對房地產開發企業稅收籌劃的幾點分析

付天行

摘要：隨著市場經濟的不斷深入，房地產企業得到了較大的發展，國家在相關產業方面的稅收也得到了較大的增長，這對社會經濟的發展起到了很大的推動作用，并成為了地方財政收入的重要組成部分。可隨之而來的也有不少的問題，政府的監管、稅收政策及相關企業財務核算等方面的問題，使得房地產行業面臨著較為嚴格的稅收環境，做好房地產企業稅收籌劃工作，對相關行業的發展及整個國家經濟的發展都具有極為重大的意義。

關鍵詞：房地產開發 稅收籌劃 經濟發展

隨著社會經濟的不斷發展，我國的稅收制度也得到了進一步的完善。目前，我國稅收的法制化進程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對稅收籌劃及財務管理也有了更加全面的認識。另外，由于全球金融風暴的影響，我國的地產置業也不可避免地受到了一定的影響，對房地產開發企業而言，市場的萎縮、投資速度的回落及相關的銷售情況不佳等情況，都使得其現金流出現比較不樂觀的現象。對相關房地產開發企業的稅收進行合理的籌劃，對其財務進行合理的管理，不但有助于房地產開發企業的發展，而且還有助于國家經濟的發展。

一、稅收籌劃與財務管理的內涵

通常來說，稅收籌劃是一種合法的節稅籌劃活動，換一種說法，就是納稅人在國家相關法律政策允許的前提下，合法開展的一項活動，其主要目的是通過對企業相關生產經營活動進行安排與調整，達到合理稅負、找到最優的節稅生產經營方案。因此，就本質上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當合法的行為，也是當今社會企業節稅的重要選擇。

財務管理指的是在一定的目標下，對資產的投資或購置、資本的融通、生產經營活動中的現金流量及利潤的分配等開展的管理活動。在企業的管理中，財務管理占據著較為重要的地位，是企業管理的重要組成部分。財務管理是在財經法規的制度上建立的，它把財務管理的原則作為基礎，對企業生產經營中的相關財務活動及相關的經濟管理工作進行合理的組織與處理，因此也可以說，財務管理就是處理企業所有經濟關系，組織所有財務活動的一種行為。

二、房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義

對于房地產開發企業來說，其生產經營往往具有資金投入量較大、銷售周期較長以及經營風險較高等特點。也正因為這些特點的存在，對房地產開發企業進行合理的稅收籌劃與財務管理便具有較為重大的意義。房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義主要有以下幾個方面：

（一）有助于企業實現利潤最大化

就房地產開發企業而言，其開發及交易的環節較為復雜，所涉及到的稅收種類也比較復雜，比如，土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅等，繁雜的稅種為企業的負稅增加了不少的負擔，而根據相關法律法規的規定，在不違法的情況下對稅收進行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業的負擔，還有助于企業利潤最大化目標的實現，有助于提升企業的市場競爭力。

（二）有助于提高企業的會計核算水平

稅收籌劃是企業的一種財務手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關企業的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業的資金流得到有效的改善。此外，由于企業的稅收籌劃及財務管理工作的開展都與會計工作有關，完善有效的會計核算是稅收籌劃及相關財務管理工作高效開展的前提，因此，相關業務的開展可以在一定層面上提高企業會計核算的水平，對企業的會計工作可以起到一定的促進作用，有利于企業經濟管理活動的順利開展。

（三）有利于樹立良好的企業形象

就平常的納稅活動中，尤其是在納稅申報的時候，對稅額進行及時準確的申報，不但可以有效降低企業涉稅的風險，還能樹立良好的信譽，有助于企業形象的樹立。另外，合理有效的開展財務管理活動，也能夠在一定程度上保證企業經濟業務的順利開展，尤其對于房地產開發企業來說，有序的資金流動是保證其經營活動順利開展的重要保證，這對企業的發展來說是極為重要的。

三、房地產開發企業的稅收籌劃策略

由于其自身的特殊性，房地產開發企業涉及到的稅收種類相對較多，其所繳納的稅金的核算也較為復雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業的負稅負擔，但不是一切稅種都可以進行稅收籌劃。就目前的情況，對房地產開發企業而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營業稅以及企業所得稅。根據不同稅種的不同性質，企業稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對幾種稅收的籌劃策略進行相關的分析：

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅指的是對國有的土地使用權、地上的建筑物以及建筑附屬物進行轉讓，并從中取得收入的個人或單位，根據其轉讓的收入所得的增值額進行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：

首先是對成本核算對象進行籌劃。對房地產開發企業來說，其可以單獨設立一家裝飾公司，由其來完成相應房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產企業可以與購買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產銷售合同，是房地產開發企業與房屋購買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購買者之間簽訂的。這時，房地產開發企業在銷售合同上面所標注的房款的增值額，進行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標注的金額就屬于企業的勞務收入，應繳納相應的營業稅，而不再進行土地增值稅的繳納。企業可以通過這樣的方式分散企業的經營收入，進而減少相關的稅基，以達到降低稅率、節省稅款的目的。

其次是對利息的扣除方式進行的籌劃。根據國家相關的規定，房地產開發企業的相關利息支出，只要能夠可以按照房地產項目轉讓計算分攤，并且能夠得到相關金融機構提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業銀行當期同類貸款利率的計算金額。而對于房地產開發所耗費的其它費用，則根據土地的使用所支付的資金與房地產的開發成本這兩個項目之和且低于其和的5%進行計算扣除；對于不能根據房地產開發項目的轉讓對利息支出進行計算分攤或者是不能取得相關金融機構提供的相關證明的，則不可以對其利息進行單獨的計算，而是將其并入到開發成本中進行統一的計算扣除。房地產開發所耗費的費用則根據土地使用所支付的資金與開發成本這兩個項目之和且低于其和的10%進行相應的計算扣除。根據這樣的規定，房地產開發企業就可以根據實際的情況選擇合適的籌劃方法，當房地產企業所開發項目主要有賴于負債籌資，其利息費用所占的比例較高時，就可以選擇計算分攤利息同時提供相關金融機構的證明，進行對相關的費用進行合理的扣除；相反的，當開發的項目主要是依靠權益資本進行的，其預計的相關利息小隊較少，則可以不對分攤利息進行計算，這樣便可以對相關的開發費用進行一定的扣除，有利于企業相關利潤的實現。endprint

另外是對增值額開展籌劃。根據我國相關條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達到扣除項目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關規定對全部增值額進行相應的納稅活動。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進行其它房地產開發，則應該對其獲得的增值額進行分別的核算，對于不能準確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運用相應的免稅規定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進稅率，在相同的條件下，價格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發企業在對產品定價時，要對全部情況進行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應的支出，最大限度保證企業的利潤。

（二）營業稅的籌劃

營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象所征收的一種商品勞務稅。對房地產開發企業來說，其營業稅的籌劃策略主要有以下三個方面：

首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個合作者，一方出資，一方出土地的使用權，雙方以合作的方式進行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營企業，這兩種方式的納稅義務存在一定的差別，納稅人可以對兩種方式之間的差別進行充分的利用，進而進行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業的利潤。例如，甲乙兩方進行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經相關評估得到該建筑物的價值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時，甲方通過土地使用權的轉讓，獲得了部分建筑物的所有權，就應根據相關稅率進行繳納營業稅，而乙方則無需進行營業稅的繳納。

其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設單位進行相關承包合同的簽訂，將會影響企業的稅率。承包建筑的公司在和建設單位進行合同的簽訂時，所建造的房屋就歸屬于建筑業，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應該歸屬于服務業，這時所適用的稅率就為5%。據此，納稅人在對相應的工程進行承包時，應該與相應的建設單位簽訂相關的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業的負稅負擔。

最后是通過減少應稅項目的流轉次數進行稅收的籌劃。按照國家稅法的規定，不動產的轉讓應該歸屬于營業稅的征收范圍，營業稅是根據流轉的次數重復征收的，流轉的次數增多會導致相應的稅金增加。所以在實際的經營過程中，房地產開發企業就可以根據相應的情況，合理地減少相關應稅項目的流轉次數，進而最大限度地減少相關稅金的繳納。

（三）企業所得稅的籌劃

企業所得稅，是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他的所得征收的所得稅。與營業稅的籌劃相比，企業所得稅的籌劃的效益更大同時也更為直接。房地產開發企業的所得稅籌劃主要可以從以下幾個方面進行：

首先是選擇投資地區進行籌劃。選擇投資地區進行相關的稅收籌劃工作，是在國家對相關地區進行的稅收優惠政策的基礎上出臺的，與國家的經濟政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關的稅收優惠的地區進行相應的注冊，而如果企業在沒有相關優惠政策的地區進行了注冊，則可以經過相關的策劃，然后再與一些可以享受優惠政策的企業進行掛靠，進而使自己也可以享受一定的優惠。

其次，選擇從屬的機構進行籌劃。就一個企業而言，其從屬機構包括分公司、子公司及辦事處。對與從屬機構來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優惠政策都有所不同。公司是獨立的法人，其設立的手續也相對較為復雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨立進行的，并可以享受相應的稅收優惠；而分公司與辦事處則不同，其設立的手續相對較為簡單，相關的核算也不是獨立進行的，所得稅是交由總公司匯總后進行繳納，稅負較輕，但不享受相關的稅收優惠。因此，房地產開發企業在對相關的稅收進行籌劃時，應該對實際的情況進行合理的分析，并制定出相應的稅收籌劃計劃，最終選擇可以讓企業負稅最輕、獲得的利潤最大的方案。

此外是利用稅前扣除項目進行籌劃。根據我國稅法的相關規定，企業所得稅的稅率為25%，在每一個納稅年度，納稅人的總收入額減去準予扣除的項目之后所剩的余額即為應繳納的所得稅的金額。其中，準予扣除的項目指的是納稅人在該納稅年度里所發生的，并與納稅人取得應該繳納稅金的收入相關的全部必要的費用、成本、稅金及損失。因此，房地產開發企業可以根據實際的情況，對相關稅目進行合理的籌劃，進而有效減少稅額。

四、結束語

對房地產開發企業而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產經營成本，還在一定程度上關系到企業的存亡，與企業的發展密切相關。隨著經濟改革的不斷深入，國家對房地產及其相關行業的調控能力不斷的加強，使得房地產開發企業的利潤空間也在不斷地縮小，面對這樣的情況，房地產企業進行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產開發企業應根據相關的稅收政策，結合自身的實際情況，進行合理的稅收籌劃，并做好企業內部的財務管理，在不違反法律法規的條件下，對企業的資金以及財產進行合理的控制，進而實現利潤最大化的目標。

參考文獻：

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