淺析商品住宅專項維修資金監管

摘要：隨著經濟持續發展，商品住房制度改革日益成熟，住宅專項維修資金的征收額度逐年增長，如何有效監督并妥善運用這筆資金，扮演好公眾的“財務管家”角色，成為當前房屋管理和資金管理者面臨的新挑戰。在此背景下，本文從提升資金使用效益、減少資金風險問題以及提升住宅維修質量三個方面，探討了商品住宅專項維修資金監管的重要性，揭示了當前商品住宅專項維修資金監管面臨的問題，提出了需要建立完善的資金監管體系、強化資金繳納管理、規范資金使用過程管理、加強資金賬戶監督控制、大力建設資金監管信息系統的建議，希望借此提升資金監管效能，確保資金使用的合法性，從而推動商品住宅維修質量的提升和市場的穩定發展。

關鍵詞：商品房住宅；專項維修資金；監管

DOI：10.12433/zgkjtz.20241723

我國設立的住宅維修專項資金，其核心目標是支持物業管理企業在住宅區等公共設施內的維護工作。在遇到諸如住宅結構損壞這類修理需求時，通常的程序是由物業管理公司進行詳盡的評估和問題記錄，然后向負責住宅維修資金管理的官方機構提出申請。經嚴格審核、業主簽字同意后，動用專項維修資金，對受損的住宅區域進行實質性的修復和提升，從而改善居民的生活環境，為住戶的生活品質提供堅實保障。

一、商品住宅專項維修資金監管的重要性

（一）提升資金收繳及使用效益

商品住宅專項維修資金的有效監管，一方面能夠確保資金的足額收繳、專款專用，避免資金混用或濫用導致的資源浪費；另一方面，通過嚴格的監管制度和流程，可有效控制維修項目的成本，確保每筆資金都能夠最大化地用于實際維修工作，從而提高維修效率和成本控制能力。

（二）減少資金風險問題

商品住宅專項維修資金的有效監管可以顯著減少各類資金風險問題。首先，監管能夠確保資金的安全性和穩定性，防止因資金挪用、濫用或不當使用而帶來的風險。通過建立健全監管制度，規范的操作流程，可有效預防和應對資金流失、侵占及其他違規行為，維護業主的合法權益和社會公平；其次，監管還能夠規范維修資金的使用行為，促使維修企業和管理機構嚴格依據合同及相關法律規定進行資金管理，避免不當操作或管理疏漏導致的財務風險和糾紛；最后，有效的監管體系還能提升市場透明度，增強投資者和業主的信任感，有助于形成穩定和可持續的商品住宅維修市場環境。

（三）提升住宅維修質量

良好的監管能確保資金專款專用，有效避免資金不足或濫用導致的施工質量問題。通過嚴格的監督和管理，可督促維修企業和管理機構嚴格按照標準和規范施工，從而提高施工的技術水平和工藝標準。此外，監管體系的建立還能夠及時發現和糾正施工中存在的質量問題，確保維修工程技術的可靠性和持久性。因此，有效的監管不僅保障了業主的利益和資金安全，更為住宅維修質量的提升提供了堅實的保障，有助于建設更加安全、耐久和舒適的居住環境。

二、商品住宅專項維修資金監管問題

（一）缺乏完善的監管體系

當前，存在著商品住宅專項維修資金監管體系不夠健全的問題。一是監管制度和標準不夠完備，無法全面覆蓋資金使用的各個環節；二是監管部門的職責劃分不清，監管責任不明確、執行效果不徹底；三是監管政策實施過程中缺乏科學性和靈活性，無法有效應對市場變化和新情況；四是監管數據的收集和分析能力不足，無法為監管決策提供充分的依據和支持。

（二）資金繳納管理不到位

商品房住宅專項維修資金收繳工作由相關部門主導，其操作模式相對固定，收取初期，由房產開發商代收代繳，辦理產權證時批量繳存至管理單位。然而，這種模式在建立賬戶時存在一些問題，難以按照小區、樓棟或單元門牌號精確分類。收繳過程主要依賴詳盡的數據錄入，包括居民個人信息、資金額度、房產地理位置、面積、住戶詳情等。最初，全國范圍內的維修資金存入并未與房屋所有權登記和產權證書發放緊密關聯，導致對于未能按時繳費的業主，措施的執行難度加大。另外，由于購房者購買時間存在差異性，從而產生大量的老舊小區因部分業主未足額繳納維修資金的問題而導致房屋維修資金無法正常使用，續交難度較大。當實際維修需求超出資金儲備時，房屋維修將面臨維修資金短缺的問題，這無疑為維修資金的實際運用帶來了諸多不便。取消開發商代收代繳后，既保障了資金安全，也讓維修資金的管理者產生了主動性，但老舊小區的建賬到戶及費用續交仍然是一大難題。

（三）資金使用管理不到位

首先，預算設定存在顯著偏差，導致工程總成本管理困難。維修和翻新項目與新建工程不同，其通常只是簡化的維護或更新，要求在短時間內迅速完成勘查、設計、施工、驗收等步驟。由于時間緊迫，難以遵循常規的工程預結算流程，使得工程費用的結算變得復雜且難以精準控制。維修項目的報價往往缺乏明確性和規范性，可能導致實際花費超出必要，使得維修資金的使用效率和安全性受到影響。

其次，工程量核算的準確度問題突出，難以控制真實規模。多數維修改造項目往往缺乏詳盡的施工圖紙，這為施工人員提供了可乘之機，他們在執行過程中可能會隨意增減工程量。特別是在隱蔽工程的維修過程中，造價評估人員無法實時監督，使得施工單位有機會虛報工程量，從而謀取非法利益。

最后，材料價格中的水分過大，使得工程成本難以得到有效把控。隨著市場經濟的快速發展，市場上的材料種類繁多，不同的選擇會對工程造價產生顯著影響。然而，在維修過程中，假冒偽劣材料的使用監管和偷工減料現象屢禁不止，進一步加大了成本控制難度。

（四）專項資金賬戶管理不足

在商品住宅專項維修資金監管過程中，專項資金賬戶管理不足是一個重要的問題。首先，缺乏統一的資金賬戶管理平臺和規范的操作流程，導致各地賬戶管理方式存在差異和混亂，難以實現資金的統一監控和管理；其次，部分管理機構在資金賬戶的使用權限和審批流程上存在模糊不清的情況，導致資金使用過程中的不透明性和潛在的濫用風險；最后，缺乏有效的賬戶審計和監督機制，使得資金流向和使用情況難以及時核查和調整，存在監管漏洞和管理混亂的問題。

這些因素共同影響了專項資金賬戶的規范化和安全性，需要通過建立統一的賬戶管理標準，加強審計監督力度，提升賬戶管理的科學性和透明度，確保專項資金的安全有效使用。

（五）資金信息化監管不足

在商品住宅專項維修資金的監管中，信息化監管能夠提升資金管理的透明度和效率，確保資金使用的合規性和安全性。然而，當前資金信息化監管存在明顯不足。一方面，部分地區的監管系統建設滯后，缺乏統一的信息化平臺，導致數據收集、整理和分析效率低下，難以為決策提供及時、準確的數據支持；另一方面，即便有信息化平臺，也可能存在功能不完善、操作不便捷等問題，使得監管部門難以有效實施監管，從而增加了資金違規使用的風險。

三、商品住宅專項維修資金監管對策

（一）建立完善的資金監管體系

當前，維修資金管理部門往往并非獨立的機構，大部分是住建部門的一個科室，人員雖少，但職責繁多，要負責監督專項維修資金的收繳、使用、收益分配及其他事項。在實際操作過程中，人員專業度欠缺，少數人管理眾多小區的情況導致問題頻發。因此，管理責任不應僅限于單一部門，而應由社區、第三方造價評估、金融機構等多方力量共同承擔。居委會需負責組建業主委員會，確保房地產決策的公正與合規；第三方造價公司則應對建設項目的經濟合理性進行審計；銀行的專業團隊負責專項維修資金的收取和比對，確保其使用透明且安全。

（二）做好資金繳納管理工作

在解決資金繳納管理不到位的問題時，首先要建立精準的資金繳納管理系統，通過完善的數據錄入和信息技術支持，確保資金收取能夠準確記錄和分類業主的繳費情況。同時，引入更精確的管理模式，根據小區、樓棟單元門牌號、業主等細化管理單位，有助于提高資金繳納的準確性和時效性；其次，加強房屋所有權登記與維修資金繳納的關聯性。應建立房屋所有權登記和維修資金賬戶的直接聯系機制，確保只有完成維修資金繳納的業主才能取得產權證書，從而增強業主對繳費義務的主動性和認知度，減少拖欠情況的發生；最后，應實行更加靈活有效的追繳措施。對于拖欠維修資金的業主，應及時采取法律手段、增設逾期費用等措施，強化繳費責任的落實和執行力度。

同時，建立定期審計和監督制度，對資金的使用情況進行嚴格監控和評估，確保維修資金的合理利用和長期健康運營。通過建立精準的管理系統、強化業主權益的關聯機制，加強追繳措施和監督審計制度的執行力度，有效應對資金繳納管理不到位的問題，提升商品住宅專項維修資金的管理效率和透明度，確保維修資金的有效使用和長期可持續運營。

（三）強化資金使用過程管理

為了改進商品房住宅專項維修資金的應用現狀，可以從兩個關鍵領域著手改革。一方面，打破原有的物業公司獨家申請模式，允許業主委員會或遵循業主大會決議，聯合街道辦事處、社區服務機構或專業測量機構共同審核維修需求。在詳細記錄需維修的住宅清單后，直接向維修資金管理部門提交申請。這種方式可確保項目售后的高效維護，并顯著提升資金使用的整體效能；另一方面，對于突發的緊急維修情況，實施預付款與事后報告相結合的方式。在確認緊急狀況后，先撥付資金用于即時修復，隨后補交相關材料。但在實施前，必須由專業的檢驗機構進行嚴格評估，確認符合臨時應急項目標準，并獲得批準后方可啟用專項維修資金。待建設項目完成后，再補充完整申請資料并提交，確保能夠快速響應突發情況，在保障住戶權益的同時，優化維修資金的使用流程。維修資金不足額的項目則因資金不足，不能采取這種方式。

（四）規范資金賬戶監督控制

在商品住宅專項維修資金監管過程中，規范資金賬戶監督控制是確保資金安全和合規運作的關鍵環節。首先，應加強對資金賬戶的規范化管理。制定詳細的賬戶開設流程和標準，確保并明確賬戶的用途和限制條件。同時，建立資金流向的詳細記錄和監控機制，確保資金專款專用，避免資金出現挪用或濫用風險；其次，建立健全資金監督控制體系。設立專門的資金監督部門，負責對資金流向和使用情況進行定期審計和監控。同時，制定監督控制的操作規程和審批流程，明確資金管理責任人員的權限和職責，加強對資金使用過程中各環節的實時監督和管理；最后，應實施嚴格的賬戶清查和審計制度。定期對資金賬戶進行內部和外部審計，確保賬目清晰、準確，排查可能存在的錯誤或不正當操作。審計過程中應重視對收入、支出、余額等關鍵環節數據的核實，以及與實際維修需求的匹配情況，發現問題及時糾正，保證賬戶管理的透明度和合法性。

（五）建設資金監管信息系統

進入數字化時代，建設資金監管信息系統不僅是必然趨勢，也是提升管理效能和服務水平的關鍵舉措。通過數字化技術的應用，可以實現資金流向的實時監控、數據的自動化分析與處理，從而提升監管的精準性和響應速度。例如：自2021年2月起，某市率先推出了線上繳存服務，居民可通過“安居廣廈”小程序以及房屋專項維修資金管理中心的官方平臺，便捷地繳納維修資金。2023年3月，這一流程已全面升級為無紙化的全程服務，成功解決了維修資金繳存過程中的技術障礙，實現了無縫對接；其次，該市致力于消除信息孤島，實現了與房地產交易等關鍵系統的一體化操作。與房屋交易管理中心深度合作，實現了智能數據共享，提高了信息獲取的精準性和效率。通過建立樓盤與交易中心的數據鏈接，確保每位業主維修資金賬戶信息的精確和全面。同時，該市引入了合同信息自動導入系統，大大減少了人工錄入的工作量，提升了業務處理速度。同時，交易過程中還引入了電子驗證機制，可自動核實維修資金繳存情況，提升了交易流程的透明度；最后，為了增強業主的參與度和便利性，該市提供了多元化的信息查詢途徑。業主不僅能通過短信接收賬戶余額變動通知，獲取維修資金的繳納、使用及增值收益的實時更新，還能定期收到續繳維修資金的提醒。政府網站、管理中心的微信公眾號、專用銀行APP以及實體銀行網點，都成為查詢資源，全方位地滿足了業主的需求，提升了維修資金管理的現代化水平。

四、結語

商品房住宅專項維修資金作為城市住房市場轉型的產物，其管理體系的構建與實際效能的實現往往存在顯著差異。當前，應優化商品房住宅專項維修資金的監管與運用效率，以契合社會進步的核心議題。針對這一現狀，本文提出了持續改進并精細化的策略，旨在通過數字化、科學化、高效化和安全保障的方式，重塑我國商品房住宅及公共設施專項維修資金的管理模式。這一改革舉措旨在提升整體運作效能，確保資金使用的透明度和安全性，為社會資源的合理分配和長遠發展貢獻力量。

參考文獻：

[1]古麗努爾·熱吉甫.淺析商品房住宅專項維修資金的管理和使用[J].工程建設（維澤科技），2023，6（2）：16-18.

[2]伍芙蓉.淺析如何管理及合理使用住宅專項維修資金[J].現代物業（中旬刊），2023（10）：13-15.

[3]胡靜.住宅專項維修資金存在的問題和建議[J].現代物業，2022（17）：1-3.

[4]徐泵.關于住宅專項維修資金管理工作的困難及對策建議[J].中國經貿，2022（5）：244-246.

[5]宋芳玉.住宅專項維修資金管理現狀分析及對策[J].財經界，2022（18）：32-34.