一幢受人喜歡的老公寓到底該怎么修？

2025年4月，程愷收到了一份門廳吊頂恢復設計方案，并代表大樓業主正式簽字驗收。這不僅代表著他所住公寓的歷史建筑修繕項目愿意重視居民的意見，也意味著一場跨越兩年的河濱大樓“門廳爭議”終于畫上句號。程愷是上海河濱大樓業委會副主任，他和8名河濱大樓居民，已為大樓修繕一事奔走了近5年。

河濱大樓是上海蘇州河畔一幢讓人印象深刻的老房子。從外白渡橋出發，沿著北蘇州路步行，經過上海郵政博物館，你很快就能看到這棟S型的巨大建筑物。河濱大樓由公和洋行設計，竣工于1932年，是上海市優秀歷史建筑之一。初建時有8層，底層分租給商戶，二層做辦公用房，三層以上是公寓。米高梅、哥倫比亞影業、美國電影協會等公司曾在這里設過辦公室。它也是上海現存同類老公寓中建筑體量最大的，被稱為“遠東第一公寓”，曾在《我的前半生》《三十而已》等多部影視劇中出現。目前，有671戶居民居住于此，規模相當于一個中型小區。

2020年，借蘇州河沿岸改造的契機，河濱大樓迎來數十年來規模最大的修繕，且居民無需承擔任何費用。項目由虹口區國資委下屬國企上海虹房（集團）有限公司牽頭，北外灘街道辦事處負責室內建設，設計方案由上海明悅建筑設計事務所制定，旨在改善民生，恢復歷史建筑風貌。但這個原本被居民視作“天上砸下來的餡餅”的修繕工程，卻很快顯現出超出預期的復雜性。

并肩者

當腳手架搭起、施工隊進場，居民發現這次修繕遠不止外立面美化。小花園、門廳、樓道、電梯、管線乃至每戶人家的窗戶與雨棚，都被納入改造范圍—沒有人提前告訴他們。

河濱大樓不是個尋常的居民樓。它最早屬于沙遜洋行，住戶多是歐美僑民。新中國成立后這幢大樓劃歸市房管部門，三層及以上住房作為公有住房被“拆套分配”給南下干部和知識分子。1990 年代，“獨用成套”的公有住房獲準被出售給原承租人，居民逐步獲得產權。在政策鼓勵下，河濱大樓成立業主委員會，負責管理房屋維修資金，處理物業相關的事項。

起初，爭議針對的是一些看起來不夠合理的設計，比如封陽臺問題。為統一外立面，修繕方案要求封閉陽臺、加裝小格窗。不少居民反對—有人剛換落地窗，有人正是喜歡該大樓的敞開式陽臺。

也有居民對走廊的燈光改造持不同意見。程愷是1978年大樓加層后的首批居民之一，住了已有47年。他說自己對老房子的感情就在于走廊柔和溫暖的燈光。修繕方案計劃將走廊照明加密，并使用冷色調的白熾燈，會改變這種氛圍。

在這次修繕工程中，河濱大樓的居民們不斷發出聲音。2020年大修啟動時，程愷已是業委會的“三朝元老”。他在任內推動制定了影視劇組進樓拍攝的收費標準及管理規范，并將所獲公共收益用于補充房屋維修基金—在大修啟動前，大樓屋頂就利用這筆資金修過3次。這輪修繕中，他也主導著河濱大樓居民各種訴求的溝通與轉達。

也有一些熱心居民在參與溝通訴求。“神仙”是一個在河濱大樓住了20年的全職主婦，這個微信名逐漸成了她在鄰里間的稱呼。修繕開始后，由于空閑時間多且相對年輕，她主動幫相熟的老鄰居們溝通訴求。2021年，她張羅起了200多人的“河濱大樓居民總 群”。

一些新居民也加入了業委會，比如寶仔。她結婚后才搬進樓里，不像程愷那樣了解老物件背后的故事，但她被老居民們對大樓的感情打動，也愿意為大樓居民爭取權益。

河濱大樓住宅區域產權與管理關系

當時大樓的居委會書記和主任都是因修繕調任的。他們并不住在樓內，掌握的情況有限。而程愷和神仙是日常溝通中最活躍的業主代表，因此修繕期間，居委書記與程愷和神仙頻繁開會、協商、對接不同單位，組成了核心協商小組。神仙的號召吸引了更多人加入，他們建起一個志愿者小組，最初有6名成員，有業主也有租戶，有學者、設計師，還有廣告導演。他們因為這場修繕，成為臨時并肩的朋友。

遮陽篷爭議，是志愿者小組第一次集體發聲的事件。

為統一外立面，修繕方案計劃拆除大樓東、南、西三面原有的紅色可折疊尼龍遮陽篷，并為西曬住戶更換尺寸更小的不銹鋼款式。志愿者們為此撰寫了《遮陽篷恢復建議書》，援引歷史建筑保護條例，并繪圖比對角度、面積、遮陽效果，希望恢復原有紅色遮陽篷。

神仙從居委書記那里了解到虹房集團與設計施工單位共同召開的項目例會時間，志愿者們帶著建議書前去溝通。項目負責人表示，如果多數居民同意，可以考慮調整。志愿者們當天便返回大樓動員簽名。然而并不是所有人的想法都一致：有些居民不介意更換新篷，也有人反對安裝任何遮陽設施。一天下來，志愿者們只收集到22戶簽字，未能改變原來的修繕方案。

這只是一個開始，各種實際生活與修繕方案的沖突接連出現：空調外機支架阻礙開窗、窗框貼條脫落、走廊地面水泥顏色不一等等。面對這些問題，志愿者們持續撥打12345熱線，并向市、區兩級信訪辦多次提交書面意見。多數問題沒有得到有效回應，漸漸被擱置。

還有一些問題則是通過不尋常的方式得到了解決。程愷曾強烈反對走廊照明改造得過于密集，為此他直接對施工方放話：“今天下午兩點不把燈拆掉，我們業委會就自己出錢找人拆。”最終，設計方案修改為“隔一個橫梁一個燈”，燈位間距變寬。

另一個引發更多爭議的改動，是取消室外晾衣架。設計方案最初計劃拆除所有室外晾衣架，改設集中晾衣區。神仙記得，樓里有位老人長期臥床、生活不能自理，家屬需頻繁洗曬床單。為保留室外晾衣架，這戶家庭曾向業委會、居委會反映，撥打12345熱線，并嘗試聯系媒體。

2021年9月，上海新聞廣播報道了此事。修繕工程設計負責人陶瑀在采訪中回應，考慮到居民訴求，對方案做了調整：允許8層以上加建部分的小戶型安裝室外晾衣架，8層以下有陽臺的大戶型不得安裝。

然而，8層以下的大戶型在福利分房時期多被“拆套使用”，這些居民多戶共用一個套房中的廚房、衛生間和陽臺，實際上和8層以上的小戶型一樣需要室外晾曬。據神仙回憶，那戶有臥床老人的家庭就住在4層一間3戶共用的套房內。由于沒能恢復室外晾衣架，生活受到較大影響，最終選擇了搬離大樓。

針對這些爭議，修繕施工設計方亦表示，河濱大樓的居民意見非常多且“不一樣”，業委會沒有形成統一決議，也會影響方案實施。

轉機出現在虹口區區委書記網上信訪。程愷說：“河濱大樓的事情在層層篩選后入圍了，我們有機會當面向書記反映幾個核心問題。”會上，區委書記表示可以保留原有陽臺形式。此后，施工方不再強制要求住戶統一封陽臺。如今，從大樓對面望去，會看到不同住戶各自的選擇：有的保留最初的開放式陽臺，有的安裝整面落地窗，也有的更換為統一樣式的小格窗。

在信訪辦等候區，程愷和神仙意外遇到同為大樓住戶的“陸老師”。他也為此事提交了網上信訪。陸老師有近30年的歷史建筑保護修繕從業經歷，熟悉并參與了上海外灘及公和洋行設計的多處經典歷史建筑的修繕。這次相遇，也成為日后“門廳爭議”最關鍵的轉折點之一。

門廳爭議

2022年秋，修繕接近尾聲。一天，陸老師在居民群里看到一張照片—河濱大樓北蘇州路400號的門廳里，工人正在拆除原有的歷史吊平頂。

河濱大樓共有11個出入口，其中臨近蘇州河的4個設有門廳。北蘇州路400號門廳外鑲有“河濱大樓”字樣，內部地面、墻面與吊頂均有裝飾。吊頂為雙層結構：內層為幾何線條壓邊的石膏板，外層是由暗綠色有機玻璃與金色鐵皮構成的三角形裝飾帶。

“我一看照片，第一反應就是，這吊頂是幾十年歷史的老寶貝，怎么要敲掉呢？”陸老師說。他認為像門廳這樣的重要部位，在戰爭動亂年代都沒受損，卻在大力提倡文化保護與傳承的現在被改變，無論從情感還是專業角度，他都難以接受。

他隨即聯系了設計單位負責人。對方解釋，拆除吊頂是因為未找到原始檔案或歷史照片佐證其建造年代，且根據現場的有機材料和石膏板材質，判斷它是后期增建。

河濱會客廳空間位置

陸老師在大樓居住近50年，記憶中門廳從未翻建。據他分析，吊頂極有可能建于解放前，與大樓年齡相仿，極具保留價值。為了想辦法確定年代，他找到程愷和神仙。

兩人雖然也覺得門廳吊頂體現了大樓風格，值得保留，但他們在修繕中多次嘗試無果后，對推動改變已不抱太大希望。但陸老師還是想試試看。

他們像一個研究小組一樣開始調研：找老住戶做訪談、在居民群征集老照片、查閱歷史圖片資料，還分析了公和洋行同年代在上海所建的其他作品（如沙遜大廈、都城飯店），比對與吊頂相似的Art Deco的設計手法，整理出一份37頁的門廳吊頂保護意見書，證明門廳吊頂被拆除的三角形裝飾帶極有可能是解放前所建。

這場爭議也在居民內部引發討論。業委會為此專門召開一場會議，有委員認為門廳修繕屬政府工程，業委會沒必要多干涉。也有成員提議，通過申請“政府信息公開”來獲取門廳修繕項目的知情權。最終，業委會投票達成一致：同意為陸老師整理的材料加蓋公章。

此時，修繕工程已經完工，門廳吊頂也已更新。他們奔走的目標不再是改變方案，而是作為歷史建筑的業主，爭取大樓修繕的參與權和知情權—他們要求重新召開有居民參與的專家評審會。

他們分頭聯系了居委會、北外灘街道、明悅設計和虹房集團，并多次通過信訪渠道，向上海市歷史建筑保護事務中心和上海的市、區兩級房管局提出質疑。

在居民的持續推動下，北外灘街道辦組織了兩次居民代表與設計單位的溝通會。但由于雙方都缺乏證據，無法完全說服對方，溝通一度陷入僵持。

直到2024年7月，虹口區房管局重新組織召開了一場有業委會和居民代表參與的專家評審會，與會者還包括歷史建筑保護專家，以及市歷保中心、區房管局、北外灘街道和明悅設計的代表。會議最終形成結論：專家認為門廳原有吊頂存在年代較長，在年代尚不明確的情況下貿然拆除并不妥當，要求設計單位補充拆除前的測繪資料，制定可供恢復的技術方案。

2025年4月，程愷收到了這份恢復設計方案。該方案認可了陸老師和業委會的研究成果，程愷代表大樓業主簽字驗收。這意味著，未來若再修繕河濱大樓，可依據該方案重建吊頂。而在下一次大規模修繕之前，門廳仍維持目前的狀態。也有居民質疑，是否有必要再去修繕出一個“假古董”。陸老師認為，從修復的角度看，重建修繕雖然已不具備原有的歷史價值，但對居民和公眾而言，仍具有情感和社會價值。至此，這一場跨越兩年的“門廳爭議”終于畫上句號。

從全球視野看，像河濱大樓這樣通過居民自治的方式維護歷史建筑的路徑并非孤例。1979年，為了復興逐漸衰敗的奈良町，當地幾位市民組成的“奈良地域社會研究會”通過持續活動，從非正式團體，成為日本首個具備法律地位、得到政府認證的社區治理市民組織—“奈良社區營造中心”。中心以非營利性的會員制為財政基礎，通過調查研究與政策提案能力獲取政府項目和企業贊助，建立起可持續活動的資金運作機制。1989年，奈良社區營造中心向奈良市政府提出“奈良町博物館都市構想”，計劃將空置町屋活化成職住一體的“活著的博物館”，讓文化資產產生經濟收益。根據這些研究與實踐，奈良市頒布了《奈良町都市景觀條例》，對范圍內建筑的修繕改造行為制定標準，并對符合景觀要求的町屋修復提供補助。

自治組

修繕結束后，北外灘街道辦將原居委辦公室改造成“河濱會客廳”，并委托社會組織“大魚社區營造發展中心”運營，嘗試為大樓注入新的自治力量。

運營期間，大魚營造在河濱會客廳舉辦了多次講座、社區開放日和展覽活動。但主動參與的居民并不多，大多是由業委或居委定向邀約而來。

場地本身的局限或是原因之一。河濱會客廳位于樓內，不臨街，并不具備足夠的公共性。神仙說：“最讓我們煩惱的是，外來的人比參與活動的居民還多，這對居委來說也很難管理。”

另一方面，推動社區自治本身需要多重條件。大魚營造聯合創始人何嘉在接受外界訪談時提到，社區營造的關鍵在于長期扎根培育在地組織，減少對單一項目資金的依賴，并促成政府、市場與居民之間的共識。但現實中，項目委托方往往仍將社區營造機構視作“活動公司”，期待他們為場地填充一些熱鬧的“內容”。

一年試運營結束后，大魚營造沒有繼續運營河濱會客廳。這卻激勵了修繕志愿者們組建起新的“河濱大樓自治組”，他們開始策劃烘焙、針織、周末菜市等社區活動；也關心起天井、小花園的治理等公共事務。

大樓的物業公司興城物業由原房管所改制而來，隸屬于虹房集團，負責管理公有住房和日常維修，但因公房租金水平長期偏低，企業無法達到收支平衡，服務積極性不足。而業委會又無法通過市場手段更換物業，處于兩難狀態。

業委會選取了一些聰明的方法獲得一定公共收益，比如承接影視劇拍攝和租賃公共游泳池空間的收入，這讓他們有了推動改變的資金。所獲的公共收益由業委會和物業按比例分成，業委會得以補充房屋維修基金，也為物業的運作提供了激勵。面對長期困擾居民的物業管理問題，業委會多次與物業溝通協商，推動更換了新的保安。

自治組則從居民角度盡可能讓居民們發揮作用。神仙發起了居民大掃除行動，定期打掃小花園、門廳、車棚和天井等公共空間，她希望以最簡單的方式呼吁更多居民加入自治組，共同維護大樓環境。

2025年年中，400號門廳檐下飛回一窩燕子。這窩“吉祥鳥”自程愷入住時便常年歸巢。修繕期間，他特意保留下燕巢。居民雖然喜歡燕子，卻也困擾于它們造成的地面臟污。自治組便做了值日表，輪流打掃。后來，越來越多居民自發加入。

如今，自治組的成員增加到了20多人。除了修繕時期的核心成員，還有房產中介、高校研究者，以及新搬來的年輕住戶—他們都因關心這棟大樓而加入。當然，他們的行動還遠談不上成熟，也還沒有形成持續運作的機制。

河濱大樓建筑特殊、產權復雜、住戶多元，修繕和治理的難度都很大。修繕過程中出現的爭議，為老建筑的更新實踐提出了更多議題：在仍有人居住的歷史建筑中，建筑的修繕可能并不意味著使它恢復到某個具體的歷史節點。居民的歷史記憶與生活經驗，同樣是這座建筑延續歷史的重要組成部分。當然，如何通過自治的方式解決更長期的公共事務，對未來的河濱大樓來說仍是挑戰，這些實踐或許只是一個開始。