京津冀一體化激活天津寫字樓市場

從目前的市場環境來看，開發商出現資金鏈斷裂的情況為個別現象，天津市場并不存在全面崩潰的可能性。目前在開發的項目多數由資金實力雄厚的開發商投資建設，如嘉里、中信、中糧等，抵御市場風險的能力比較強。

綜合天津近幾年的數據分析，天津市甲級寫字樓空置率已呈現較為健康的水平，自2010年以來，天津寫字樓市場呈現良好態勢，供給量加大，同時需求也逐步增長，因此空置率徘徊在20%左右。同時，目前天津甲級寫字樓租金水平為每平方米每月人民幣139元，明顯高于國內其他主要二線城市。

盡管未來大體量項目的集中入市，可能會引起寫字樓空置率在短時間內持續走高，但以長遠來講，隨著天津經濟穩健發展，寫字樓需求將保持上升趨勢。同時大量新項目的入市，也會為租戶提供更多的選擇，進一步刺激市場活躍度。

支撐這個判斷的是天津的經濟基本面。在2010～2013年間，天津GDP增幅均位列全國首位，且2013年人均GDP首次躍升至全國第一。同期金融業增加值超過1200億元，排在滬、京、深之后，位列第四。而天津濱海新區經過20年的發展，2013年年底經濟總量超過8000億元，目前天津以第二、第三產業為主導產業，截至2014年上半年，第二、第三產業占比基本持平。此外，外商投資總體增長平穩，其中2013年實際直接利用外資168億美元，位居全國第一。隨著外資企業在津外投資的增加，相應產生的對高端辦公物業的需求也將隨之增長。

天津寫字樓市場主要分為中心城區及濱海新區，其中中心城區包括五個次級市場：小白樓區域、南京路區域、海河區域和友誼路區域。

近年來中心城區缺乏新增供給，尤其是以小白樓及南京路為核心的天津傳統商業區的寫字樓供應已接近飽和。2008年至今，小白樓和南京路區域無新增供給，中心城區的其他區域總新增供給量僅為20萬平方米，因此更多需求將向其他新興區域擴散。所以，我們本次分析以濱海新區寫字樓市場為主。

濱海新區：京津冀之天元

就位置來講，濱海新區是中國北方對外開放的門戶，環渤海經濟圈的中心地帶。濱海新區在京津冀一體化中起到了重要紐帶的作用，如果沒有濱海新區，京津冀一體化便無法實現。

2013年濱海新區的GDP為8020億元，年增速為17.5%，盡管2010年開始有所下降，但其仍超過天津全市平均水平，被譽為“中國經濟第三增長極”。2013年，濱海新區第三產業完成投資占城鎮投資的比重為61.8%，高于全市第三產業投資比重（55.1%）6.7個百分點。

截至目前，已有近30%的世界500強企業在濱海新區投資了約350個項目。今年第一季度，在已落戶濱海新區的世界500強企業中，18家企業追加投資，增資總額達18億美元左右。

目前天津濱海新區的交通配套還在不斷完善中，僅有輕軌9號線及若干公交線路連接中心城區和濱海新區。在這樣的格局下，濱海新區主要商務區包括泰達MSD、響螺灣中央商務區和于家堡金融商務區。目前三個商務區寫字樓總存量大約為60萬平方米。

泰達MSD因起步較早，商業配套及交通配套比較完善，形成了濱海新區的CBD區域。加之政府對金融等企業的扶持政策，因此金融、貿易、物流、房地產等企業為該區域寫字樓市場主要驅動力。該區域甲級寫字樓平均租金與全市租金水平基本持平，可以達到每平方米每月人民幣130～140元。

相比之下，響螺灣中央商務區和于家堡金融商務區均處于起步階段，盡管響螺灣中央商務區有部分項目投入使用，但大部分項目均處于在建狀態或延遲了交付時間，該區域的配套設施也在緊鑼密鼓地進行中，預計明年6月份于家堡綜合樞紐站將投入使用以提高濱海新區至天津市區及北京的可達性，該樞紐將承擔京津城際高速鐵路，B1、B2、Z1這3條地鐵線以及出租車、私家車、公交車等交通工具的換乘任務。

另外盡管天津金元寶于家堡購物中心已于2013年9月開始試營業，該區域的商業與住宅配套仍相對缺乏；區域內住宅僅寶龍國際中心于2011年開盤。但目前各種配套設施的不足仍會對寫字樓市場造成壓力。

2014年上半年，南京路區域寫字樓租金最高，超出全市平均水平；友誼路、海河和小白樓區域與全市水平基本持平；但濱海新區的租金水平僅為全市平均租金的一半。就空置率而言，南京路區域以其良好的位置，及其成熟的商務配套錄得最低空置率；海河區域由于大量新增供給致使空置率比全市平均空置率高一倍。由于目前濱海新區部分商務配套不足，因此濱海新區空置率水平超過其他商務區，空置面積超過30%。

未來3～5年，濱海新區約為500萬平方米新增寫字樓供給，充足的新增供給確實需要一定時間的消化。但鑒于該區域定位明確，區別于北京吸引金融總部，天津于家堡金融區將重點引進創新金融機構和創業風險投資機構等金融企業。加之政府扶持政策的實行，將提高該區域寫字樓的去化速度。另外作為一個有著長期規劃的區域確實難以在兩三年內就有良好表現。

京津冀一體化長期惠及寫字樓市場

“首都經濟圈”自提出以來就得到廣泛關注，至2014年年初，此項提議得到進一步發展，為深入貫徹落實京津冀協同發展重大國家戰略，加快推進京津雙城聯動發展，京、津兩市于2014年8月6日在京簽署《貫徹落實京津冀協同發展重大國家戰略推進實施重點工作協議》。隨著京津冀一體化的順利實施和不斷深化，其“首都經濟圈”的強大輻射功能與長期的外部正效應也將逐漸顯現。

在疏解北京空氣污染、交通擁堵、人口膨脹等城市壓力的同時，天津的經濟地位也將得到不斷提升。

如果京、津兩地雙城驅動的模式得以順利推進，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經濟中心的角色定位，而濱海新區的開發更是已上升為國家戰略。目前天津的寫字樓租金不到北京的一半，而濱海新區的租金較中心城區更低，寫字樓品質及配套設施較河北也具有明顯優勢。因此，相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優勢，使濱海新區乃至天津寫字樓市場成為未來北京外溢需求的首選之地。

港口對大型城市和城市帶經濟發展的推動是顯而易見的。2014年上半年，天津港貨物總吞吐量達到約2.6億噸，作為世界第四大港，依托天津港發展起來的濱海新區理所當然的成為整個京津冀城市帶的“出口”。京津一體化的推進將加強三地的經濟聯動和產業協同，加之天津港的輻射功能，以出口加工、裝配、貿易為主導，城市間協作的多層次服務業將逐漸成形。受益于此，相關企業的成長將為天津特別是濱海新區寫字樓市場帶來新的機遇。

交通網絡的建設是京津一體化的先行者。早在2008年，京津城際鐵路的開通，便有效的縮短了北京與天津間的通勤時間，從而加強了京津兩地的經濟聯系和溝通效率；為緩解京津城際和京滬高鐵京津段的客流壓力，京津兩地計劃建設京津高鐵二線，目前處于前期準備階段。通過實施京津塘高速公路、津濱高速公路拓寬改造，推進已開工的國道112線、津寧高速、津港高速等項目，濱海新區強化了與區域腹地的聯系，形成10條對外運輸通道，進一步增強了其對外服務輻射功能。交通網絡的優化縮減了通勤時間，使濱海新區的綜合優勢得以最大程度的發揮，經過辦公環境、成本等綜合考量之后，天津濱海新區進入更多選址企業的視野。

京津冀三地地緣相接、人緣相親、文化一脈、交往相宜，完全有協同與融合的空間。天津的經濟發展水平介于北京與河北之間，一方面，隨著一體化的深入，未來將承接北京外溢的人口，也是北京產業轉移的首選之地。隨著高素質人群的涌入與相關產業的進駐，與之配套的產業區也將應運而生，憑借清晰的規劃、明確的定位以及較大幅度的政策優惠，勢必持續吸引相關企業搬遷入駐而迅速轉化為天津寫字樓市場的有效需求。另一方面，雙城驅動的模式還需要河北的參與與配合，盡管經濟發展水平與京津有一定的差距，但發展空間巨大。2014年上半年，河北省第三產業占GDP的比重只有36%，還不到北京的一半。著眼長遠，作為人口大省的河北完成經濟轉型，釋放人力資源發展第三產業是必由之路。而產業的培植和企業也將給天津的寫字樓市場帶來更多機會。

自貿區申請對天津寫字樓市場的影響

雖然還未獲得國務院的正式批復，但自貿區最終落地天津的可能性很大。自貿區落地對于當地經濟發展、金融產業和房地產市場等方面都將產生巨大影響。

以上海為例，為順應全球經貿發展新趨勢，國務院于去年8月通過《中國（上海）自由貿易試驗區總體方案》，此舉意在與香港看齊，主要內容包括實現區內人民幣自由兌換以及企業所得稅降至15%等。目前，由于區域內優質寫字樓供應有限，而區域內企業注冊量的激增又刺激了對寫字樓的大量需求，加之外高橋區域的商業用地稀缺，所以寫字樓租金和地價快速上漲。2013年7月份，上海外高橋寫字樓平均租金僅為每平米每月人民幣75元。上海自貿區落地后，外高橋寫字樓需求激增，推動區內租金上漲，截止2014年上半年，該區域平均租金攀升至每平米每月人民幣165元，空置率也從23%左右降至10%左右。例如2014年8月，遠洋地產以4.84億元從華豐建設收購了外高橋保稅區一地塊，成交總額超過了原成交總價的4倍。

國內主要二線城市甲級寫字樓租金及空置率

天津市現就其成立自由貿易區的提案積極備戰，濱海新區中心商務區被納入正在申報的天津自由貿易試驗區方案，如果自由貿易區的申請最終獲批，預計區域內企業注冊量的激增將刺激對寫字樓的大量需求，尤其是對濱海新區寫字樓的需求量將加大。另外濱海新區寫字樓品質較高，能夠滿足大部分企業的需求。因此，盡管未來濱海新區寫字樓的供應量明顯增加，但天津寫字樓市場整體仍呈樂觀發展態勢。