房地產將迎并購高峰

本刊記者│潘衛艷

“銷售業績急劇下滑，導致房地產企業尤其是中小企業的資金鏈被進一步拉緊，大小房企資金面的分化加劇，接下來，房地產行業很可能出現并購高潮。”在2014年諾亞財富房地產金融高峰論壇上，深國投商用置業創始人丁力業給出了這樣的行業判斷。

并購成為趨勢

8月26日，著名會計師事務所普華永道發布統計顯示，今年上半年，中國市場并購交易金額達1830億美元，環比增長19%，并購規模創近三年新高。值得注意的是，其中30宗并購交易單筆交易金額超過10億美元。同時，房地產行業并購交易持續增長，主要原因是國內房地產開發商通過借殼上市的方式登陸資本市場。

數據顯示，今年二季度中國企業海外并購交易數量達91宗。其中，披露金額的海外并購交易70宗，披露總金額達515.31億美元，環比上漲約40%。其中房地產領域的海外并購最為活躍，達到14宗，涉及總金額約為214.59億美元，位列各行業第一。

普華永道中國企業并購服務部合伙人路谷春介紹，“我們預期中國企業海外并購將持續蓬勃發展，而民營企業仍將引領這一發展。它們的海外并購活動專注于尋求多元化投資機會，尤其是高科技和房地產等高增長行業。”

在諾亞財富旗下歌斐資產總裁殷哲看來，現在發生在房地產行業的并購還只是剛剛開始，未來房地產行業的集中度將會進一步提高，會從現在的幾萬家變成幾千家甚至是幾百家，這都是有可能的。

因為“房地產行業進入下行渠道不會是暫時的，可能要持續很長一段時間，在這段時間，那些規模較小、運營能力不善的中小企業如果難以為繼，只能選擇出讓自己的資產。”房地產是資金密集型行業，并購需要的資金規模較大，必然需要金融機構的外部輔助力量。殷哲表示：“這種情況對于房地產并購基金來說，或許會迎來難得的機遇，可以在行業整合與分化大潮當中把握機會，進一步推動行業整合。”

行業洗牌已然開始。數據顯示，今年上半年房地產行業完成的并購標的交易宗數為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗，交易額142.97億元。并購交易轉讓方更多為中小房企。

前海梧桐并購基金總裁謝文利分析認為，上市公司并購重組新規將引發并購走向市場化，中國未來并購市場空間巨大，蘊藏著歷史性的機遇。證監會7月份已經就修訂《上市公司重大資產重組管理辦法》、《上市公司收購管理辦法》向社會公開征求意見，或許未來會有所改善。

第六次并購浪潮

摩根士丹利前任董事總經理婁剛分析認為，陸續傳出的中國企業海外并購消息表明，在資本的積累上，我們已經開始達到與國際資本對等的量級。這使得中國的企業開始真正獲得國際并購的入場券。“第六次并購浪潮，已經眼看著從太平洋彼岸涌過來了”。

結合當下的房地產并購領域，受行業管制和市場起伏因素影響出現的并購案數目較多。婁剛認為，任何企業產權的轉移都應該歸于并購，改革開放發展到今天，我們也有過并購階段，只不過大部分是在權力核心的主導下進行的，而不是在市場因素的驅動下進行的。上世紀政府主導的并購已經基本完成，而在新的歷史時期，受市場因素驅動的并購案件會越來越多。老的產業需要升級，新的產業有待于崛起，中國大部分產業處于這兩個階段的企業，都會被推到并購的風口浪尖上。

“美國100多年來出現了五次大的浪潮式并購，但在中國，只要十年，就可能把這五次并購歷程同時上演，無論是橫向、縱向、混合、戰略還是杠桿收購。”昆吾九鼎投資合伙人蔡蕾果斷地給出了這樣的行業判斷。“對于中國來講，這是一次巨大的系統性機會，而主角就是那些優秀的實業企業和投資機構。成功的企業要么通過并購其他企業使自己快速發展壯大，要么被并購進另一家企業借力發展起來，一切成功的企業史都是并購史。”但蔡蕾同時強調，“根據美國并購經驗，中國剛開始的并購潮中90%的企業可能會死掉。大浪淘沙后只有那些懂得趨勢，不會頭腦發熱的真正的專業機構和專業人士才會活下來”。

婁剛同時表示，對于投資者來說，一定要考慮并購背后的驅動因素。從美國經驗來看，導致并購出現的原因大概有六點：周期性（有的并購是順周期，有的并購是反周期）、行業管制、新技術出現、市場起伏、中介機構崛起、金融創新。六股力量共同促成了過去美國席卷全球的并購浪潮，觀察看來，美國最成功的企業都是通過兼并、收購、并購發展成長起來的。櫪，志在千里”的念想有多強烈，年齡已經無可爭辯地擺在那里了，很快或者已經，他們要面對事業的傳承問題了。

婁剛認為，未來5～10年，房地產行業將迎來“二代接班”時代，而企業傳承問題將成為下一階段企業發生并購的重要因素。

宋衛平賣掉綠城，就已經開始出現這種苗頭。孫宏斌把這次并購定調為，“宋衛平、壽柏年轉讓股權給融創，是選擇接班人，是為了綠城的品牌能發揚和傳承，是嫁女兒”。而宋衛平卻說：“以我本心，并沒有打退堂鼓的道理，股權轉讓的決定，首先來自退休的需要。”賣掉綠城，是權衡再三之后做出的決定。

實際上，“房二代”對于繼承家族事業頂著非常大的壓力，抵觸情緒非常嚴重。由于教育環境不同，他們與父輩在企業管理上存在很大的差異性。大多數“房二代”接受的是西方現代教育，很早便接觸金融和管理專業，對現代金融體系有著清晰的認識。而父輩們是在房地產行業打下的天下，這是一個資源高度整合的行業，處理與政府、客戶、上下游企業的復雜關系，恰恰是“房二代”所欠缺的。這種情況導致房地產企業的傳承非常困難。

企業傳承將成為重要的并購因素

中國第一代房地產開發商普遍生于上世紀50年代：王石1951年，王健林1954年，許家印1958年，楊國強1955年，宋衛平1957年，許榮茂1950年……對于他們來說，無論“老驥伏

婁剛認為，傳承的一個比較好的解決方案是通過并購的方式，把產業兌換成資本，然后培養下一代賺錢的能力。在家族財富傳承問題上，洛克菲勒家族的做法是非常值得學習的，就是通過反復的收購和被收購，變現和介入新的行業，通過資本的方式兌換資產變現，使得洛克菲勒家族的巨大財富順利地傳承到了第六代，打破了“富不過三代”的魔咒。婁剛給出的忠告是：“產業是沒有辦法傳承的。能傳承給下一代的，一定是資本和投資的能力。”

如果說在10年前企業家還為是否跟PE合作的問題而糾結，現在當金融和并購市場高速發展的時候，這已經不是企業家能控制的選項了。資本并購市場是非常殘酷的，在今天這樣一個資本和產業整合得如此緊密的時代，出現在一些相對高端領域的并購案件，基本上是改變行業格局的。“如果不參與，基本上幾輪下來就會被行業淘汰掉。”

并購三人談

殷哲：寫字樓是天然的并購標的

諾亞財富旗下歌斐資產總裁

房地產市場進入下行通道，并購發生的機會開始增加，同時也給房地產金融提供了發展的機會。就我們目前經手的并購案來講，并購案在住宅項目上比較少，主要還是商業項目，寫字樓是天然的并購標的物。并購本身是相對容易的，難的是并購之后的運營問題。市場上是不缺錢的，缺的是好的項目和運營團隊。住宅已經拼過一輪運營了，接下來會進入商業部分的比拼。擁有好的運營團隊，在資本市場上找到錢并不難。并購需要優質的錢，速度也很重要，為此我們正在醞釀第三期的母基金，專門應對行業內的并購案，為開發商提供很好的資金支持，期望規模在30億元左右。

丁力業：并購時代要看資產運營能力

深國投商置集團董事長

并購對我們來說確實是一個比較好的選擇，因為親自開發一個項目費時費力，直接購買項目可能會節約很多時間成本。國外沒有大的房地產開發商，多以資產運營商為主，隨著并購時代來臨，對資產運營能力的要求會更高。對于深國投來說，一直以來都是堅持持有經營，拒絕散售型物業，我們在商業運營上經歷了很多困難，也積累了一些經驗。并購并不是一件簡單的事情，如果是項目的并購還要好一點，如果是公司的并購會困難得多。并購公司之后不可能替換所有的團隊，企業文化和管理理念對方能不能認同，怎樣發掘他的潛力，激發他的積極性，這都是在并購之前需要認真考慮的事情。

彭慶邦：危機中的機會

基匯資本執行合伙人

現在整個房地產市場基本處于一個供過于求的狀況，存量市場太大，嚴重消化不良。因此現在很多機構尋找經營不善的項目，重新包裝，重新運營。這是非常適合當下的中國環境的。正是因為房地產目前的危機，給我們機會可以收購一些核心城市的核心地段的項目，比如今年3月從李嘉誠家族收購的盈科中心項目。可能李嘉誠并不看好中國目前的市場，而我們仍然比較看重中國中長期的價值潛力。太平洋百貨搬離后導致商業地塊部分的閑置，我們接手重新包裝運營上市，基匯資本獲利的途經，就是提升租金和出租率，實現資產價格的增值。我們有這個運營能力，不能說肯定能贏，起碼輸的概率很小。