房地產開發企業現金流管理探討

摘 要：隨著我國房地產市場的轉型，人們對房地產的需求量銳減，房地產開發企業的庫存壓力不斷加大，企業在發展過程中面臨的壓力不斷增加。房地產開發企業是我國國民經濟重要組成部分之一，屬于資金密集型行業，在發展過程中資金管理不當很可能給企業帶來巨大的風險。同時房地產開發企業普遍存在資產負債率高、資金回收期長等特點。企業在資金管理的環節，任何工作不當都將給資金管理工作帶來巨大的影響。如果資金流轉不暢，會引發重大風險，甚至導致房地產開發企業投資項目失敗。因此房地產開發企業要高度重視資金管理工作，在風險管理環節全方位關注不同類別風險出現的可能性，及時采取應對措施，確保房地產開發企業的風險可控。但是部分房地產開發企業在發展環節，未認識到風險管理工作的重要性，資金在運轉環節產生了現金流斷裂的風險。基于此，文章對房地產開發企業現金流管理進行分析，分別從融資階段、投資階段、銷售階段進行探討，對于房地產開發企業在當前優化自身的管理體系，促使現金流得到高效周轉具有一定價值。

關鍵詞：房地產開發企業；現金流；投資組合；資金管理

中圖分類號：F275.1文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）18-0103-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.18.025

1 引言

我國房地產行業經過了長期的發展，目前進入了發展較為困難的時期，很多房地產開發企業在發展過程中由于自身的資產負債過高，導致在運營環節產生巨大風險，嚴重影響企業的運營。現金流管理作為房地產開發企業管理工作的核心，如果現金流轉不暢將發生資金鏈斷裂的問題，導致企業走向破產。在當前房地產開發企業資金管理工作要求不斷提高，現金流管理工作的要點對房地產開發企業提高自身管理流程規范性與緩解資金缺口均具有重要價值。同時很多房地產項目建設周期較長，在建設環節中存在的不確定性因素較多，使得房地產開發企業現金流管理工作要求在不斷提高。在當前時代下房地產開發企業要高度重視現金流管理工作，確保企業實現持續有序發展。因此文章對房地產開發企業的現金流管理進行分析，對促進房地產開發企業實現發展具有一定意義。

2 相關概念

房地產開發企業現金流管理指的是企業在運營過程中，對不同環節的現金流轉情況進行分析、控制以及有效管理。房地產開發企業運營過程中，對資金管理工作是否規范，在很大程度上決定企業的資金是否實現有序周轉，以及企業能否規避經營風險。如果企業現金流管理產生問題，將嚴重制約企業的運營、阻礙企業發展。

3 房地產開發企業現金流管理存在的問題

第一，融資階段的現金流管理不當。房地產開發企業在融資環節中，要形成多元化的融資措施，充分關注各項目的總資金需求，擬訂資金計劃，按階段獲取融資。但是很多房地產開發企業在融資過程中存在問題，主要體現在以下兩方面：首先，融資渠道過于單一。當前部分房地產開發企業所獲得的融資過于單一，集中來源于銀行借款，過于依賴銀行借款導致企業的財務杠桿過高，從而使企業出現資金風險隱患，很可能在后續發展環節產生巨大經營風險。其次，存在盲目融資現象。部分房地產開發企業在融資環節沒有對自身融資結構進行估算，沒有形成科學的融資方式，沒有對項目規模、自身經營實力等情況進行詳細分析，從而盲目地獲取融資，最終導致企業資金成本率不斷增大，很可能發生經營風險。

第二，投資階段存在問題。當前很多房地產開發企業在投資階段存在盲目投資的問題，給房地產開發企業帶來巨大風險，具體如下：首先，部分房地產開發企業在實施投資決策過程中存在盲目性，投資決策忽略了對房地產開發企業自身利潤分析及現金流量分析，所作出的投資決策不能確保企業的投資項目獲得最大價值。其次，在項目管理的環節財務分析不當。部分房地產開發企業在投資的過程中，沒有詳細分析自身的資金使用計劃，沒有結合企業未來一段時間內能收回的資金開展建設，很可能導致項目建設到一半就發生爛尾，給企業帶來嚴重的經營風險。

第三，項目銷售階段存在風險。當前很多房地產開發企業在銷售環節中，沒有關注自身的銷售狀況以及實際需求。例如部分房地產開發企業在銷售環節，沒有培養一支專業化的營銷隊伍，自身的銷售主要是外包給第三方，但是第三方的銷售能力參差不齊，導致部分項目難以及時完成銷售，拉長項目資金回收期。再加上部分房地產開發企業在銷售環節中忽略了資金回籠的要求，長期存在庫存積壓的問題，嚴重影響企業資金的流轉。

4 房地產開發企業現金流管理的策略

4.1 改進融資階段現金流管理

從近年來我國對房地產開發企業出臺的各項政策，例如控制房地產信貸的發放、設置不同的貸款利率優惠政策，以及對房地產開發企業的資金監管等可以看出，當前我國強調對房地產開發企業實施多元化融資，房地產開發企業難以按照以往傳統方式僅依靠銀行借款，否則將導致企業的資產負債率較高，產生較高風險，嚴重影響企業的運營。企業在當前時代下只有高度關注自身風險，才能確保自身在運營環節中有序控制風險，讓企業資金有序周轉的同時，幫助企業規避風險，提高工作的規范性。筆者認為房地產開發企業在當前時代下融資要重視以下要求。

第一，拓寬融資渠道。房地產開發企業在融資環節要轉變單一融資渠道的問題，積極使用多元化融資方式，確保企業資金得到高效及規范化管理。在當前我國對房地產開發企業監管力度相對較高的背景下，信貸政策相對嚴格，單一依靠銀行借款后，若銀行相關政策發生波動，很可能導致企業資金鏈斷裂，甚至使企業走向破產。房地產開發企業融資環節可以嘗試以下渠道：首先，組建聯合體投資。聯合體投資作為房地產開發企業在發展過程中與其他企業組建聯合體共同運營的方式，企業在組建聯合投資環節要關注自身的資質、實力等方面，并與自身優勢與資質不足但是資金相對較為充足的企業進行合作，以此滿足企業短期內開發的需要。其次，積極使用新融資渠道。在近年來我國資本市場不斷發展，新型融資渠道也在不斷發展，房地產開發企業可以利用ABS融資、股權回購、可轉債等一系列方式進行融資。這類方式雖然使用范圍較小，但是房地產開發企業根據自身規模以及自身實際情況選擇相關融資渠道，能夠幫助企業獲得資金優勢。最后，建立項目為核心的融資機制。房地產開發企業在運營的環節，認為無法依靠自身的能力完成項目建設，那么此時要有敏銳的意識，及時和其他企業之間組建聯盟共同發展。例如可以出讓一定股權，吸引新的投資者，讓企業獲取足夠運營資金。

第二，合理評估融資來源。房地產開發企業規模較大，資金需求相對較高，在融資階段要形成具體的制度，合理評價融資方向。企業的融資不能具有盲目性，在實施融資環節，要確保風險得到合理把控，并且對融資工作進行科學管理。在對資金缺口進行分析的基礎上，做到對融資流程科學的評估。企業在實施融資評估環節中，包括分析融資機構是否具有資質以及融資機構的信用、放款能力等，避免出現融資機構無法及時放款、無法放款等情況，導致企業后續發生重大風險的問題。同時簽訂融資合同時，要明確具體的融資利率、融資金額、償還期限、償還方式等各方面事項，避免融資環節產生風險。此外在當前我國房地產開發企業運營過程中，資金壓力不斷擴大，企業要確保資金得到合理配置。在企業獲得融資之后，要明確資金使用流向，以科學的資金使用計劃將資金投入到各項目中，避免企業資金壓力不斷提高給企業帶來的風險，而是以緩解企業資金壓力為目標[1]。

第三，充分關注企業的信用等級。房地產開發企業在融資的環節中，是否能夠持續獲得足夠融資，在很大程度上取決于企業的信用等級。企業的信用等級是一項綜合評價指標，包含企業的償債能力、盈利能力等方面指標。企業的信用等級也是金融機構向房地產開發企業放貸的依據。房地產開發企業在關注自身信用等級環節，要高度關注自身償債和盈利能力等方面指標，并與外部金融機構合作過程中按照誠實守信原則執行合作，確保企業能夠及時支付利息和本金，保障企業實現有序發展的目標。

4.2 完善投資階段現金流管理

投資階段的資金管理要求房地產開發企業在投資環節形成科學的投資決策，避免投資環節失誤而導致企業走向投資失敗。房地產開發企業在投資環節中如何合理利用自身的資金是企業需要思考的重點，要形成科學的投資方案才能最大限度優化效益。具體而言，企業在投資過程中要重視以下要求。

第一，提高企業風險管理水平。企業在實施投資的過程中要形成風險管理措施，主動按照風險防控視角來開展投資，規避各種企業投資所發生的重大風險。企業在發展環節要形成風險管理措施，在投資的全過程做到對風險充分處理、分析及有序控制，促使企業的投資工作規范化、科學化。房地產開發企業在執行投資風險管理環節，要關注各類宏觀政策以及經濟發展導向，對不同類別投資執行相應的風險控制措施。房地產開發企業只有充分關注國家政策導向、市場經濟要求、消費者群體需求等方面情況，結合各類因素分析企業投資工作，才能確保企業投資更加合理。同時房地產開發企業所做出的投資工作要對各類風險進行分析、控制、應對，確保企業所做的風險控制方案更加規范。例如通過讓企業的各級人員全方位認識風險控制要求，定期對風險進行全面評估、分析，掌握風險管理工作，確保風險得到全方位管理。

第二，形成合理的投資組合。房地產開發企業整體投資規模相對較大，為降低企業風險，在投資環節要確保投資工作科學，形成科學的投資措施。當前房地產開發企業在投資環節主要以住宅用地、商業用地為主，除此之外還需要重視養老用地、醫療用地、工業用地、商業用地等不同項目的投資。在當前我國對住宅用地方面的投資力度已有了大幅減弱，再加上土地財政無法延續，住宅投資規模在未來將進一步銳減。房地產開發企業在實施投資的過程中，要高度關注投資項目組合，形成多元化投資措施，合理調整不同項目投資的比例，才能幫助企業在投資環節中尋找低風險、高效益的投資方式，以多元化投資的方式來實現發展。企業在投資環節無論選擇何種投資組合，都要關注資金是否緊缺，結合各類項目實際特點高度關注不同類別項目投資要求，確保企業所做出的投資能夠盡可能合理，避免企業在投資環節中由于所做的投資方組合和時代不匹配的問題，確保企業的投資項目能夠得到有序控制。

第三，在投資前開展可行性研究。近年來恒大、碧桂園等企業案例都表明，即便房地產開發企業的規模再大，如果存在盲目投資的問題，那么企業都將走向資金短缺，甚至破產的局面。企業在投資的過程中，要高度關注自身的投資可行性分析，結合自身投資領域形成科學的風險分析措施，將有限的資金投向當前市場最需要領域，確保企業能夠防控資金的風險，讓資金有序流動。企業在投資過程中投資工作不規范，不僅很可能導致企業資金被占用，還可能影響企業的各項活動。因此房地產開發企業在實施投資的過程中，要對自身的風險進行充分分析，在投資前對項目進行可行性研究，做好對項目的分析規劃。在風險來臨之前就要對各類風險做好準備、應對，了解項目的現狀及投資工作流程中的風險，確保投資項目得到科學控制。首先，房地產開發企業在投資項目之前，要全面關注內外部的各類因素，研究政策導向，關注投資項目可能出現的風險領域，并且高度關注各類項目的實際情況以及開發周期等方面的要素，確保企業不同類別的風險得到全方位預測以及有序管理，確保資金得到合理使用，并在投資環節落實具體的資金使用規劃，動態掌控資金流向，確保企業的資金管理工作趨于合理。其次，在企業后續投資的過程中，要形成科學的風險管理體系。若投資環節發現企業的償債能力等方面指標下降，財務杠桿過高，那么此時就要適當停止擴張或放緩投資的速度。在投資過程中房地產開發企業的財務部門只有定期對財務報表進行分析，并對不同投資項目進行全方位關注及控制，判斷各項目未來發展情況及可能發生的風險，形成科學的投資風險預測措施，才能確保房地產開發企業投資更加科學。

第四，合理控制房地產開發企業的開發節奏。房地產開發企業在資金投入的過程中，資金是否能夠得到科學配置，決定了企業是否能夠有序發展。如果房地產開發企業資金投入不當，很可能發生資金浪費的問題。企業只有制定嚴格的資金投資規劃，制定詳細的資金使用表，明確各階段資金使用要求，才能確保企業所做出的資金投資規劃合理，讓房地產開發企業實現發展的目標。房地產開發企業要對未來一段時期內資金管理流程進行科學分析及對企業項目合理判斷。在房地產項目開發過程中，不同項目建設環節成本費用與資金消耗都有一定差異，房地產開發企業要對不同項目的資金進行充分測算以及量化管理，并在開發過程中對自身的盈利能力、償債能力等有序控制，才能避免盲目開發新項目的問題，建立精細化的成本核算體系及預算管理方案，確保企業資金有序流轉。

第五，對投資工作進行量化管理。房地產開發企業在發展過程中，要有效控制風險就要形成量化管理措施，對各類指標進行有效控制。建立量化管理體系的過程中要求企業在投資環節充分關注各項投資活動要求，按照投資工作標準化要求對各類數據進行分析。在業務流程執行過程中，充分關注各環節流程控制標準，以此來達到減輕風險以及對不同開發項目流程進行有效控制的目標。在此過程中房地產開發企業要對資產負債進行科學規劃，定期對企業可能引發風險的因素進行分析，并定期分析負債的情況，關注是否可能發生資金鏈斷裂的風險[2]。為確保企業的資金能夠實現循環，要分析企業運作過程中各環節資金流轉情況，選擇恰當資金管理方式，讓企業在運營的過程中以最快速度實現變現與資金回籠。很多房地產開發企業都會進行多個項目同時開發，在對新項目進行投資時，可以加快原項目的建設和售賣，那么就有足夠資金來投入下個項目減緩資金的壓力。但是近年來很多地區的房地產開發企業存在明顯庫存壓力，在實施多項同時開發建設環節，企業要關注資產負債率、預期資金的壓力，確保有效控制企業的成本。此外房地產開發企業在經營的過程中，要采用以老項目帶動新項目的方式，要求房地產開發企業在老項目有明顯的銷售回款時才開展新的項目，以此幫助企業規避資金階段風險。

4.3 優化銷售階段現金流管理

第一，結合企業市場發展趨勢制定銷售策略。房地產開發企業長期受到宏觀調控政策影響，在開發的過程中不同項目開發周期有一定差異，但開發周期通常在3～5年，在這一段時期內國家政策、消費者需求等方面的變動都會給房地產開發企業項目開發帶來明顯影響。房地產開發企業在拿到預售證之前，要對各類因素進行充分分析，全面關注不同環節情況，提前制定銷售計劃，確保企業的資金及時回籠。一方面，企業在發展過程中要關注市場情況，對市場客戶消費群體進行分析，了解客戶狀態，形成科學的銷售策略。通過全面開展市場調研的方式，了解市場需要及消費者偏好、競爭對手所采用的銷售策略等信息，確保企業所制定的銷售規劃最為合理。另一方面，形成科學的銷售方案。房地產開發企業在制定銷售方案的環節，要對客戶群體購買力、因銷售而產生的稅費、利潤分配等方面事項形成靈活的銷售方案。企業銷售方案要盡可能合理，能夠結合各項工作情況對銷售活動進行科學安排，并在此過程中加快企業資金回流，促使資金及時周轉。

第二，優化企業的促銷手段。房地產開發企業的銷售作為資金回流環節，是資金管理的重點。要推動房地產開發企業把握自身方向，合理制定銷售策略，選擇最佳的促銷策略，才能縮短企業銷售周期、加快資金回流，提高企業經濟效益并降低風險。房地產開發企業在銷售環節中，要確保自身能夠滿足消費者需求，制定具有競爭力的價格，并塑造良好的形象，加快資金回流。首先，培養一支專業的營銷團隊。房地產開發企業在銷售環節，要重視營銷團隊的管理。銷售人員要面向客戶開展宣傳，因此銷售人員的能力在很大程度上決定了房地產開發企業的項目是否能夠及時完成銷售。銷售人員要了解消費者的動機及興趣所在，根據消費者需求調整自身銷售方案，為客戶帶來需要的產品。房地產開發企業不同類別項目有較大差異，消費者不可能僅憑廣告等就做出購買決定。在實施銷售過程中，只有由銷售人員向其介紹房地產項目優勢等方面信息，才能吸引消費者，為企業的銷售工作提供必要支持[3]。其次，形成科學的廣告宣傳方案。房地產開發企業在實施廣告宣傳環節，不同項目的設計、建造、運營都有較大差異，企業要結合自身項目優勢兼顧項目銷售進度及市場占有率、品牌競爭力等方面要素，形成科學的廣告策略，重點突出對產品優勢的宣傳。在實施產品優勢的宣傳環節要把握消費者需求，結合消費者實際情況，形成科學的廣告宣傳方案。同時在實施廣告宣傳環節，房地產開發企業要重視現代新媒體的宣傳。例如抖音等宣傳適用于年輕群體的首套住房項目。通過合理宣傳的方式，有利于房地產開發企業及時完成銷售。

5 結語

在房地產開發企業面臨的市場競爭日益激烈的背景下，房地產開發企業現金流管理工作的要求也日益提高。與此同時，很多房地產開發企業的現金流管理不當，在發展環節產生了一系列問題，進而導致企業陷入資金鏈斷裂風險中。當前房地產開發企業要充分關注現金流管理的工作要求，才能有效防控風險，規避風險發生給企業帶來影響的問題。在實施現金流管理的環節，房地產開發企業要對資金的籌集、使用、銷售環節形成一體化管理機制，對房地產開發企業項目形成科學的管控措施，才能規避房地產開發企業資金管理環節發生風險。基于此，文章對房地產開發企業現金流管理工作的要求進行研究，認為現金流管理作為房地產開發企業管理工作的核心，企業要高度關注現金流管理的要求，為企業的發展提供必要支持。未來房地產開發企業在實施現金流管理的環節，可以結合文章所探討的相關經驗，進一步優化現金流管理體系，為企業發展提供必要支持。

參考文獻：

[1]張淑娟.房地產企業營運資金管理問題思考與完善研究[J].中國產經，2020（19）：157-158.

[2]張燕萍.淺析房地產企業項目投資決策及風險防范[J].時代金融，2019（18）：44，50.

[3]魏潔.淺析房地產企業資金管理中存在的問題及應對舉措[J].老字號品牌營銷，2022（2）：151-153.