基于全面預算管理的房地產企業財務管理方法

沈利燕

在新時期，房地產行業獲得了較為迅速的發展，房地產企業需要應對更加白熱化的市場競爭，從某種角度來說，增加了財務管理壓力。管理人員要明確財務管理重難點，有針對性地提高財務管理質量。

財務預算管理是房地產企業管理的關鍵構成，會對企業資金應用、項目活動的開展產生較為直觀的影響，從某種角度來說，能夠決定企業經濟收益。因此，相關人員要提高對于財務預算管理工作的關注程度，保障財務管理效果，這對于推動企業健康、長遠發展至關重要。

一、全面預算管理

（一）全面預算管理特征

第一，全面性。在開展全面預算管理工作時，需要考慮到前期、經營、財務、資產、營銷等多個環節內容，確保各部門可以參與其中，協調開展各項工作。在這個過程中，還需要構建健全的預算管理體系，滿足后續工作需要。第二，全過程性。企業在開展全面預算管理工作時，通常會將經營收益作為關鍵。并做好預算落實、監督考核等工作，加強預算管理和會計核算系統的聯系，確保企業各項經營活動可以有序開展。第三，全員參與。在開展全面預算管理工作時，需要各部門主動參與到工作之中，并細致劃分預算目標，確保其可以在各部門中得到體現，將預算管理責任落實到人。借助行之有效的預算管理規劃和預算管理指標，能夠對現有的預算考核體系進行補充、優化，使全員主動加入到工作之中，提高工作質量。

（二）全面預算管理優勢

第一，可以幫助企業明確發展趨勢。進行全面預算管理工作，可以使房地產企業管理人員對于戰略發展方向形成一定認識。這一管理模式可以為企業財務、專項資金和業務預算工作提供依據，滿足后續組織結構調整需要；可以幫助企業找出財務經營環節出現的不足，制定切實可行的預算管理方案，引導企業發展。第二，能夠提高企業經營能力。房地產企業開展的財務管理工作復雜程度較高，需要考慮到資產整理、成本劃分、預算協調、稅務管理多個方面內容。將全面預算管理和日常財務工作相關聯，可以使財務工作更加精準安全，提高企業經營管理能力。第三，可以將財務風險出現概率降到最低。行之有效的全面預算管理工作，可以使房地產企業財務管理工作更加精準，其是對財務風險進行管控的重要措施。如果企業想要借助于融資開展項目活動，就必須要在全面預算管理支持下，對于融資環節出現的各項業務進行優化，并做好融資渠道選擇和監管工作。需要注意的是，不同類型房地產企業要考慮到自身經營能力和所處環境，高效開展全面預算管理工作，防止操作過于隨意導致管理模式應用效果并不理想的情況出現。

二、基于全面預算管理的房地產企業財務管理存在的問題

在新時期，基于全面預算管理所開展的房地產企業財務管理工作已經取得了一些成績，可以將房地產企業成本控制在一定范圍內，但是和預期仍然存在較大差距，需要相關人員加大力度進行分析，找出財務管理過程中存在的問題，并制定適宜的措施進行優化。

（一）預算結構組織不合理

部分房地產企業并不具備獨立的預算管理能力。當前，大部分房地產企業在進行預算管理時，通常會將財務數據交由財務人員分析、處理，并沒有專門的預算管理隊伍。企業全面預算管理工作需要所有部門參與，并在領導層的引導下，打造完善的預算管理機制，根據工作內容和性質，在各部門制定適宜的預算管理方案。各部門負責人在達成預算目標之后，需要將工作情況告知給財務部門，并由財務部門搜集、匯總，交由上級部門審核，結束審核后由人力資源部門負責備案。但是，各部門在開展預算工作時，并沒有制定統一的預算管理目標，導致預算管理隊伍無法對各部門工作情況進行監督管控，僅將各部門匯報的數據作為基礎開展數據統計工作。而部分負責人為了確保報表能夠符合要求，很可能會出現違法違規操作，任意篡改預算數據，謀取私利。在這一背景下，企業可能需要承擔較為嚴重的經濟虧損。

（二）所開展的預算編制存在問題

對于實際情況進行分析，可以發現大多數房地產企業在開展預算編制工作時，仍然將固定預算方式作為重點，這一方式較為傳統，難以靈活地應對出現的問題。并且，房地產企業全面預算管理工作會隨著市場環境的轉變以及宏觀政策的調整而發生變更。固定預算編制方式并未考慮到相關內容，導致預算管理工作問題較多，難以有序推進。并且，房地產企業并未對內外部環境變化情況進行分析，僅將上一階段預算落實情況作為依據來進行調整，很難適應新時期房地產企業發展需要，導致預算編制結果精準程度比較低。而在對預算編制流程進行調整時，大部分房地產企業會運用自上到下的措施，這一方式的優勢較為突出，可以獲取到真實可靠的數據，操作較為方便，并且數據是由各個部門獨立編寫的，能夠提高數據精準程度。而不足則在于部門很可能會為了達成預算目標，制定最小值預算，這一預算目標并不具有挑戰性。

（三）并未深化預算執行考核工作

房地產企業在進行預算編制管理工作時，需要花費較多資源，并且投入的時間較久。但是，在明確預算方案之后，一些部門開始敷衍了事，對于預算執行管理工作的關注程度較低，難以展現出預算方案最大化作用。再加上監管和反饋存在問題，沒有及時進行預算分析，導致預算落實環節問題較多，無法在第一時間處理出現的問題，預算執行效果和預期存在較大差距。大部分房地產企業在進行預算管理工作時，并未成立專門的機構負責考核工作，員工不愿意加入預算管理之中，阻礙了預算管理目標的落實。

（四）缺乏全面預算監督執行機制

房地產企業發展過程中所形成的財務數據眾多，預算管理較為困難，如果并不具備完善的全面預算執行體系，很可能會由于監管機制并不完善等問題，導致全面預算管控工作難以落實到位。當前，大規模企業已經開展了預算管理信息化建設。信息化建設需要合理應用信息化技術，打造完善信息系統，確保信息系統可以和企業接軌。在對接初期，很可能會由于工作人員對于系統缺乏認識，操作較為隨意，產生預算調整偏差較大的情況。房地產企業在開展預算監督時，也可能會由于機構并不完善，而難以落到實處。雖然房地產企業領導層較為關注全面預算管理的開展。但是，在開展預算考核時，很可能會被管理制度所約束，導致預算考核工作難以展現出應有功能，降低了管理人員工作熱情。

三、房地產企業財務管理方法

財務管理是房地產企業管理工作關鍵構成，因此房地產企業必須要對于這一工作予以充分關注，做好這一工作，提高財務管理質量。

（一）合理構建組織結構

對房地產企業預算組織結構進行調整，就必須要成立專門的預算管理隊伍，并做好預算執行、考核等工作。房地產企業需要將全面預算管理交由專業人員負責。在這個過程中，企業還需要考慮到預算管理要求，循序漸進，打造完善的預算管理機制，確保預算決策和日常業務管理相分離，提高預算管理結構的客觀程度和可信度，確保房地產企業預算管理可以有序開展，提高財務管理質量，增加企業經濟收益。為了增強工作人員預算管理思維，需要提高各部門工作熱情，并定期地召開預算管理會議，對于預算落實情況進行分析，為各部門提供溝通、交流機會。房地產企業可以在月末，運用隨機抽樣措施，了解員工工作情況。企業各個部門、項目、員工都需要加入抽取活動中，需要注意的是，每次抽取的員工都不相同。參與會議的員工要對企業整體情況進行分析、匯總，并提出對于企業發展的看法和觀點，為后續工作的順利開展提供參考。

（二）優化預算編制方式

房地產企業可以運用多種不同方式開展預算編制工作。預算編制方式的類型較多，較為常見的有固定預算、滾動預算、零基預算等。雖然，當前可用的預算編制方式不一，但是不同房地產企業需要從自身現實情況制定適宜的編制措施。這就要求房地產企業考慮到自身行業特征和經營需要以及財務管理工作要求，分析會對其產生影響的多種不同因素，制定最為適宜的預算管理方案。借助于這一方式，可以使領導層對于企業經營情況形成系統、全面認識，及時優化戰略方案，進而將出現財務風險的概率降到最低，為企業后續發展提供適宜環境。在進行預算編制時，還需要確保預算編制流程的規范性和合理性。房地產企業要對于當前房地產行業發展情況進行分析，并為上級領導層和工作人員提供溝通、交流的機會，確保相關人員能夠相互協商進行工作，做好預算編制工作。借助于這一措施，可以使基層員工認識到自身在崗位工作中的關鍵作用，更加主動地投入到工作之中。

（三）做好預算考核工作

全面預算管理工作，需要對于編制、執行、考核等工作進行動態監督管控。因此，房地產企業在進行預算管理時，需要制定明確的預算管理方案，并定期或者是不定期地召開會議，反映各部門預算實施情況，并考慮到預算方案和現實沖突，找出導致問題出現的原因，并制定適宜的措施進行處理。如果需要對于預算數據進行調整，就要將其告知給領導層，并在審核通過之后開展后續工作。在對預算和現實差異進行分析時，要及時地對預算數據、歷史數據進行搜集，只有如此，才能夠及時發現不足之處，并制定適宜措施做出優化。在結束預算工作后，還需要做好預算考核工作。在考核過程中，不但要關注預算落實情況，還需要對于預算管理各階段、執行質量進行考核，并制定完善的獎懲措施，提高工作質量。此外，還需要在人力資源部門中制定明確的預算考核指標，并將考核結果和員工的薪資報酬相結合，有針對性地進行獎懲。借助于這一方式，能夠增強工作人員整體實力，使其更加主動投入到工作之中，從根源出發提高預算管理質量，確保預算管理工作可以被落實到位。

（四）將監督工作落實到位

房地產企業想要基于全面預算管理開展財務管理工作，就必須要對于現有的預算監督考核機制進行優化，明確工作人員的責任和義務，使相關人員能夠更加規范地進行工作，提高財務管理工作的專業水平和效果。全面預算管理工作的實施，能夠為房地產企業其他環節工作的有序開展提供數據保障。可以從以下幾點出發進行工作：房地產企業管理人員需要對于審計結果的關鍵性形成充分認識，在第一時間進行財務預算分析，從源頭出發杜絕不正確的財務行為。除此之外，房地產企業在開展考核工作時，還需要根據所獲取的財務指標，科學地進行規劃，增強成本預算管理效果。房地產企業在進行項目開發時，需要給予預算人員一定權限，確保預算人員可以為預算工作的順利開展提供參考。各部門在制定、實施預算方案時，需要打造完善的考核機制，并從所獲取的考核結果出發有針對性地對員工進行激勵。除此之外，房地產企業還可以成立專門的審計、監督團隊，對于全面預算落實情況進行動態監督。最后，在進行檢查工作時，必須要將我國相關法律法規作為依據，構建完善的監督管理體系以及明確的工作標準，只有如此，才能夠展現出房地產企業全面預算管理財務管理優勢，為企業后續發展提供條件。

（五）增強員工全面預算管理思維

在房地產企業經營發展環節，領導層要對于預算予以充分關注，并認識到全面預算管理的關鍵作用，以身作則，主動參與到全面預算管理工作之中。對于歸口管理方式進行應用，可以科學合理地對于全面預算管理相關工作進行規劃，及時傳輸相關信息，達成資源共享目標。在這個過程中，還需要為職工提供進行學習的機會，確保職工可以通過學習對于全面預算管理的重要性形成充分認識。在推行預算管理制度時，要確保房地產企業所開展的各項經營活動都能夠將企業后續發展作為核心。在明確預算目標之后，項目開發人員、財務工作人員和營銷人員需要根據預算目標開展一系列操作，達成預算全過程把控目標，提高預算對于房地產項目的監管能力，展現出項目的控制能力。除此之外，領導層在開展全面預算管理工作時，要為這一工作的開展提供充足的技術、資金作為保障，并成立專門小組，確保工作人員可以參與到這一工作之中。最后，還可以在企業內部成立專門的預算委員會，提高預算工作的專業性。

（六）打造風險預警機制

房地產行業是我國經濟發展重要驅動力，隨著企業項目的擴大和資金投入的增加，在發展過程中，很可能會由于一些因素的影響出現風險。特別是在進行資金管控時，如果資金鏈中斷，就會導致項目開發失敗。要在構建完善預算管理機制的同時，及時找出存在風險，并制定適宜的措施進行風險防控，將預警工作落實到位。一，房地產企業要考慮到自身現狀，對于預警模式進行優化，打造完善的信息化平臺，反映企業真實經營情況。并運用多元化指標，判斷企業發展過程中需要應對的風險。二，要將定量與定性分析相結合，從細節出發，補充現有預算管理預警體系，為基層人員和管理層提供溝通機會，并確保所設置的預警指標是合理的。

結語：

全面預算管理對于房地產行業的發展至關重要，是較為可靠的管理手段。但是，由于一些因素的影響，房地產企業財務管理效果和預期存在較大差距，需要相關人員加大力度進行分析，明確財務管理過程中較為常見的問題以及導致問題出現的原因，并制定適當的措施改善，提高財務管理質量，滿足房地產企業后續發展需要。

（作者單位：橫店集團房地產開發有限公司）