房地產上市公司投資價值分析

蔣瑩詩

摘要：本文將針對房地產的行業情況進行分析，并以中航地產為例進行具體的基本面和技術面的分析來闡述房地產上市公司的投資價值。

關鍵詞：房地產；中航地產；投資價值

一、引言

（一）研究背景與意義。2014年的股票市場還是處于比較低迷的狀態，而且對于上市公司的投資充滿了各種不確定性，尤其是對于房地產市場來說，政府積極地調控房地產市場。

（二）研究思路與框架。本文先對房地產行業的周期、競爭格局和發展趨勢進行分析，再是選擇了中航地產上市公司進一步分析，在進行技術分析時，我們采用了技術分析方法：K線、切線、形態、指標，分別預測了3個月和6個月的短期和中期的時間。同時這些結論要與同類公司或相關指數走勢進行對比。

二、房地產行業分析

（一）房地產行業周期分析。以弗農的產業生命周期理論與西方經濟學宏觀經濟周期理論為基礎,提出了我國房地產大中小生命周期觀點。2012-2015年將是我國房地產行業大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口,目前我國房地產行業正緩慢進入衰退期的前期階段。

（二）房地產行業競爭格局。根據實證分析：我們不難發現中國房地產市場是區域性壟斷或寡頭壟斷的市場。 高洪文通過勒納指數的實證研究方法，得出中國房地產行業的確存在壟斷特征的結論。

（三）房地產行業未來發展趨勢。在國家的強有力的調控

下，一定程度上將把我國的房地產業推向工廠化、市場化、標準化發展的一個新臺階，促進房地產市場的良性循環。

三、中航地產

（一）償債能力。償債能力是指企業償還各種債務的能力，本文利用流動比率、資產負債率和速動比率，用來衡量企業流動資產中可以立即變現償付流動負債的能力。進行中航地產的償債能力分析，可以得出中航地產的償債能力挺不錯的，其償債能力從2008年至2010年有變強的趨勢，從2010年至2013年，償債能力略有減弱。跟萬科地產和保利地產相比，其償債能力相比較更低。

（二）盈利能力分析。是上市公司經營業績和管理效率的集中表現，主要取決于上市公司實現的銷售收入和發生的費用與成本因素。分別計算了凈資產收益率、總資產報酬率，銷售成本率，中航地產的盈利能力自2008年至2011年是上升的趨勢，之后盈利能力有所下降。與競爭對手萬科A和保利地產相比，中航地產的凈資產收益率相比比較低，盈利能力有待加強。

（三）營運能力分析。營運能力是對企業資金周轉狀況進行的分析，資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業的經營管理水平越好。計算存貨周轉率，應收賬款周轉率，流動資產周轉率，中航地產的營運能力先高后低，與競爭對手萬科地產和保利地產相比，中航地產的營運能力更強。

（四）現金流量分析。現金流量是指企業在一定會計期間按照現金收付實現制，通過一定經濟活動而產生的現金流入、現金流出及其總量情況的總稱。 本文根據現金營運指數、現金股利保障倍數以及全部資產現金回收率。中航地產的現金流先高后低，其現金流量與競爭對手萬科和保利地產相比，現金的流動性相對較弱。

四、公司內在價值評估

（一）市盈率估值法。根據股票內在價值公式為：市盈率估值×每股收益預測值。本文取2013與2014年的平均預測值作為每股收益預測值，為0.9713 。市盈率估值采用市場歸納法：選擇了10組可比公司的市盈率的算術平均數，再結合中航地產在行業中的地位，初步估算出股票未來的預期市盈率。由此可粗略估算出中航地產的股票內在價值=0.9713*8.203=7.9676

（二）市凈率估值法。相關計算公式為：股票內在價值=市凈率估值×每股凈資產預測值，對于每股凈資產預測值，這里采用在Excel中畫出XY散點圖，添加合適的趨勢線類型，得到趨勢線的方程式后，算出未來每股凈資產的估算值為4.3000，市凈率公式為：每股市價/每股凈資產，同樣是在Excel中畫出XY散點圖，添加合適的趨勢線類型，得到趨勢線的方程式后，算出未來市凈率的估算值為1.70，最終得到股票內在價值=

4.3000 *1.70=7.3100。

五、技術分析

從短期和中期來看，形成了一個上三兵，MACD開始呈金叉，預示著短期可能會上漲。但由于前期的壓力位，如果不有效突破壓力線，則會在壓力線和支撐線之間震蕩。

從趨勢線來看，中航地產中期上行趨勢并不是很好，觀望是否會突破趨勢線從而轉勢，所以建議持觀望態度。

從一根均線來說，30日均線是生命線。由于現在還不能有效突破30日均線，所以暫時只觀望態度，已經介入的也要適時調倉。從三根均線來看，中航地產的60日均線剛和120日均線形成金叉，但由于現在的走勢還不明朗，不能確定金叉的有效性，所以也認為持觀望態度。從成交量MACD和SKDJ來看，成交量沒有明顯的放大，MACD金叉也不是很明顯，SKDJ也逐漸趨于超買，所以這只股票還不適合介入，建議持觀望態度。

六、主要風險提示

當前的國家經濟運行較為平穩，房地產市場主要面對的是宏觀經濟因素的影響。房地產現在面對了需求萎縮高于預期，出現大幅度房價調整；另外也可能房價繼續上漲，將繼續面臨新的調控政策，存在政策風險和經濟風險。

總結：本文對房地產行業進行了分析，引用了前人的實證分析，并將中航地產作為例子，向讀者展示了如何分析房地產上市公司的投資價值。

參考文獻：

[1] 高洪文，楊紅。對中國房地產行業是否存在壟斷特征的實證分析[I]，現代商刊，2007,（12）14-15

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