公允價值計量模式下的投資性房地產

梁　治

【摘 要】 新會計準則規定投資性房地產只要滿足一定的條件,可以采用公允價值模式進行后續計量。公允價值計量模式是我國會計準則與國際會計準則趨同的重要標志,它的使用能夠更好的表現投資性房地產的特性。本論文揭示了我國運用公允價值模式進行計量遇到的一些障礙,對此也提出一些建設性建議。

【關鍵詞】 公允價值;投資性房地產;新會計準則

一、公允價值的定義

財政部發布的39項企業會計準則,標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。《新會計準則——基本準則》第九章“會計計量”,規定了企業應當按照歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值五種計量屬性進行計量,將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則,這是我國會計準則體系建設向前跨出的一大步。同時,說明經過多年的發展,我國也基本具備了公允價值應用的土壤。對公允價值的定義各國會計準則不完全一致。美國財務會計準則委員會定義為:公允價值,指在當前交易中,自愿的雙方買入(承擔)或賣出(清償)一項資產(負債)所使用的金額。國際準則委員會的定義是:公允價值,指在一項公平交易中,熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額。我國會計準則的定義是:在公允價值計量下,資產和負債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。從比較中可以看出,我國新會計準則對公允價值的運用有所創新并較為審慎,這是考慮到我國市場經濟發展的現狀。新會計準則還嚴格規范了運用公允價值的前提條件,即公允價值在具有商業實質并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是,公允價值計量在新會計準則中的大多數具體準則中并不具有強制效力,這也是充分考慮了我國特殊的經濟與會計環境。

二、投資性房地產公允價值計量的動因分析

1、投資性房地產的定義

投資性房地產的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,但不包括用于商品或勞務的生產或供應,或用于管理目的的房地產;不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAP19中和香港在SSAP13中認為,投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益,這些土地和建筑物必須是:已完成的在建工程和開發項目;是為投資目的而持有,并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規定:投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權,持有并準備增值后轉讓的土地使用權,已出租的建筑物;并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異,但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看,持有投資性房地產是為了取得投資收益,而不是為了使用或作為產品出售;從產生的現金流來看,投資性房地產是一個獨立的現金產出單元,產生的現金流量之歸屬于該房地產,而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產的相關規定。一是采用公允價值模式計量的,應同時滿足兩個條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產,不得從公允價值模式轉為成本模式。

2、投資性房地產公允價值計量的必要性

首先,全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后,使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放,房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值,使會計信息更加透明、公開,符合廣大利益相關者的要求,也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。

其次,公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大,周期長,流動與變現能力較差,具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待,并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況,投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值,如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。擁有投資性房地產企業在2006年第三季度,在運用公允價值前后,其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征,能夠更好地反映投性房地產的市場價值和盈利能力。

通過分析方大集團股份有限公司2005年報和2006年報也可以很好的證明公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。該公司2005年國內財務報表經審計后的凈利潤為-5837萬元,而國際財務報告經審計后的凈利潤為3851萬元;2006年國內財務會計報告經審計后的凈利潤為799萬元,而國際財務報告經審計后的凈利潤為1228萬元。

再次,擁有投資性房地產的企業存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮,企業的大部分資金流入該領域,造成了企業內部產品結構的失衡,不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資,其資金大部分都來自銀行貸款,房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性,一旦出現房地產泡沫,企業將會一無所有。根據國家統計局發布的數據顯示,2005年我國房地產開發企業資產負債率高達72.7%,可見房地產企業經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來,我國房地產業發展速度很快,大中城市的市中心商業地產價格長期高漲,持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高,如果企業未能合理地反映該部分資產的價值,就不能更好地體現這些公司股東權益。三是對于主要經營投資性房地產的企業,對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量,會造成對投資性房地產價值的低估,從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息,反映企業資產的真實價值。

3、投資性房地產公允價值計量的可行性

隨著我國房地產市場的不斷發展和完善,在許多方面已經達到公開市場的有關要求,與其他類型的市場相比,公允價值在房地產市場上較易取得,不容易受特定主體的操縱。與此同時,證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度,加大了對舞弊的查處力度,將逐漸形成以市場規則為主,相關政府機構監督為輔的機制,為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”,企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產管理法》,明確了國家實行房地產價格評估制度;1999年又發布了《國家標準房地產估價規范》,建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。另外,我國擁有較高素質的房地產估價師隊伍,目前房地產估價師已有兩萬多人,全國已注冊成立的房地產估價機構有3000多家,其中一級資質機構100多家,這為采用公允價值核算投資性房地產提供了良好的條件。會計人員素質的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育,及時為會計從業人員補充新知識、培訓新技術,使得會計人員的素質大大增強,有助于會計人員更加理性地選擇公允價值,在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定,充分考慮了我國的國情,使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性,有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產準則中,規定禁止采用含有較多假設的估計價值,以防止公允價值被濫用。

三、公允價值計量模式面臨的障礙

公允價值計量模式有許多成本計量模式無法比擬的優點,但是在我國運用公允價值模式的大環境尚未完全成型,運用公允價值計量模式還面臨著許多障礙,有待于我們進行全面的思考。

1、理論和技術層面的障礙

(1)缺乏完善的理論體系。有關投資性房地產的會計準則雖然規定了可以用公允價值計量模式進行后續計量,但沒有一個單獨的公允價值方面的具體準則,使公允價值模式的運用缺乏有效的理論指導。公允價值的理論體系尚不完善,許多問題都還處于研究之中,使公允價值在會計實物上還處于探索階段,同時由于具體的價值確認標準有許多,容易受主觀因素的影響,導致會計信息的可靠性較差。

(2)可操作性不強。通常情況下,在確定投資性房地產的公允價值時,首選的方法是市價法;如果找不到投資性房地產的市場價值,往往采用類似項目法:如果投資性房地產不存在或只存在很少的市場價值信息,從而無法運用市價法類似項目法時,則可以選用估價技術法。當某項投資性房地產在市場上很難找到可供觀察的交易價格時,將未來現金流量按一定的折現率折算成現在的現金價值進行現值計量,就成為估計公允價值最重要的技術手段。然而,未來現金流量的金額、時點和折現率都是不確定的,從操作上難度很大,因而現值計量的復雜性也成為公允價值計量模式不易推廣和運用的障礙之一。

2、外部環境的障礙

(1)缺乏成熟、有效的市場環境。公允價值本質上是與公允交易相聯系的,只要有公允交易,就可以有公允價值。但是,我國目前的市場化程度不高,公平的交易市場尚在建立和完善的過程中。投資性房地產很難找到可以觀察到的市場價值,投資性房地產的運行還不夠規范。

(2)缺乏公平價格的形成機構。作為行使中介職能的中介機構尚難以做到真正獨立、客觀、公正,還有一些中介機構缺乏誠信,對投資性房地產的評估有失公允,資產評估的科學性還存在較大欠缺。

(3)法制環境不夠完善。一方面,我國過去制定的一些涉及財務會計內容的法律制度已經過時,還沒有進行修訂。另一方面,我國的新會計準則實施不久,在一些方面還存在不完善的地方,相關配套的操作規范正在制定之中,尤其是公允價值內部控制規范沒有制定,各種法律、法規對會計舞弊行為沒有統一的定性,且懲處力度遠遠不夠。因此公允價值往往不能為外部使用者提供有用的信息,反而易被企業舞弊所利用。

(4)監管力度不夠。作為中介機構的會計師事務所由于受其審計人員能力、業務素質、市場競爭等因素的制約,不能充分發揮社會監督作用,有的為了爭奪客戶,而遷就被審計單位,對一些問題知而不查,查而不究,縱容了企業的造假行為。有的地方政府部門未能形成一個有效的整體監督體系,還存在重復檢查和監督遺漏的問題。

3、內部因素的障礙

(1)會計人員素質有待提高。我國會計會計人員學歷、素質普遍偏低,而多年來我國一直采用會計制度這種形式來規范會計實務,致使會計人員習慣搬用會計制度中的條款來處理會計業務,對于記錄和報告這兩個過程十分熟悉,而對于存在大量職業判斷的確認、計量這兩個過程都很生疏。引入公允價值計量,采用現行市價要求會計人員能夠及時搜集和應用交易市場的市價。采用估價技術,要求會計人員具備較高的職業判斷能力。即意味著會計準則把風險交給會計人員來控制和處理,這就可能導致會計處理地風險,同時也會增加審計人員在處理鑒證業務時的風險。不管是有意還是無意濫用計量方法,都會造成信息失真,影響投資決策,侵害投資者的利益,致使會計準則難以有效執行。

(2)公司治理結構存在缺陷,內部監控形同虛設。公司治理簡單地說是處理公司內部人員與外部人員之間之間的利益沖突。我國的上市公司國有股一股獨大、所有者缺位導致上市公司“內部人控制”程度相當高,“內部人”為了實現自身的經濟利益,利用“內部人控制”進行上市公司與其大股東之間不正常的關聯方交易。公允價值成了關聯方之間能夠隨意達成的價格。

四、為公允價值運用創造良好的環境

如上所述,鑒于目前尚存在一些阻礙公允價值計量模式全面實施的因素,如何在會計準則體系下有效運用公允價值,提高會計信息質量使一項系統性工程。它取決于完備的理論體系的支撐、良好的外部環境以及公司治理和會計人員的素質等,需要多方面的共同努力。有鑒于此,現提出下列對策建議:

1、構建公允價值理論框架,逐步形成完善的理論體系

目前,對公允價值計量屬性的研究要注重理論體系的健全,我們財政部會計準則委員會的有關公允價值的準則,在充分考慮我國國情的前提下,盡早推出一個具有操作性的公允價值計量的理論界等應積極研究美國和國際會計準則委員會的有關公允價值的準則,在充分考慮我國國情的前提下,盡早推出以一個具有操作性的公允價值的理論及應用框架。這個指導框架應對公允價值的細節問題予以明確規定和詳細說明,以便于會計人員進行實務操作。同時將健全的理論在我國全面推廣,才能促進解決運用中出現的難題。

2、有關方面要積極應對,構建公允價值運用的良好外部環境

(1)加快經濟發展,積極推進市場信息化建設。投資性房地產公允價值計量模式得以運用的一個前提條件就是存在活躍市場,所以,要想保證公允價值的有效實施,必須努力構建一個完整、統一、開放、充分競爭的市場,為投資性房地產公允價值計量模式的運用創造良好的大環境,并降低公允價值的獲取成本。

(2)大力發展獨立、誠信的中介機構。目前,我國的資產評估中介機構的獨立性和誠信性都不理想,要改變這種情況,一方面要求我國管理中介機構的行業協會對其加強監督,制定更加嚴厲的措施對違規中介機構進行處罰;另一方面需要政府培育公平的市場環境,促進中介機構之間的公平競爭。

(3)制定和完善相關法規制度,實現會計準則與相關法律、法規的銜接。公允價值導向的會計準則的實施,將導致企業對收入和費用的確認和計量的觀念發生改變,從而形成與原有準則規范下不一樣的利潤。這就需要對相關的法律做進一步的完善,實現會計準則與相關法律、法規的銜接,為公允價值的實施提供一個協調的法律環境。

(4)加強監督,提高會計信息質量,加大對會計信息質量和注冊會計師審計質量的監督和檢查力度。

3、完善公司治理結構,提高會計人員素質和職業道德

(1)建立良好的公司治理結構和內部控制制度。盡快完善我國公司的治理結構,讓更多投資者參與資本市場,實現產權多元化,以弱化內部人控制程序。

在實施外部監督的同時,應當充分發揮內部審計人員的監管作用,建立與公允價值計量模式相配套的內部控制制度。

(2)全面提高會計人員的素質。提高會計人員的素質是獲取準準確公允價值信息的有效途徑。首先,要加強職業道德建設,保持職業良知,牢固樹立務實求真的職業操守,從根本上消除弄虛作假的現象,其次,加強業務培訓,幫助會計人員熟悉和掌握新的會計處理方法和陳述,提高其對交易和事項的確認、計量、報告進行復雜判斷和處理的能力,減少會計信息的行為性失真和對公允價值判斷的偏差。

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【作者簡介】

梁治(1976-)女,會計師,工作單位:陜西省人力資源和社會保障廳會計核算中心.