對農村不動產確權登記工作的思考

張詩浩 辛蕊 張宋

【摘要】農村不動產確權登記是貫徹落實黨中央關于“完善產權保護制度”的內在要求，是推進農村宅基地“三權分置”和農村集體產權制度改革的基礎工作，是維護農民產權利益、實施鄉村振興戰略、促進城鄉統籌發展的重要舉措。但由于歷史原因，農村不動產確權登記工作存在滯后性和復雜性，對于實現不動產登記城鄉全覆蓋存在一定差距。本文按照“尊重歷史、面對現實、依法依規、和諧穩定”原則，就農村不動產確權登記工作的開展及存在的典型問題進行探討。

【關鍵詞】農村不動產;確權登記;典型問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.014

一直以來，黨中央國務院高度重視農村不動產確權登記發證工作，2016年至2020年，連續五年的中央1號文件都對農村宅基地和集體建設用地確權登記工作提出明確要求。2019年9月24日，自然資源部自然資源確權登記局印發《關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》，提出“到2020年底，完成全國農村不動產權籍調查，農村宅基地和集體建設用地登記頒證率90%以上，基本實現‘應登盡登，各級農村不動產登記數據庫基本建成，初步實現數據匯交，農村不動產納入不動產登記日常業務，基本實現不動產登記城鄉全覆蓋”的工作目標。筆者從日常工作角度，對農村不動產確權登記工作的開展過程及存在的比較突出、典型問題進行探討。

1、農村不動產確權登記工作重點

自2011年開始，原國土資源部、財政部、原農業部等部門多次下發文件部署農村集體土地確權登記發證工作，各地采取切實措施，大力推進，取得了積極進展，但是因政策變化、歷史遺留問題復雜等原因，影響了工作完成情況。根據農村不動產確權登記工作的最新部署，筆者認為，此次工作應以尚未進行確權登記的農村不動產為工作重點，對于已經完成房地一體權籍調查并且符合登記條件的進行房地一體登記;對于尚未進行權籍調查的要按照房地一體標準抓緊開展權籍調查后進行確權登記;對于已完成宗地地籍調查但未進行房屋調查的，要補充調查房屋信息并進行登記。對于已進行登記的農村不動產，要按照“不變不換”原則，原辦法的證書仍然有效，不重新進行登記。若群眾自愿申請換發，應由申請人向登記機構提交房屋補充調查信息，并向登記機構提出登記申請。

農村不動產確權登記工作的完成不僅僅是證書的發放，更重要的是登記成果的數字化管理和信息化應用，實現與不動產登記信息平臺的銜接，建立健全農村不動產確權登記數據日常更新管理機制，做到數據能入庫、可查詢，最終實現不動產登記城鄉全覆蓋。

2、存在的典型問題及對策

2.1“一戶一宅”問題

在我國，宅基地使用權應按照“一戶一宅”政策要求進行確權登記。實踐中發現，因不符合“一戶一宅”規定而不能進行登記的現象比較突出。以山東省濱州市為例，全市宅基地總宗地數為96.77萬宗，其中3.1萬宗地因“一戶多宅”不符合登記發證條件，占比3.2%。經調查，造成“一戶多宅”的原因繁多，實際工作中，應具體問題具體分析，制定針對性措施，不能“一刀切”。為了更好的維護農民權益，筆者認為，造成“一戶多宅”原因中，對于因繼承房屋所有權而占用宅基地的，應按規定為權利人進行確權登記并備注“該房產為權利人繼承所得”;因未分戶、未批準另行建房而占用宅基地的，對于符合分戶條件的在符合規劃的基礎上，經村委同意且公告無異議或異議不成立的，補辦用地手續后依法確權登記，對于不符合分戶條件的或者因私自買賣而造成占用宅基地的，只進行調查而不確權。

2.2面積超占問題

長期以來，由于農村土地政策變動以及宅基地管理不規范等原因，村民在申請宅基地后，因晾曬糧食或實際居住需要，隨意將與批準宅基地相鄰但屬于批準范圍之外的未利用地、耕地等納入院墻中，導致占地面積超出批準面積。以濱州市為例，全市共有59.55萬宗宅基地超出批準面積，占比達61.54%。為了維護廣大農民權益，國家按照宅基地取得時間及當時實行政策，對于地方未出臺相關規定的，可采取分階段處理原則辦理，以1982年《村鎮建房用地管理條例》和1987年《土地管理法》為時間節點進行分別處置。筆者認為，雖然可以按照國家出臺的政策，采取分階段處理原則針對性辦理，但是也明確了一定限制條件，如房屋建成后至今未擴大或超出部分已按相關規定進行處理，因此，在工作開展過程中，應結合實際制定措施，創新工作方法，嚴格確定宅基地使用時間，比如在參考影像資料的基礎上，由村委進行確定使用時間，并且在村內進行公示后，村委出具證明材料，根據相關政策進行辦理，最大限度避免虛報宅基地使用時間的行為。

2.3指界簽章缺失問題

指界是指相鄰宗地的權利人和調查員對權屬界址狀況進行實地調查，并予以確認的過程。在實踐中，因界址表缺少簽字造成無法登記的情形較為普遍，如相鄰宗地的權利人因長期不在家無法完成指界簽章工作，本宗地也因界址表缺失對方簽章而無法登記，對相關權利人的利益造成影響。筆者認為，對于權利人因外出務工、城鎮定居等原因無法出席指界的，一是采取委托方式由受委托人進行代辦;二是通過網絡視頻方式進行確認同時在檔案中留存好視頻資料作為依據;三是在原單方指界的基礎上，由村委會派人進行監督見證，并將結果進行村內公示，公示期結束無異議或異議不成立的按照單方指界結果進行確權登記。通過多種方式，最大限度的提高指界簽章完成度，進而提高確權登記發證率。

結語：

農村不動產確權登記是深化農村產權制度改革的重要舉措，是做好“三農”工作的基礎。通過確權登記發證，可以使長期沉淀在農村中的農民資產由隱性轉化為顯性，在此基礎上，通過市場經濟建設等不斷深化，將會使顯性資產轉化為社會資本，使農村土地資源通過市場配置更好更快地推動城鎮化發展。在確權登記過程中，準確把握政策，切實利用好已有的成果資料，結合當地工作實際，創新工作方法，按照“尊重歷史、面對現實、依法依規、和諧穩定”的原則，攻堅克難，全力化解歷史遺留問題，切實維護農民群眾的財產權益，為實現鄉村振興戰略、促進城鄉統籌發展，奠定堅持基礎。

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[3]匡志鵬.農村宅基地確權登記問題研究——以利尚屯村為例[D].北京：中國地質大學，2020.

作者簡介：

張詩浩，1994年10月，男，漢族，山東省濱州市，本科，助理工程師，自然資源確權登記;

辛蕊，1996年04月，女，漢族，山東省濱州市，本科，助理工程師，自然資源確權登記;

張宋，1992年10月，女，漢族，山東省濱州市，碩士，科員，不動產登記。