快魚海亮

本刊記者│苗野

在這個“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”的時代，海亮地產深諳其道，僅3年時間，便利用高周轉開發模式，強調快速拿地、快速銷售、快速回款的策略，使得業績每年以100%的速度增長。

從2011年26億元，2012年53億元，到2013年153億元，這家早年名不見經傳的浙江民營房企，儼然成為了中國房企大本營中的一條“快魚”。通過高周轉開發模式實現快速擴張布點的戰略，如今已有近70余個項目分布在全國的20多個城市，2013年的海亮地產更是躋身中國房企百億俱樂部，成為中國房企TOP50中的一匹“大黑馬”。

海亮地產集團總裁周迪永表示，海亮地產還將繼續堅持高周轉策略，總的戰略規劃是2015年左右能夠做到將近250億元的銷售額，全國排名實現前30。

“快魚”模式

作為以“快”著稱的海亮地產，快是其殺手锏。當2011年海亮集團將房地產業務確立為集團的主營業務后，海亮地產便開始了全國化的布局，先后進駐了以省會城市為主的25座重要城市，共涉及70余項目。就在去年，海亮地產在土地市場上“頻奏凱歌”，以121億元的投拿地規模先后斬獲20多幅地塊，新進入了多個城市。而其今年預計投資規模會在150億元以上。

隨著房地產行業的宏觀調控使得整個市場格局分化，行業洗牌加劇，在這場沒有硝煙的戰爭中，快魚海亮，名符其實地成為了國內成長型房企高周轉的樣本，其速度在同行中與任何企業相比都毫不遜色。甚至在不少房企遭受宏觀調控之苦普遍出現資金鏈緊張、斷裂的情況下，海亮地產在土地市場如此豪氣的表現讓人側目。

海亮地產營銷和投資管理中心總經理黃征告訴記者，“高周轉是我們的基本策略，在高周轉的背后是集團有力的資金支持、產品標準化以及內部決策機制高效靈活等要素支撐。”

分開來講，在快速擴張與穩健發展中，海亮地產在資金層面有海亮集團作為后盾，地產公司的融資成本控制在7%左右的低水平。在城市的選擇和項目的布局上我們選擇市場需求量較大，銷售較快的城市進行擴張，做一些以剛需改善型住宅為主的適合快速銷售的產品。

“在項目的具體經營和操作上，我們堅持高周轉和高品質并重的方向，在保證品質的前提下，我們將拿地到開盤的周期壓縮到7個月左右，本質上就是為了資金的快周轉。在具體的銷售環節，我們堅持利潤率與銷售速度之間的平衡，我們的定價是結合當時的市場狀況，保證項目快速銷售的前提下來制定價格策略。”黃征說。

實際上，早在2012年，海亮地產就旗幟鮮明地提出了高周轉戰略，并要求全國各項目在開發速度上達到當地領先水平，對比傳統開發拿地開盤12個月的周期，海亮地產要求在保證品質的前提下將周期壓縮至6～8個月，其間的海亮阜陽公司御府項目從拿地到開盤僅僅用了87天，如此之快讓業內瞠目結舌。

“快”已經成為了海亮地產的發展標簽，“規模化”成為了海亮地產的追求目標。在周迪永看來，規模是房地產企業的第一道核心競爭力，只有實現幾百億的銷售額，別人才會關注你，才會重視你，才有行業地位，也才談的上有品牌。

中國指數研究院上海研究總監陳延彬認為：“海亮地產的戰略驅動策略主要體現在對國內二三線省會城市和部分地級市的選擇上，即聚焦國內二三線省會城市和部分地級市，在發展上奉行精耕細作策略，持續積累和復用當地政府資源、客戶資源、供應商資源以及口碑效應；機會驅動策略則是以純粹機會為導向，遇到一些優質地塊或者好的機會也會考慮進入，其針對的對象主要為部分縣級城市。目前，海亮地產在售及待售項目中，80%的產品都是剛需產品，性價比較高，較好地滿足了主流市場的需求，為海亮地產的業績高增長提供了重要保障。”

高周轉邏輯

資料顯示，海亮地產母公司海亮集團總部位于浙江省諸暨市，創辦于1989年，目前發展成為以有色金屬、地產建設、農業食品、環境保護、基礎教育等幾大主力產業齊頭并進的大型民營企業集團，2013年，海亮集團營業收入達1004億元，邁入千億企業行列。

背靠千億大樹的支撐，海亮地產的迅猛擴張似乎顯得合情合理。然而進入2014年，海亮地產卻在土地市場上鮮有出手，與去年豪擲千金瘋狂掠地的做法大相徑庭。2014年前5個月，海亮地產僅發生土地交易為4宗，成交金額不足13億元。這與其年初制定的預計土地投資規模將達到150億元相差甚遠。

海亮集團的資產已經超過千億，連續3年實現銷售額超過100%高增長的海亮地產，今年也許能達到200億的銷售規模。

黃征說：“我們根據宏觀市場的變化以及自身發展的節奏來制定拿地計劃。2012年和2013年這兩年拿地比較多，是因為我們判斷所進入的這些城市在這兩年內還會有很大的發展空間，所以我們就會選擇多拿地。但是從去年下半年到今年上半年，我們判斷有些市場是下行的，尤其是有一部分城市的風險比較大，所以最近這段時間我們放緩了拿地的節奏。在現在的形勢下，我們對利潤率的要求可能會更高一些。”2014年下半年，海亮地產將會加大拿地力度。

蘭德咨詢《2013年房企經營管理狀況藍皮書》研究顯示，房企開發模式是兩組優選題。一是高周轉與高溢價模式；二是標準化與差異化模式。目前的市場形勢下，采取高周轉、標準化開發模式的房企業績普遍增速快，萬達、恒大、龍湖都是采用這樣的策略。而以高溢價模式為主的合生創展則因去化速度慢，導致業績增長緩慢。作為“黑馬”的海亮地產正是高周轉與標準化這一開發模式的受益者。

在陳延彬看來，既不想高價拿地又想拿到地，唯一的方法就是多參與，在城市的布點上適當廣一點。也就是說在土地市場上，海亮地產尋找被龍頭企業忽略了的“價值洼地”。這是海亮的另一差異化。

在資金支持方面，盡管有海亮集團作為資金后盾，但隨著地產規模的壯大以及投資的增多，資金需求的強烈度不言而喻。

在業內人士看來，成長型房企必須要重視擴張中的系統性問題，房地產的宏觀調控就是為了達到供求平衡，一旦供求平衡，也就意味著快周轉時代的結束，到時海亮地產的優勢就不復存在。而且在海亮地產高速擴張的背后，也不能排除隱性的高負債風險。

對于頗受質疑的資金鏈問題，黃征表示目前海亮地產的負債率嚴格地控制在65%以內，而且目標是在未來能夠把負債率每年降低一個百分點，最終控制在62%左右，這個負債率在整個行業中處于較低水平，并無資金鏈趨緊之說。

同時他也坦言，海亮地產絕大部分的融資行為都是由海亮集團發起的，這也是海亮地產的優勢，由于海亮集團是一個多元化發展的企業，融資的信用等級較高，不論是其自身的資金量還是各個金融機構的授信，使得海亮地產的融資成本較低，資金體量相對比較充裕。黃征說：“資金鏈狀況的好壞取決于銷售回款和融資能力，從我們的銷售狀況，我們一直在強調快速銷售，快速回款，整體上還是比較理想的，去年我們銷售了153億，扣除一些運營成本的開支，完全可以拿出其中的50%進行擴張。”

或借殼上市

2014年以來，全國房地產一片風聲鶴唳。銷售遇阻、資金受限，房地產業也開始加快了融資步伐，不少上市房企紛紛上報再融資方案。無獨有偶，海亮地產的母公司海亮集團也在今年4月10日，以4.19億港元作價收購了港股科浪國際的7.5億股股份，占已發行股的69.83%，海亮集團成為科浪國際的新主人。

對于已在滬、深兩市各有一上市平臺的海亮集團來說，此番在資本市場上“再下一城”之舉，外界頗有猜測，大多被視為海亮地產整體上市的前奏。考慮到周迪永已經進入科浪國際董事會，這一想象頗為合理。

早在2013年年底，當有媒體問到海亮地產的上市計劃時，周迪永曾表示：“要上市也不難，關鍵看付出什么樣的代價。比如說在香港，可以在半年內完成幾家公司的收購。”

對此，黃征表示，海亮地產一直都有上市的計劃，只是目前還沒有明確的時間表。未來不排除集團將海亮地產的優質項目打包借殼科浪國際上市。

有業內人士認為，依仗強大的集團實力去實現借殼上市，或許能為海亮地產今后的發展尋求更多的主動性。

陳延彬認為，海亮地產的“快魚模式”就是高周轉策略，而高周轉本質則是資金的高周轉。海亮地產的高周轉并非追求項目開發從拿地到交房整體的“快”，而是以預售為界，前段求快，側重高周轉，后段求高品質，以質量為先。具體到執行上，海亮地產在高周轉與高品質平衡上采取“分段聚焦、分時聚焦”的策略：即高周轉模式主要聚焦項目開發前半段（從拿地到預售階段），即更快拿地，更快開工，更快銷售，這個階段屬于股東自有資金占用的階段，大量的財務利息要求海亮地產必須加快開發速度；而開盤到交房階段的主體建設和客戶服務，這個階段海亮地產則更注重項目高品質打造。

“高周轉策略更容易抓住稍縱即逝的市場機會。未來海亮地產仍將會堅持高周轉策略，并通過做適銷產品來抓住市場機會。”陳延彬說。

黃征表示，海亮地產希望在3年左右的時間做到500億的規模。下一步的戰略是繼續深耕已經進入的城市，擇機進入一線城市，并逐步進軍海外市場。

在業內人士看來，海亮地產和泰禾集團有著共同點，即激進擴張背后是整個集團層面的大支持。此類集團都在追求多元化產業的發展，并且逐漸將投資重心轉移到利潤更大的產業上來。隨著中央對實體經濟的大力扶持，房地產快速發展、盲目擴張的通道會收緊。這是此類綜合性房企的發展軟肋，要提防因房地產利潤的下滑而拖累集團發展的風險。