土地儲(chǔ)備導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，從而導(dǎo)致土地價(jià)格上升，這也符合商品經(jīng)濟(jì)中供需關(guān)系影響土地價(jià)格的相關(guān)理論。

（三）土地儲(chǔ)備導(dǎo)致土地需求量增加。通過(guò)上面的理論可知，土地價(jià)格受供需關(guān)系的影響而圍繞土地價(jià)值波動(dòng)。一方面土地儲(chǔ)備制度導(dǎo)致了土地的供應(yīng)量減少；而另一方面土地儲(chǔ)備制度同時(shí)導(dǎo)致了土地的需求量增加，主要體現(xiàn)在：土地儲(chǔ)備制度加大了土地的需求。通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的分析，土地最大的消費(fèi)者就是開(kāi)發(fā)商，土地儲(chǔ)備制度施行以后，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)政府組織的拍賣活動(dòng)獲取土地的使用權(quán)，以前多種途徑購(gòu)買土地的方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹荒芡ㄟ^(guò)政府途徑進(jìn)行購(gòu)買，加上政府有意對(duì)土地實(shí)施有限制出售，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的需求量增加。而且開(kāi)發(fā)商為了追求更多的經(jīng)濟(jì)利益，開(kāi)始進(jìn)行圈地活動(dòng)，這樣就導(dǎo)致了大的土地開(kāi)發(fā)商擁有大量土地的現(xiàn)象，而一些中小規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求更加強(qiáng)烈。

（四）土地儲(chǔ)備提高地價(jià)。由于目前土地的自然供給量是有限的，而土地儲(chǔ)備實(shí)施以來(lái)使得土地的供應(yīng)量減少，因此土地的價(jià)格水漲船高；另外，國(guó)家實(shí)施土地儲(chǔ)備雖然希望土地的使用權(quán)只由國(guó)家批出，但是國(guó)內(nèi)大量存在的隱形市場(chǎng)并沒(méi)有真正使得土地儲(chǔ)備產(chǎn)生應(yīng)有的壟斷效果，所以土地的價(jià)格依然處于增長(zhǎng)階段；雖然土地儲(chǔ)備沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的土地壟斷，但是也產(chǎn)生了一定的效果，開(kāi)發(fā)商為了追求自己的利益，必然在土地拍賣的過(guò)程中，為了能夠提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力獲得土地的使用權(quán)，開(kāi)始進(jìn)一步推高土地的拍賣價(jià)格。綜上所述，土地儲(chǔ)備的確抬高了土地的價(jià)格。

二、有關(guān)土地儲(chǔ)備制度對(duì)策建議

在國(guó)外一些土地儲(chǔ)備制度完善的國(guó)家，土地儲(chǔ)備制度確實(shí)對(duì)于穩(wěn)定土地市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響，但是由于目前我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的時(shí)間比較短，還存在很多不完善的地方，例如：在抑制土地價(jià)格上漲的同時(shí)，也進(jìn)一步促進(jìn)了土地價(jià)格的增長(zhǎng)，因此我們必須采取一些措施，推行較為完備的土地儲(chǔ)備制度，具體可以做到以下幾點(diǎn)：

（一）完善與土地儲(chǔ)備制度相關(guān)的法律法規(guī)。國(guó)家施行一項(xiàng)重要的決策過(guò)程中必須要有完善的法律法規(guī)作為保障，才能使得決策收到應(yīng)有的效果，才能做到有法可依。尤其是在涉及到大量經(jīng)濟(jì)利益的決策施行時(shí)，必須要完善相應(yīng)的法律法規(guī)，才能保障政策施行的過(guò)程中不會(huì)引起經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)較大的波動(dòng)。為了完善土地儲(chǔ)備制度相關(guān)的法律法規(guī)，可以從以下幾個(gè)方面做起：第一，建立相關(guān)的土地儲(chǔ)備的法律法規(guī)，使得土地儲(chǔ)備在施行時(shí)順利進(jìn)行，讓各項(xiàng)操作都能夠做到有章可循，減少隱形市場(chǎng)的操作，使得土地儲(chǔ)備制度能夠真正收到其開(kāi)始設(shè)想的效果；第二，進(jìn)一步完善相應(yīng)的法律法規(guī)，土地儲(chǔ)備制度在施行的過(guò)程中，會(huì)影響土地以及房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)，因此有關(guān)土地管理和房地產(chǎn)管理方面的法律也需要進(jìn)一步完善，才能配合土地儲(chǔ)備的順利進(jìn)行；第三，由于國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家較早地施行了土地儲(chǔ)備制度，其在法律法規(guī)方面做得也比較完善，所以在制定和完善與土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)時(shí)，可以參考一些國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。

（二）做好對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和分析。土地儲(chǔ)備制度施行的目的之一就是加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，因此為了能夠發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控作用，我們必須對(duì)土地市場(chǎng)未來(lái)的行情做出正確的預(yù)測(cè)，更好地把握和了解市場(chǎng)行情，才能對(duì)土地儲(chǔ)備制度進(jìn)一步完善，發(fā)揮其更好的作用。為了做好對(duì)土地市場(chǎng)未來(lái)形式的預(yù)測(cè)工作，我們可以從以下幾點(diǎn)做起：第一，通過(guò)充分了解影響土地市場(chǎng)的各項(xiàng)因素，以及它們對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生的重要影響，從而繪制出未來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。因此，各個(gè)地方政府需要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的情況，準(zhǔn)確快速地收集各類信息提供給專門(mén)的分析人員，從而做好土地市場(chǎng)的預(yù)測(cè)工作；第二，在進(jìn)行土地未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的過(guò)程中，不僅僅需要分析影響土地市場(chǎng)的因素，而且需要參考土地市場(chǎng)往年的一些數(shù)據(jù)，從這些數(shù)據(jù)中找出一定的規(guī)律，為土地市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)提供重要依據(jù)。土地儲(chǔ)備制度需要根據(jù)土地市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)行長(zhǎng)期的規(guī)劃，從而進(jìn)行合理數(shù)量的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，確保土地市場(chǎng)的繁榮和穩(wěn)定。

（三）完善土地招標(biāo)拍賣相關(guān)制度。土地招標(biāo)拍賣是國(guó)家在施行土地儲(chǔ)備政策以后，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商的重要途徑。因此，必須做好土地招標(biāo)拍賣的相關(guān)制度，從而能夠做到公開(kāi)、公正、公平的招標(biāo)拍賣，使得其他參與者信服拍賣的結(jié)果。為此我們需要從以下幾點(diǎn)做起：第一，提供明確的土地供應(yīng)量信息，對(duì)于一些地方的土地招標(biāo)拍賣活動(dòng)來(lái)講，他們僅僅是進(jìn)行土地招標(biāo)的結(jié)果公示，并沒(méi)有對(duì)土地的供應(yīng)量信息做明確的展示，所以影響土地價(jià)格的供應(yīng)量并沒(méi)有得到明確展示的話，容易造成信息的不透明，影響土地招標(biāo)拍賣的公平、公正和公開(kāi)；第二，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地的拍賣機(jī)構(gòu)相互獨(dú)立，為了進(jìn)一步保證土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣的有效性和合法性，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盡量不要自己組織進(jìn)行土地的招標(biāo)拍賣活動(dòng)，這樣做不利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序，同時(shí)對(duì)于國(guó)家土地儲(chǔ)備政策的公正性也有負(fù)面的影響。

（四）改進(jìn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，提高政府相關(guān)人員素質(zhì)。政府在推出一項(xiàng)政策以后，為確保政策的落實(shí)效果為相關(guān)的政府人員提出一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，但是一些不正確的評(píng)價(jià)指標(biāo)或者是片面的評(píng)價(jià)指標(biāo)就會(huì)使得相關(guān)政府人員偏離正確的努力方向，所以為了能夠進(jìn)一步落實(shí)土地儲(chǔ)備制度，使其發(fā)揮應(yīng)有的效果，我們必須要改進(jìn)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，同時(shí)提高政府相關(guān)人員的素質(zhì)，為此我們可以做到以下幾點(diǎn)：第一，通過(guò)正確分析土地儲(chǔ)備制度，提取其中的一些量化指標(biāo)作為考核政府人員的標(biāo)準(zhǔn)，這些指標(biāo)必須能夠客觀公正地反映土地儲(chǔ)備制度的落實(shí)程度，能夠通過(guò)正確的途徑激勵(lì)政府人員落實(shí)土地儲(chǔ)備政策；第二，作為土地儲(chǔ)備落實(shí)的重要資源，政府人員的素質(zhì)起到了重要的影響作用，所以為了能夠進(jìn)一步落實(shí)土地儲(chǔ)備政策，必須要提高政府人員的素質(zhì)，對(duì)政府人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，使其能夠在短時(shí)間內(nèi)了解土地儲(chǔ)備的相關(guān)知識(shí)；同時(shí)，還需要不斷地通過(guò)教育提高政府人員的責(zé)任意識(shí)和思想意識(shí)，從而可以保障土地儲(chǔ)備工作的正常進(jìn)行。

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