保利地產：弱市中如何求發展？

文│梅東

作為觀察房地產行業興衰的指標性龍頭房企之一的保利地產，今年中期業績已經沒有以前那樣亮眼，增長速度明顯放緩。這一并非獨立存在的現象，也許是行業新的信號。

多項指標增幅放緩

8月25日晚，保利地產發布了2014年中期業績報告，上半年公司實現營業收入339.99億元，同比增長11.31%，而去年同期增幅為51%；上半年實現銷售簽約金額651.39億元，同比增長2.35%，而去年同期增幅為26.5%。實現凈利潤38.22億元，同比增長12.19%，而去年同期的增幅是35.7%。

加上保利地產在7月份實現的66.16億元的簽約金額，1～7月份，保利地產實現銷售額約718億元，同比增長僅1.71%。此前，保利地產董事兼總經理朱銘新表示，今年的銷售目標是在去年的基礎上，完成20%以上的增長，即銷售額超過1500億元。這意味著1～7月份，保利地產僅完成全年銷售目標的47.7%。

上半年，保利地產奮力保護勝利果實主要得益于：公司“3+2+X”的城市群戰略得到有效貫徹和落實；加大剛需產品供應和去化能力。

首先在全國范圍內，保利地產放慢了擴張的腳步。上半年，新增19個項目，對應建筑面積602萬平方米，同比僅增長6.6%。權益比例68%，其中17個是住宅項目。僅新進入洛陽、莆田兩個城市。相較于去年，今年保利地產拿地更傾向于一二線城市，主力布局點是廣州，新增11個項目。期末待開發面積4947萬平，其中一二線城市占比約78%，布局仍以聚焦一二線城市為主。期內新開工面積941萬平方米，竣工面積430萬平方米，同比分別增長10.2%和2.4%，完成全年計劃的53.8%和31.9%。

從銷售分布和產品結構來看，珠三角實現簽約銷售額215億，上海、成都銷售額亦超過50億。住宅銷售產品中144平方米以下戶型普通住宅占91.9%。庫存方面，公司待售面積為5010萬平米，以2013年銷售面積計算，可供公司未來5年左右銷售，面臨庫存去化壓力。其中待開發面積為4847萬平方米，一二線城市占比78%。

雖然保利地產部分數據實現了增長，但是增幅確實出現了回落，從現金流和負債率來看也不理想。記者在保利地產往年的業績報告中看到，2013年公司負債率是77.97%，現金流量凈額是-41億元，2012年現金流量凈額是16億元。

知名企業咨詢顧問張寅指出，在銷售額增長的情況下，銷售面積卻出現了一成的跌幅。以此來推算，保利的業績增長主要來自于漲價，屬于債務型擴張。

穆迪高級分析師曾啟賢指出：保利地產的債務總額從2013年年底的人民幣991億元增至1238億元，原因是該公司在上半年通過債務融資來支持地產開發并在現金回款緩慢、信貸緊張的環境下保持充足的流動性。

對于經營活動產生的現金流量凈額大幅下降的原因，保利地產在中報中解釋，主要是由于聯營、合營企業往來增加及銷售回籠的減少。

相關多元化

2014年下半年以來，房地產調整進入深水區，對于以住宅開發為主業的房企而言，面臨著利潤增長的“天花板”，而多業態發展和跨界轉型，成為眾多龍頭房企尋求利潤的新增長極。

保利地產幾年前就提出了探索“相關多元”的發展戰略，欲實現業態聯動，并推動主業發展的多元。保利地產也明確了2014年轉型升級的戰略重點：以舊改為突破點，推動開發主業規模和效益的提升；繼續推進多元化發展，培育養老地產等新的利潤增長點；持續推進房地產基金業務發展，實現境內外互動發展。

養老地產、旅游地產、進軍海外都在多元化的行程單上，但作為新業務，目前都只是在籌劃或剛起步階段。早在2006年，保利地產即提出了“住宅與商業雙輪驅動”戰略，以“中心城市的城市中心”為標準不斷吸納優質的商業物業。截至2013年報告期末，公司持有集中商業物業約84萬平方米，包括2個寫字樓、4家酒店、2個購物中心、1個展館。

其涉足的養老地產業務由于周期較長、回報率較慢，也不能在短時間內為保利的業績增長“添磚加瓦”。涉足舊改反而是目前更靠前的戰略。“在今年的發展上，保利強調要轉型升級，重點包括突破舊改、多元發展，尋找戰略增長點，”保利地產副董事長胡在新指出。

2013年，保利地產舊改項目貢獻了9%的銷售面積，11%的銷售金額。目前，公司成立了專門的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個舊改項目，規劃總建筑面積近3000萬平米。保利地產預計，陸續獲取后將逐步提升舊改項目銷售占比至15%～20%。

冼村舊改工程停滯

8月12日，廣州市國土房管局掛出一則土地轉讓公告，顯示保利地產以638元/平方米的價格獲得廣州荔灣區一塊土地。當地各大媒體“白菜價”“不敢相信”等字眼頻現。

保利確實在舊改項目中獲利良多，2009年保利地產獲得了廣州琶洲村舊改項目，樓面地價約為4714元/平方米。目前，該項目住宅的售價高達4.5萬元/平方米。行業通常認為，舊改項目毛利率可達50%，但若想獲得高額利潤卻異常困難。2011年12月8日，在一系列投票表決后，保利地產獲得了廣州冼村的舊村改造權。今年年初，冼村4000名村民舉行了全體股東代表大會，結果顯示57%的村民選擇“回收物業，拒絕開發商參與冼村舊改”這一結果讓保利地產騎虎難下，據了解，為了順利開發項目，保利地產除了10多億元的保證金外，還另外準備了25.9億元的改造資金。

舊改項目具有開發周期長、資金投入大、利益關系復雜等諸多難點。保利希望在舊改領域大展拳腳，但其中陷阱如何規避，是保利地產未來的一大不確定因素。