一幢受人喜歡的老公寓到底該怎么修？

2025年4月，程愷收到了一份門廳吊頂恢復(fù)設(shè)計方案，并代表大樓業(yè)主正式簽字驗收。這不僅代表著他所住公寓的歷史建筑修繕項目愿意重視居民的意見，也意味著一場跨越兩年的河濱大樓“門廳爭議”終于畫上句號。程愷是上海河濱大樓業(yè)委會副主任，他和8名河濱大樓居民，已為大樓修繕一事奔走了近5年。

河濱大樓是上海蘇州河畔一幢讓人印象深刻的老房子。從外白渡橋出發(fā)，沿著北蘇州路步行，經(jīng)過上海郵政博物館，你很快就能看到這棟S型的巨大建筑物。河濱大樓由公和洋行設(shè)計，竣工于1932年，是上海市優(yōu)秀歷史建筑之一。初建時有8層，底層分租給商戶，二層做辦公用房，三層以上是公寓。米高梅、哥倫比亞影業(yè)、美國電影協(xié)會等公司曾在這里設(shè)過辦公室。它也是上海現(xiàn)存同類老公寓中建筑體量最大的，被稱為“遠東第一公寓”，曾在《我的前半生》《三十而已》等多部影視劇中出現(xiàn)。目前，有671戶居民居住于此，規(guī)模相當(dāng)于一個中型小區(qū)。

2020年，借蘇州河沿岸改造的契機，河濱大樓迎來數(shù)十年來規(guī)模最大的修繕，且居民無需承擔(dān)任何費用。項目由虹口區(qū)國資委下屬國企上海虹房（集團）有限公司牽頭，北外灘街道辦事處負責(zé)室內(nèi)建設(shè)，設(shè)計方案由上海明悅建筑設(shè)計事務(wù)所制定，旨在改善民生，恢復(fù)歷史建筑風(fēng)貌。但這個原本被居民視作“天上砸下來的餡餅”的修繕工程，卻很快顯現(xiàn)出超出預(yù)期的復(fù)雜性。

并肩者

當(dāng)腳手架搭起、施工隊進場，居民發(fā)現(xiàn)這次修繕遠不止外立面美化。小花園、門廳、樓道、電梯、管線乃至每戶人家的窗戶與雨棚，都被納入改造范圍—沒有人提前告訴他們。

河濱大樓不是個尋常的居民樓。它最早屬于沙遜洋行，住戶多是歐美僑民。新中國成立后這幢大樓劃歸市房管部門，三層及以上住房作為公有住房被“拆套分配”給南下干部和知識分子。1990 年代，“獨用成套”的公有住房獲準被出售給原承租人，居民逐步獲得產(chǎn)權(quán)。在政策鼓勵下，河濱大樓成立業(yè)主委員會，負責(zé)管理房屋維修資金，處理物業(yè)相關(guān)的事項。

起初，爭議針對的是一些看起來不夠合理的設(shè)計，比如封陽臺問題。為統(tǒng)一外立面，修繕方案要求封閉陽臺、加裝小格窗。不少居民反對—有人剛換落地窗，有人正是喜歡該大樓的敞開式陽臺。

也有居民對走廊的燈光改造持不同意見。程愷是1978年大樓加層后的首批居民之一，住了已有47年。他說自己對老房子的感情就在于走廊柔和溫暖的燈光。修繕方案計劃將走廊照明加密，并使用冷色調(diào)的白熾燈，會改變這種氛圍。

在這次修繕工程中，河濱大樓的居民們不斷發(fā)出聲音。2020年大修啟動時，程愷已是業(yè)委會的“三朝元老”。他在任內(nèi)推動制定了影視劇組進樓拍攝的收費標準及管理規(guī)范，并將所獲公共收益用于補充房屋維修基金—在大修啟動前，大樓屋頂就利用這筆資金修過3次。這輪修繕中，他也主導(dǎo)著河濱大樓居民各種訴求的溝通與轉(zhuǎn)達。

也有一些熱心居民在參與溝通訴求。“神仙”是一個在河濱大樓住了20年的全職主婦，這個微信名逐漸成了她在鄰里間的稱呼。修繕開始后，由于空閑時間多且相對年輕，她主動幫相熟的老鄰居們溝通訴求。2021年，她張羅起了200多人的“河濱大樓居民總 群”。

一些新居民也加入了業(yè)委會，比如寶仔。她結(jié)婚后才搬進樓里，不像程愷那樣了解老物件背后的故事，但她被老居民們對大樓的感情打動，也愿意為大樓居民爭取權(quán)益。

河濱大樓住宅區(qū)域產(chǎn)權(quán)與管理關(guān)系

當(dāng)時大樓的居委會書記和主任都是因修繕調(diào)任的。他們并不住在樓內(nèi)，掌握的情況有限。而程愷和神仙是日常溝通中最活躍的業(yè)主代表，因此修繕期間，居委書記與程愷和神仙頻繁開會、協(xié)商、對接不同單位，組成了核心協(xié)商小組。神仙的號召吸引了更多人加入，他們建起一個志愿者小組，最初有6名成員，有業(yè)主也有租戶，有學(xué)者、設(shè)計師，還有廣告導(dǎo)演。他們因為這場修繕，成為臨時并肩的朋友。

遮陽篷爭議，是志愿者小組第一次集體發(fā)聲的事件。

為統(tǒng)一外立面，修繕方案計劃拆除大樓東、南、西三面原有的紅色可折疊尼龍遮陽篷，并為西曬住戶更換尺寸更小的不銹鋼款式。志愿者們?yōu)榇俗珜懥恕墩陉柵窕謴?fù)建議書》，援引歷史建筑保護條例，并繪圖比對角度、面積、遮陽效果，希望恢復(fù)原有紅色遮陽篷。

神仙從居委書記那里了解到虹房集團與設(shè)計施工單位共同召開的項目例會時間，志愿者們帶著建議書前去溝通。項目負責(zé)人表示，如果多數(shù)居民同意，可以考慮調(diào)整。志愿者們當(dāng)天便返回大樓動員簽名。然而并不是所有人的想法都一致：有些居民不介意更換新篷，也有人反對安裝任何遮陽設(shè)施。一天下來，志愿者們只收集到22戶簽字，未能改變原來的修繕方案。

這只是一個開始，各種實際生活與修繕方案的沖突接連出現(xiàn)：空調(diào)外機支架阻礙開窗、窗框貼條脫落、走廊地面水泥顏色不一等等。面對這些問題，志愿者們持續(xù)撥打12345熱線，并向市、區(qū)兩級信訪辦多次提交書面意見。多數(shù)問題沒有得到有效回應(yīng)，漸漸被擱置。

還有一些問題則是通過不尋常的方式得到了解決。程愷曾強烈反對走廊照明改造得過于密集，為此他直接對施工方放話：“今天下午兩點不把燈拆掉，我們業(yè)委會就自己出錢找人拆。”最終，設(shè)計方案修改為“隔一個橫梁一個燈”，燈位間距變寬。

另一個引發(fā)更多爭議的改動，是取消室外晾衣架。設(shè)計方案最初計劃拆除所有室外晾衣架，改設(shè)集中晾衣區(qū)。神仙記得，樓里有位老人長期臥床、生活不能自理，家屬需頻繁洗曬床單。為保留室外晾衣架，這戶家庭曾向業(yè)委會、居委會反映，撥打12345熱線，并嘗試聯(lián)系媒體。

2021年9月，上海新聞廣播報道了此事。修繕工程設(shè)計負責(zé)人陶瑀在采訪中回應(yīng)，考慮到居民訴求，對方案做了調(diào)整：允許8層以上加建部分的小戶型安裝室外晾衣架，8層以下有陽臺的大戶型不得安裝。

然而，8層以下的大戶型在福利分房時期多被“拆套使用”，這些居民多戶共用一個套房中的廚房、衛(wèi)生間和陽臺，實際上和8層以上的小戶型一樣需要室外晾曬。據(jù)神仙回憶，那戶有臥床老人的家庭就住在4層一間3戶共用的套房內(nèi)。由于沒能恢復(fù)室外晾衣架，生活受到較大影響，最終選擇了搬離大樓。

針對這些爭議，修繕施工設(shè)計方亦表示，河濱大樓的居民意見非常多且“不一樣”，業(yè)委會沒有形成統(tǒng)一決議，也會影響方案實施。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在虹口區(qū)區(qū)委書記網(wǎng)上信訪。程愷說：“河濱大樓的事情在層層篩選后入圍了，我們有機會當(dāng)面向書記反映幾個核心問題。”會上，區(qū)委書記表示可以保留原有陽臺形式。此后，施工方不再強制要求住戶統(tǒng)一封陽臺。如今，從大樓對面望去，會看到不同住戶各自的選擇：有的保留最初的開放式陽臺，有的安裝整面落地窗，也有的更換為統(tǒng)一樣式的小格窗。

在信訪辦等候區(qū)，程愷和神仙意外遇到同為大樓住戶的“陸老師”。他也為此事提交了網(wǎng)上信訪。陸老師有近30年的歷史建筑保護修繕從業(yè)經(jīng)歷，熟悉并參與了上海外灘及公和洋行設(shè)計的多處經(jīng)典歷史建筑的修繕。這次相遇，也成為日后“門廳爭議”最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點之一。

門廳爭議

2022年秋，修繕接近尾聲。一天，陸老師在居民群里看到一張照片—河濱大樓北蘇州路400號的門廳里，工人正在拆除原有的歷史吊平頂。

河濱大樓共有11個出入口，其中臨近蘇州河的4個設(shè)有門廳。北蘇州路400號門廳外鑲有“河濱大樓”字樣，內(nèi)部地面、墻面與吊頂均有裝飾。吊頂為雙層結(jié)構(gòu)：內(nèi)層為幾何線條壓邊的石膏板，外層是由暗綠色有機玻璃與金色鐵皮構(gòu)成的三角形裝飾帶。

“我一看照片，第一反應(yīng)就是，這吊頂是幾十年歷史的老寶貝，怎么要敲掉呢？”陸老師說。他認為像門廳這樣的重要部位，在戰(zhàn)爭動亂年代都沒受損，卻在大力提倡文化保護與傳承的現(xiàn)在被改變，無論從情感還是專業(yè)角度，他都難以接受。

他隨即聯(lián)系了設(shè)計單位負責(zé)人。對方解釋，拆除吊頂是因為未找到原始檔案或歷史照片佐證其建造年代，且根據(jù)現(xiàn)場的有機材料和石膏板材質(zhì)，判斷它是后期增建。

河濱會客廳空間位置

陸老師在大樓居住近50年，記憶中門廳從未翻建。據(jù)他分析，吊頂極有可能建于解放前，與大樓年齡相仿，極具保留價值。為了想辦法確定年代，他找到程愷和神仙。

兩人雖然也覺得門廳吊頂體現(xiàn)了大樓風(fēng)格，值得保留，但他們在修繕中多次嘗試無果后，對推動改變已不抱太大希望。但陸老師還是想試試看。

他們像一個研究小組一樣開始調(diào)研：找老住戶做訪談、在居民群征集老照片、查閱歷史圖片資料，還分析了公和洋行同年代在上海所建的其他作品（如沙遜大廈、都城飯店），比對與吊頂相似的Art Deco的設(shè)計手法，整理出一份37頁的門廳吊頂保護意見書，證明門廳吊頂被拆除的三角形裝飾帶極有可能是解放前所建。

這場爭議也在居民內(nèi)部引發(fā)討論。業(yè)委會為此專門召開一場會議，有委員認為門廳修繕屬政府工程，業(yè)委會沒必要多干涉。也有成員提議，通過申請“政府信息公開”來獲取門廳修繕項目的知情權(quán)。最終，業(yè)委會投票達成一致：同意為陸老師整理的材料加蓋公章。

此時，修繕工程已經(jīng)完工，門廳吊頂也已更新。他們奔走的目標不再是改變方案，而是作為歷史建筑的業(yè)主，爭取大樓修繕的參與權(quán)和知情權(quán)—他們要求重新召開有居民參與的專家評審會。

他們分頭聯(lián)系了居委會、北外灘街道、明悅設(shè)計和虹房集團，并多次通過信訪渠道，向上海市歷史建筑保護事務(wù)中心和上海的市、區(qū)兩級房管局提出質(zhì)疑。

在居民的持續(xù)推動下，北外灘街道辦組織了兩次居民代表與設(shè)計單位的溝通會。但由于雙方都缺乏證據(jù)，無法完全說服對方，溝通一度陷入僵持。

直到2024年7月，虹口區(qū)房管局重新組織召開了一場有業(yè)委會和居民代表參與的專家評審會，與會者還包括歷史建筑保護專家，以及市歷保中心、區(qū)房管局、北外灘街道和明悅設(shè)計的代表。會議最終形成結(jié)論：專家認為門廳原有吊頂存在年代較長，在年代尚不明確的情況下貿(mào)然拆除并不妥當(dāng)，要求設(shè)計單位補充拆除前的測繪資料，制定可供恢復(fù)的技術(shù)方案。

2025年4月，程愷收到了這份恢復(fù)設(shè)計方案。該方案認可了陸老師和業(yè)委會的研究成果，程愷代表大樓業(yè)主簽字驗收。這意味著，未來若再修繕河濱大樓，可依據(jù)該方案重建吊頂。而在下一次大規(guī)模修繕之前，門廳仍維持目前的狀態(tài)。也有居民質(zhì)疑，是否有必要再去修繕出一個“假古董”。陸老師認為，從修復(fù)的角度看，重建修繕雖然已不具備原有的歷史價值，但對居民和公眾而言，仍具有情感和社會價值。至此，這一場跨越兩年的“門廳爭議”終于畫上句號。

從全球視野看，像河濱大樓這樣通過居民自治的方式維護歷史建筑的路徑并非孤例。1979年，為了復(fù)興逐漸衰敗的奈良町，當(dāng)?shù)貛孜皇忻窠M成的“奈良地域社會研究會”通過持續(xù)活動，從非正式團體，成為日本首個具備法律地位、得到政府認證的社區(qū)治理市民組織—“奈良社區(qū)營造中心”。中心以非營利性的會員制為財政基礎(chǔ)，通過調(diào)查研究與政策提案能力獲取政府項目和企業(yè)贊助，建立起可持續(xù)活動的資金運作機制。1989年，奈良社區(qū)營造中心向奈良市政府提出“奈良町博物館都市構(gòu)想”，計劃將空置町屋活化成職住一體的“活著的博物館”，讓文化資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟收益。根據(jù)這些研究與實踐，奈良市頒布了《奈良町都市景觀條例》，對范圍內(nèi)建筑的修繕改造行為制定標準，并對符合景觀要求的町屋修復(fù)提供補助。

自治組

修繕結(jié)束后，北外灘街道辦將原居委辦公室改造成“河濱會客廳”，并委托社會組織“大魚社區(qū)營造發(fā)展中心”運營，嘗試為大樓注入新的自治力量。

運營期間，大魚營造在河濱會客廳舉辦了多次講座、社區(qū)開放日和展覽活動。但主動參與的居民并不多，大多是由業(yè)委或居委定向邀約而來。

場地本身的局限或是原因之一。河濱會客廳位于樓內(nèi)，不臨街，并不具備足夠的公共性。神仙說：“最讓我們煩惱的是，外來的人比參與活動的居民還多，這對居委來說也很難管理。”

另一方面，推動社區(qū)自治本身需要多重條件。大魚營造聯(lián)合創(chuàng)始人何嘉在接受外界訪談時提到，社區(qū)營造的關(guān)鍵在于長期扎根培育在地組織，減少對單一項目資金的依賴，并促成政府、市場與居民之間的共識。但現(xiàn)實中，項目委托方往往仍將社區(qū)營造機構(gòu)視作“活動公司”，期待他們?yōu)閳龅靥畛湟恍狒[的“內(nèi)容”。

一年試運營結(jié)束后，大魚營造沒有繼續(xù)運營河濱會客廳。這卻激勵了修繕志愿者們組建起新的“河濱大樓自治組”，他們開始策劃烘焙、針織、周末菜市等社區(qū)活動；也關(guān)心起天井、小花園的治理等公共事務(wù)。

大樓的物業(yè)公司興城物業(yè)由原房管所改制而來，隸屬于虹房集團，負責(zé)管理公有住房和日常維修，但因公房租金水平長期偏低，企業(yè)無法達到收支平衡，服務(wù)積極性不足。而業(yè)委會又無法通過市場手段更換物業(yè)，處于兩難狀態(tài)。

業(yè)委會選取了一些聰明的方法獲得一定公共收益，比如承接影視劇拍攝和租賃公共游泳池空間的收入，這讓他們有了推動改變的資金。所獲的公共收益由業(yè)委會和物業(yè)按比例分成，業(yè)委會得以補充房屋維修基金，也為物業(yè)的運作提供了激勵。面對長期困擾居民的物業(yè)管理問題，業(yè)委會多次與物業(yè)溝通協(xié)商，推動更換了新的保安。

自治組則從居民角度盡可能讓居民們發(fā)揮作用。神仙發(fā)起了居民大掃除行動，定期打掃小花園、門廳、車棚和天井等公共空間，她希望以最簡單的方式呼吁更多居民加入自治組，共同維護大樓環(huán)境。

2025年年中，400號門廳檐下飛回一窩燕子。這窩“吉祥鳥”自程愷入住時便常年歸巢。修繕期間，他特意保留下燕巢。居民雖然喜歡燕子，卻也困擾于它們造成的地面臟污。自治組便做了值日表，輪流打掃。后來，越來越多居民自發(fā)加入。

如今，自治組的成員增加到了20多人。除了修繕時期的核心成員，還有房產(chǎn)中介、高校研究者，以及新搬來的年輕住戶—他們都因關(guān)心這棟大樓而加入。當(dāng)然，他們的行動還遠談不上成熟，也還沒有形成持續(xù)運作的機制。

河濱大樓建筑特殊、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、住戶多元，修繕和治理的難度都很大。修繕過程中出現(xiàn)的爭議，為老建筑的更新實踐提出了更多議題：在仍有人居住的歷史建筑中，建筑的修繕可能并不意味著使它恢復(fù)到某個具體的歷史節(jié)點。居民的歷史記憶與生活經(jīng)驗，同樣是這座建筑延續(xù)歷史的重要組成部分。當(dāng)然，如何通過自治的方式解決更長期的公共事務(wù)，對未來的河濱大樓來說仍是挑戰(zhàn)，這些實踐或許只是一個開始。