直擊房地產企業棚改項目財務管控問題與破局之策

棚改項目的特殊性

棚改項目作為一項重要的民生工程，其運作模式與傳統房地產開發截然不同，呈現出獨特的復雜性，對財務管控提出了更高的要求。棚改項目涉及政府、居民、企業等多方利益主體，是一個復雜的系統工程，需要兼顧社會效益與經濟效益。由于實施周期漫長、資金需求巨大以及利益關系錯綜復雜，棚改項目的財務管理面臨著諸多挑戰。其資金來源通常較為多元，包括政府補貼、銀行貸款、企業自籌等，這增加了資金管理的難度，需要更加精細地統籌安排。此外，棚改項目受國家政策和地方政策的影響尤為顯著，政策的調整變化會直接影響項目的進度和收益，因此企業必須對政策保持高度敏感性，并具備靈活的應對能力。由于棚改項目通常位于城市的核心區域，其社會影響力遠超一般的房地產開發項目，公眾關注度更高，對社會穩定和城市發展的影響也更大。這就要求企業在財務管理過程中必須充分考慮社會責任，確保項目的順利推進和可持續發展，避免因財務問題引發社會矛盾或風險。因此，針對棚改項目的特殊性，制定一套科學、規范、有效的財務管控體系至關重要，這直接關系到項目的成敗以及企業的長遠發展。

房地產企業棚改項目財務管控存在的問題

資金籌措渠道單一 棚改項目通常投資規模巨大，資金需求旺盛，對房地產企業的融資能力提出了嚴峻挑戰。然而，許多企業仍然依賴傳統的銀行貸款作為主要融資渠道，這種單一的融資結構導致資金來源受限，容易受到宏觀經濟政策和金融市場波動的不利影響。此外，由于棚改項目周期長、回報慢，銀行在發放貸款時往往要求更高的抵押擔保和利率，進一步加重了企業的融資負擔，推高了融資成本，壓縮了項目的盈利空間。盡管一些企業嘗試通過發行債券或信托融資等其他方式籌措資金，但由于缺乏經驗和專業人才，操作難度較大，且受到信托機構的監管制約，效果并不理想。融資渠道的局限性和融資成本的壓力已成為制約棚改項目順利推進的重要因素。

成本控制不力 棚改項目涉及拆遷安置、基礎設施建設、房屋建造等多個環節，每個環節都潛藏著成本超支的風險。在實踐中，由于拆遷補償標準難以確定、過渡費隨著開發周期延長而增長、安置房建設成本上漲以及管理費用控制不嚴等原因，項目實際成本往往超出預算，嚴重侵蝕了企業的利潤。一些企業對成本控制重視不夠，缺乏精細化的預算管理和成本核算體系，導致成本失控。此外，部分企業在招投標過程中為了追求短期利益，選擇了資質較差或報價過低的施工單位，最終導致工程質量問題頻發，甚至中途退出、被迫更換總承包單位，后期維修成本大幅增加，進一步降低了項目的盈利能力。

風險管理機制不健全 從以往案例來看，棚改項目流程長、周期長、涉及面廣，容易受到各種不確定因素的影響。政策變化、市場波動、法律糾紛以及項目管理不善等都可能給項目帶來巨大風險。一些房地產企業在風險管理方面意識淡薄，缺乏完善的風險管理機制。他們往往只關注眼前的利益，而忽視了潛在的風險，沒有建立有效的風險預警和應對機制。一旦風險事件發生，企業往往措手不及，難以有效應對，最終導致項目停滯甚至失敗。例如，一些企業未能充分評估政策變化帶來的影響，導致項目規劃與實際情況脫節；一些企業對市場風險預判不足，導致銷售不暢、資金回籠困難。

稅務籌劃與合規管理的挑戰 由于棚改項目通常享受一定的稅收優惠政策，企業需要深入研讀相關政策，并進行合理的稅務籌劃，以最大限度地降低稅負。然而，一些企業對稅收政策理解不透徹，或者缺乏專業的稅務籌劃人才，導致未能充分利用稅收優惠，增加了稅務負擔。此外，部分企業在稅務合規管理方面存在疏漏，例如開發區先行安置區建設遲滯導致提前納稅、不合理抵扣項目進行抵扣、未按規定及時進行納稅申報和繳納稅款等，這些都增加了稅務風險及稅務壓力。稅務籌劃和合規管理的不足，不僅影響了企業的經濟效益，還可能導致法律糾紛，損害企業的聲譽。

房地產企業棚改項目財務管控策略

多元化融資渠道 降低融資成本 過度依賴傳統的銀行貸款，不僅融資成本高，還容易使企業面臨資金鏈斷裂的風險。因此，構建多元化融資渠道，降低融資成本，是棚改項目財務管控的重要策略。公私合作模式（PPP）是棚改項目融資的有效途徑之一。通過與政府、金融機構、社會資本等多方合作，企業可以有效分擔風險，降低融資成本，并獲得更穩定的資金支持。PPP模式在棚改項目中的應用，能夠有效整合社會資源，提高資金使用效率，促進項目的順利實施。除了PPP模式外，房地產企業還可以探索其他融資渠道，如發行企業債券、利用資產證券化等。企業債券可以為棚改項目提供長期穩定的資金支持，而資產證券化則可以盤活存量資產，提高資金周轉率。企業應根據項目特點和自身情況，選擇合適的融資方式，并進行科學的成本收益分析，制定最優的融資策略。此外，企業還應積極爭取政府的財政補貼和稅收優惠政策，以減輕資金壓力。同時，要加強與金融機構的合作，爭取更優惠的貸款利率和更靈活的還款方式。通過多元化的融資渠道和精細化的融資管理，房地產企業可以有效降低融資成本，提高資金使用效率，保障棚改項目的順利進行。

全過程成本控制 提升盈利能力 成本控制并非簡單地節約成本，而是在保證項目質量的前提下，對項目成本進行全方位、全過程的管理和控制。在項目前期，要進行精細化的預算管理，對各項成本進行科學地預測和評估，并制定相應的控制措施。例如，可以采用價值工程方法，對項目的功能、成本、價值進行分析，尋找最優的成本控制方案。在招投標環節，要建立規范透明的招投標機制，選擇性價比高的承包商和供應商。公開透明的招投標流程，可以有效避免暗箱操作，降低采購成本。在施工過程中，要加強現場管理，優化施工方案，提高資源利用效率，減少材料浪費和工期延誤造成的損失。例如，可以采用先進的施工技術和管理方法，提高施工效率，縮短工期，降低成本。在后期運營管理階段，要控制管理費用，提高運營效率，降低運營成本。例如，可以優化組織結構，精簡人員，提高管理效率，降低人工成本。通過全過程、全方位的成本控制，房地產企業可以有效降低項目成本，提升盈利能力，保障棚改項目的可持續發展。

建立風險預警和應對機制 增強抗風險能力 房地產企業必須構建一套完善的風險預警和應對機制，才能有效增強自身的抗風險能力，確保項目的穩健推進。首先，風險識別。房地產企業應當運用科學的方法，對棚改項目中潛藏的各類風險進行全面系統地識別，例如政策變動帶來的不確定性、市場波動引發的價格風險、法律法規變化導致的合規風險，以及項目實施過程中可能出現的管理風險、運營風險等。可以借助專業的風險識別工具和技術，結合自身的經驗和對項目的深入理解，建立風險清單，并對不同風險的特征進行詳細描述，為后續的風險評估和應對提供依據。其次，風險評估。企業需要建立一套量化的風險評估指標體系，可采用概率和影響矩陣法、蒙特卡洛模擬等方法，對不同風險的等級進行劃分，區分輕重緩急，將有限的資源集中用于應對高概率、高影響的重大風險。再次，針對評估后的不同風險等級，企業應制定相應的應對策略。對于高風險事件，企業可以采取規避、轉移、降低等策略，例如通過購買保險、簽訂合作協議等方式，將風險轉移給其他主體；對于中低風險事件，企業則可以選擇接受或控制策略，例如預留風險準備金、優化項目管理流程等，以減輕風險帶來的負面影響。最后，風險監控。企業需要對已識別的風險進行持續跟蹤和監控，及時發現新的風險因素，并根據實際情況調整風險應對策略。這需要企業建立完善的信息收集和反饋機制，定期進行風險評估和審查，確保風險管理體系的有效性和動態適應性。

優化稅務籌劃與合規管理 稅務籌劃是企業財務管理不可或缺的一部分，合理的稅務籌劃能夠顯著降低企業稅負，提升項目的盈利水平。在棚改項目中，涉及的稅種繁多，如增值稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅及土地使用稅等。因此，企業需要深入理解相關稅收法規和政策，積極探索與地方政府的合作模式，以爭取在稅收優惠政策方面獲得更多支持。企業應充分利用國家和地方政府針對棚改項目提供的稅收優惠政策，比如在土地使用稅、契稅等方面享受減免，從而有效降低項目整體稅負。

此外，企業還需密切關注稅收政策的變化趨勢，提前做好應對準備，以規避潛在的稅務風險。對于復雜的稅務問題，尋求專業稅務機構的咨詢服務顯得尤為重要。借助外部專業力量，企業可以制定更為合理的稅務籌劃方案，有效控制稅務成本。除了關注稅收優惠，企業還必須高度重視合規管理。建立完善的內部控制制度，確保所有稅務操作合法合規，這對于維護企業聲譽和促進長期發展至關重要。在實踐中，企業可以借助信息化手段，建立稅務管理信息系統，實現稅務信息的自動化采集、處理和分析，從而提高稅務管理效率，降低人為操作帶來的風險。同時，企業還應加強稅務人員的培訓，提升其專業技能和合規意識，確保稅務管理工作能夠高效執行。

房地產企業在棚改項目中有效推行財務管控，對于項目的順利推進和企業自身的可持續發展具有至關重要的意義。精細化的財務管理不僅能夠提升企業的盈利能力和抗風險能力，還能確保棚改項目的社會效益得到充分發揮。因此，房地產企業應積極探索并實施多元化的融資策略、全過程的成本控制措施以及完善的風險管理機制，同時高度重視稅務籌劃與合規管理，最終實現棚改項目的經濟效益與社會效益的雙贏。

作者單位：河南錦軒置業有限公司