我國房產稅的改革研究

田青青

摘 要：近年來房價的不斷攀升和上漲已經成為人們最為關注的話題，國家也出臺了一系列的政策來調控和規范房地產業的發展，但我國的房地產市場正處于一個調整階段，房地產方面的法律制度十分不健全，對經濟發展的應有作用沒有很好發揮。所以，我國現階段很有必要借鑒外國一些國家的經驗，盡快建立和健全我國的房地產稅務制度，以規范和引導我國的房地產業走上一個健康發展的道路，積極促進我國經濟的發展。

關鍵詞：房地產；房地產稅；房地產法律制度

中圖分類號：D929 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0119-02

房地產稅收既是調控房地產經濟的重要手段，也是國家財政收入的重要來源之一。近年來，中國大中城市的房價不斷快速上漲，有些地方的房價甚至高到了一個非常離譜的境地。居高不下的房價，嚴重加劇了社會收入分配的不公平，提升了我國現階段的社會矛盾和普通百姓的離心度。為了打擊投機炒房，抑制房價上漲，縮小貧富差距，我國也出臺一系列政策積極調控房地產的發展，作為調控房地產發展重要手段的房地產稅務制度的改革和完善也正在醞釀和考慮當中。作為房地產稅種之一的房產稅征收試點工作已于2011年1月28日在重慶和上海兩市啟動，房產稅征收是否由試點向全面推開，如何建立合理的房地產稅收法律制度，成為人們最為關切的事情。

一、我國房產稅的基本情況

房產稅是以房屋為征稅對象，將房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前規范我國房產稅的主要法律規范是1986年頒布實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。我國房產稅的主要特點：一是在我國土地屬于國家所有，所以房產稅的征收對象只是房屋；二是房產稅的征收范圍僅限于城鎮的經營性房屋，農村的自建房、城市的居住房屋時不收取房產稅的；三是按照房屋的經營使用方式來確定房產稅的征收辦法，對于自用的房屋按房產的原值來征收，對于用來出租的房屋則按照租金的收入來征稅。在我國現行的房產稅暫行條例中，并沒有對個人的非營業性住房做出規定，也就是暫時還不將其納入征稅的范圍。由于我國現行的房產稅是根據20世紀80年代的社會實際及當時的經濟發展水平來制定和設計的。隨著我國市場經濟的不斷飛速發展，我國現階段的住宅和土地使用情況也不斷發生變化，現行的房產稅制度已經很難適應我國的經濟發展需要，難以發揮對我國房地產業的調控作用。

二、我國現行房產稅的缺陷與不足

1.房產稅體制落后，無法適應當前形勢

我國現行的房產稅制度還是以1986年頒布實施《中華人民共和國房產稅暫行條例》為主，多年來雖然經過一些改革和完善，但是相對于我國當前的經濟和社會的發展，還是顯得非常滯后，不能適應我國現代社會發展的需求。隨著我國經濟和房地產業的不斷發展，目前的房產稅體制滯后性將更加突出，矛盾也將進一步放大。

2.征收對象過于狹窄，難以發揮財政的功能

我國現行的房產稅的征收對象只包括城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋。并且在我國現行的房產稅的規定中，還有許多的免稅對象，例如行政機關、事業單位、軍隊等的用房以及個人自住的房屋等都是實施免稅的，對于農村的房屋也是排除在征稅對象之外的。這樣的課稅對象范圍太過于狹窄，很難成為稅收收入的一個重要來源，影響財政功能的發揮。

3.征稅范圍設置的不盡合理

我國目前的房產稅征收只限于營業性用房，對房產保有階段課稅少，而主要是在流通領域對房產進行征稅。這種設置一來將房產稅限定在一個較小的范圍，不利于發揮房產稅應有的作用，二來為炒房囤房提供了便利，因為只要保有房屋而不讓房屋進入流通領域，就不會為房屋隨市場的價值增值而納稅，無形中助長了房屋的炒賣和囤積。

4.房產稅的稅收機制不合理

我國現行房產稅中，對于自用的房屋按原值計稅，這樣的稅收機制顯然不能與市場相結合，無法反映市場的供求，資源的稀缺性等為房屋帶來的增值。而我國現在房地產市場的迅猛發展，房屋價格不斷攀升，較二十多年來已經翻了幾倍甚至幾十倍，按房屋原值計稅的方式，顯然已經不能適應現在的要求。

5.房產稅的稅收法律體制不完善，法律層級較低

我國目前的房產稅的稅收體制還只要依靠的是幾部暫行條例和散見于一些地方的行政法規和規章，沒有一個完善健全的房產稅的法律體制，而且規定房產稅的一些法律文件大多層級太低，無法很好地保障房產稅的法律體制行之有效的實行。

6.實踐中房產稅的稅收體系混亂

由于房產稅的稅收法律體制不完善，隨之而來就是在房產稅征收過程中發生的一系列的混亂，有的是偷稅漏稅現象特別嚴重，而有的一些則是亂征稅，稅務負擔比較重。這樣的混亂狀況無法保障財政收入，影響了財政功能的發揮，更有地方由于課稅較重，增加了房屋成本，無形中成為了推高房價的一個因素，擾亂了房地產業的正常健康發展。

三、我國房產稅改革的必要性和意義

目前，我國房產稅的體制嚴重滯后于房地產市場的發展。針對我國的房地產過快增長、投資過熱、房價過高的問題，國家相繼出臺了一系列的政策來調控房地產的發展，但是似乎效果并沒有人們預期中的那樣讓房地產走上一個正規健康的發展道路，反而是房價一路走高，陷入了一個“越調越漲”的境地。人們都發現在一輪調控政策之后，初期房價可能會平穩一段，甚至有所回落，但很快房價就會又有提升，甚至出現報復式的大幅上漲。房價的過快過高增長，已經嚴重影響了我國人民的生活和經濟的正常發展。一方面出現有正常購房需求的人們很難承受這樣的高房價，另一方面是很多人囤積炒房出現很多的空置房，供需嚴重不平衡。出現這樣的矛盾，很大程度就是我國沒有一套健全的行之有效的調控房地產業的長效機制，目前的房地產調控機制大多集中于房產的交易過程中，范圍過窄。而房產稅體制的建立健全，就可以建立一個對房地產業的長效控制機制，不僅可以規范我國的房地產業的健康發展，也必將提高囤房炒房者的成本，使房價逐漸走上一個平穩健康的道路。因此房產稅的改革和發展對我國的人民生活和經濟發展意義重大。

四、我國房產稅改革的設想與思路

對于我國現在房產稅的滯后發展，房產稅體制的混亂，我們要借鑒國外成功的國際經驗，結合我國的實際情況，盡快推進我國房產稅體制的改革和完善。

1.加強房產稅方面的立法，提高房產稅的立法層級

我國房產稅體制目前的混亂，無法滿足市場的需求，發揮不出應有的效用，很大的原因就是我國沒有一套層級較高，比較完善的稅收體制。所以要從源頭上規范和改革我國的房產稅體制，使其成為我國抑制房地產過快增長，調控房價的一個重要手段，就必須建立一套權威的統一的完善的房產稅征收法律體制。只要有完善的具有強制力的一個房產稅法律體制，才能有效地保障房產稅的稅收工作，達到調控房地產和房價的目的。

2.借鑒國外經驗，將房產稅設為地方的主要稅種

從世界上很多房產稅完善的國家經驗來看，房產稅大都是作為地方的一個主要稅種，是地方財政收入的主要來源之一，有的一些國家房產稅甚至占到地方稅收的40%。目前我國房產稅稅收范圍過窄，稅基低，很難發揮房產稅對地方財政的作用。我國各地發展不平衡，在制定統一的稅收法律體制的時候也要注意結合各地的實際，所以將房產稅作為地方的主要稅種，讓地方在國家的統一領導和規劃下再結合本地實際，根據本地情況制定適合本地的稅務體制，這樣不僅能保證地方的財政收入，而且能夠大大完善我國的房產稅體制。

3.擴大房產稅的稅收征收范圍，制定合理的征收依據

我國現行的房產稅只將范圍限定于城市、縣城、建制鎮和工礦區，并且設定了行政機關、事業單位、軍隊及個人自住房的免稅，同時也將農村的房屋排除在外，這樣的稅收征收范圍顯然過于有些狹窄了。為了平衡房產稅的負擔，我們應當將一些事業單位中的經營性用房進行征稅，同時也應當將房產稅設為征稅范圍擴大到農村，對人們的自住房屋也進行一定的征稅，這個稅收的計稅依據應當按照房屋的現狀和評估價值來進行，并且隨市場的變化而進行一定的靈活調整和制定合理的評估年限。當然，考慮到我國的經濟發展地區差異，我們一定結合地區實際制定合理的征收范圍和稅收依據，同時在擴大征稅范圍的時候，也應注意制度的設計，應該對房地產開發商征稅，而且不能讓開發商將稅務的負擔轉嫁到買房人的頭上，這樣才能真正抑制房地產的盲目投資，打擊炒房囤房的行為。而且重點要對擁有兩套房產及以上的人征稅，確定合理的征稅標準。

4.制定完善合理的房產稅相關配套機制

保障房產稅體制的正常運行。每項制度的發展和完善都離不開其他一些相關制度的支持與保障。我國房產稅稅收體制的改革和完善，需要其他一些機關和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房產局的個人和家庭住房管理信息管理、房屋的價值評估機構等。所以我們要加快和推進房產數據的采集和收錄，并與房地產的相關部門進行協調合作，這樣才能保障房產稅的征收體制有效的運行和完成，達到改革和完善房產稅體制設立的目的及其肩負的任務。

五、結語

房價的過高過快增長，讓人們對房產稅的改革完善寄予很高的厚望，人們希望通過房產稅的改革和完善起到對房地產市場調控起到立竿見影的效果。但是我們應當看到，改革是一個漸進和不斷發展的過程，開征房產稅并不會讓房價應聲而落，我國的城市化進程目前還處于一個高速發展的時期，房屋價格還主要取決于市場上的供求關系，單靠一個稅制的改革不可能徹底改變城市化過程中不動產價格上漲的趨勢。但是房產稅體制的不斷改革和完善對我國房地產的調控是顯而易見的。上海、重慶房產稅試點之后，兩地的房產成交量明顯下降，價格趨于穩定，是房產稅改革作用的體現。而且房產稅的改革和實施對當前我國的炒房、囤房等投機行為必將有明顯的效用，將規范和引導房地產業走上一個健康發展的道路，進而刺激我國經濟的發展，對我國經濟的繁榮發揮積極作用。

參考文獻：

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