淺析房地產內部控制現狀及改善對策

劉樺

摘要：對于房地產企業來說，加強內控體系建設和貫徹實施是確保企業自身未來長遠健康發展的重要舉措，是應對市場風險、競爭壓力和國家政策調控的必要手段，必須積極地予以貫徹實施。當前我國房地產內部控制中還存在一系列問題，必須對其進行改善，才能夠有效促進房地產企業的健康發展。下面本文就對其進行分析。

關鍵詞：內部控制 房地產 改善對策

我國近年來房地產行業持續保持高熱發展趨勢，吸引了大量資金進入房地產市場使得房價一路走高，對于地產企業本身而言在發展過程中承受了巨大壓力，面對我國新頒布的新會計準則，則當前激烈市場競爭中地產企業如何做好自身的內部財務控制，降低運行成本，實現利益最大化成為了必須解決的重要課題。下面我們針對當前房地產企業內部控制現狀對其應對對策進行分析探究。

一、房地產內部控制現狀

房地產行業有著高風險、高投入、周期長等特點，對于地產企業來說內部財務控制工作承受壓力大，面臨問題多，想要加強成本控制，實現經營效益最大化就必須確保嚴格達到財務管理的首要目標控制風險。內部控制作為控制風險的主要載體手段，自身需要應對企業經營發展情況和市場變化情況不斷的進行構建完善才能夠滿足控制管理需求，才能夠為企業的長期良性運行發展提供保障。按照內控理論，內控的組織設計與實施需要多部門的積極協調與配合才能夠達到理想目標，才能夠對企業經營中的科學決策和合理應對風險提供保障，才能夠更好的應對市場沖擊與競爭壓力，所以，對于地產企業財務內控工作來說，這是一個充滿變數的動態化過程。對地產企業未來發展而言，有效的內部控制體系的構建是為其長期健康發展提供支持與動力的重要舉措，對于企業改善管理、深化改革、提升經濟收益有著巨大幫助。

對于當前的地產企業來說，其本身的財務內控體系很多都存在問題與缺陷，不僅涵蓋范圍不夠廣、制度建設不夠完善，且在控制環境、會計系統和控制程序設計方面都有著諸多弊端，無法與時俱進跟上企業發展需求，所以這種內控不完整落實不徹底的現狀使得諸多地產企業在發展過程中無法按照設想中的優秀既定戰略前進，也無法在當前國家屢屢加強宏觀調控的環境下更加靈活自如的調整自己的發展方向，所以系統的構建地產企業內部財務控制體系是現代地產企業發展的必要措施，且內控體系的構建要深入企業的各個方面，配合行之有效的操作流程與措施增強實用性與可操作性。內控環境上的諸多問題使得企業經營過程中無法按照相關規范來進行操作，在細節操作方面也存在不少缺陷，缺乏科學合理的指導性細則企業在管理和發展過程中就不可避免的會出現盲目情況，諸如管理水平低下、成本控制問題頻出、內控主體素質無法滿足需要、權責混亂各自為政等，對地產企業的良性經營與發展而言增加難度。當前我國房地產行業發展的過熱現象使得國家屢屢出臺諸多政策進行限制調整，對于地產企業來說，外部發展環境當前還是比較復雜的，這種復雜性反應在企業發展內在就是內控難度加大，對于企業經營來說，難度高、風險大、收益無保障

比如房地產企業資金活動和工程項目環節的控制。由于房地產企業是資金密集型企業，資金活動的控制對企業的健康運營尤為重要。籌資決策不當，引發資本結構不合理或無效融資，可能導致企業籌資成本過高或債務危機；資金調度不合理、營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。工程項目控制是房地產企業內部控制的關鍵。立項缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、決策不當，可能導致難以實現預期效益或項目失敗；項目招標暗箱操作，可能導致中標人實質上難以承擔工程項目。工程造價信息不對稱，概預算脫離實際，可能導致項目投資失控；工程物資質次價高、工程監理不到位、項目資金不落實，可能導致工程質量低劣，進度延遲或中斷；竣工驗收不規范，可能導致工程交付使用后存在重大隱患，從這種角度出發，加強內控建設勢在必行。

二、房地產內部控制改善對策

房地產企業要加強內部財務控制體系的建設要結合公司長遠發展戰略設計合理的內控體系并遵照相關法律法規和政策加以推行和貫徹實施，只有這樣，才能確保內控體系的運行與企業發展方向相一致，在利益目標上保持一致，實現運用內控體系加強成本控制和風險控制的目標，確保地產企業內部權責分明、資源合理配置、制度舉措得以貫徹實施，實現高效的內控反饋。對于地產企業來說，內控體系的建設和諸多影響內控目標問題的解決要根據我國新會計準則、公司法等為法律依據，結合國家政策走向、本行業發展趨勢和地產企業近期、遠期發展目標進行設計管理，以達到優化內控環境、增強內控力度的目標，對經營過程中的各類風險進行規避，保護自身財產和經營收益，實現經營小便宜最大化。例如2013年湖南長沙房地產銷售中90平方米以下住房銷售量已經連續兩年大幅領先于竣工面積，而140平方米以上住房的銷售量占比兩成不到。2013年，長沙房地產市場供應面積在2000萬平方米以上，銷售1800萬平方米，增加200萬待售面積。截止到2013年末，全市待售面積為851.71萬平方米 ，市場庫存面積仍處在高位。因此對于湖南長沙房地產企業來時候，更要對其待售面積加強管理。總之，對于地產企業來說，加強內控工作要遵循多項原則指導并予以貫徹實施。

地產企業加強內控要嚴格遵循國家法律法規，在制度運行范圍內，應用多種政策優惠在企業內部展開切實可行的財務內控建設；內控體系的建設和工作的展開要確保延伸到企業工作的方方面面，尤其是企業財務會計工作，要遵循新會計準則和信息化管理等需求分別進行近期和遠期規劃設計，設計合理的戰略目標，與其他內控措施一起共同完成企業運行內部環境的優化；尤其是財務內控工作中存在的薄弱環節與問題，要進行針對性處理，在切實合理、行之有效的措施指導下對細節進行優化，以此形成規模優勢；在企業長期經營管理管理中，要確保財務內控工作的始終一致性與連續性，避免出現朝令夕改和三天打漁兩天曬網等情況；在確保內控政策與目標連續性與一致性前提下，根據市場環境變化、國家政策情況和企業運營管理變化情況做到與時俱進，進行適應性調整，對問題及時發展并處理，增強企業對外部市場和內部控制的適應力；內控建設和推行過程中同樣不能忽略成本控制措施，必須確保以經濟性原則為指導進行貫徹實施；基于地產行業本身的長周期，在內控方面要注意多方面考慮企業長短期發展情況，將國家宏觀與企業微觀相結合，最終制定出具有發展性或未來著眼點的規章制度endprint

強化執行力度，完善內部監督機制。房地產企業內部控制體系的建立需要各個職能部門的共同參與，這其中包括企業的董事會、經理、監事會及所有員工。企業內部控制的建設作為一項系統的工程，為保證其有效實施：一是應當完善企業內部的監督機制，制定科學合理的監督計劃，保證企業內部各業務各環節嚴格按規定進行。二是盡快推進房地產企業內部控制機制的建設，使其控制作用在企業的發展中體現出來同時，應提高審計機構的審計能力，發揮其監督職能。作為房地產企業實現內部控制的重要組成部分，企業審計機構應定期對企業的內部控制制度進行監督與評價，加強其監督職能，從而不斷完善企業的內部控制體系。 三是可以聘請注冊會計師對企業的內部控制體系進行評價與審計，同時對內部控制體系所面臨的缺陷進行改進，不斷完善內部控制體系，確保內部控制體系有效實現其控制能力，從而進一步推動企業的發展。

比如籌資環節應根據目標資本結構，比選各種籌資組合方案的籌資成本，結合的企業當前具體狀況，進行可行性研究，對于重大籌資方案，要進行嚴密審核和綜合論證，采取高級管理層集體決策方式；同時還要關注借款、發行債券或股票等籌資方式的風險。在資金營運環節，加強資金運營過程管理，關注應收賬款周轉率和存款周轉率，組織協調資金調度，嚴禁體外循環，定期組織對資金安全性進行檢查，注重企業內部各環節牽制與監督職能。在工程立項環節，應指定專門機構歸口管理工程項目，對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審，按照規定的權限和程序對工程項目進行決策；在招標環節，除特殊情形采用邀請招標，應盡量采取公開招標方式，建立評標委員會，按照規定權限和程序確定中標人，與中標人依法簽訂合同，明確雙方權利和義務；在工程造價環節，應加強與設計單位的交流和溝通，加強工程造價管理，建立設計變更管理制度；在工程建設環節，加強對工程建設過程的監控，加強工程物資采購環節的管理和監督，嚴格執行工程付款審批制度，及時辦理工程價款結算；在工程驗收環節，及時組織有關部門進行工程驗收，建立工程項目檔案，加強跟蹤管理。在企業長期經營管理管理中，要確保財務內控工作的徹底監督落實，從各個環節加強制度建設和制度推行，才能夠最終完成內控目標。

最后還應該建立突發事件應急處理機制與內部控制重大風險預警機制。房地產企業應加強事前計劃能力，建立一套符合從管理階層到子公司執行單位的各個層次的突發事件應急處理機制以及內部控制重大風險預警機制，根據企業內部管理的薄弱環節以及企業會計環境定期或不定期的運用定性與定量相結合的方法進行信息的收集以及進行動態分析，并對可能出現的風險建立應急處理的計劃，將風險量化。同時，應針對企業的戰略規劃的實施合理的分配各項資源，建立合理有效的預警及突發事件監測體系，降低企業所面臨的經營風險，進一步促進房地產企業的健康發展。

三、結束語

內部控制是房地產企業管理的重要內容，其和企業的各方面緊密相連，因此廣大會計人員應該積極對內部控制相關知識進行學習，以能夠依照企業實際情況，對其實施內部控制，從而為房地產企業的健康穩定發展奠定基礎。

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