全力推進城鄉統一的建設用地市場建設

覃秋菊

（作者系廣西自然資源廳開發利用處處長）

《中共中央 國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》要求“建立健全城鄉統一的建設用地市場”。城鄉統一的建設用地市場，既包括國有建設用地使用權市場，也包括農村集體經營性建設用地市場，同時還應該包括城鄉建設用地的二級市場，其中房地產用地市場尤為關鍵，這些要素與人民群眾的生產生活密切相關。進一步推進廣西城鄉統一的建設用地市場建設，是廣西自然資源主管部門踐行以人民為中心發展思想的應有之義。

一、穩妥有序推進農村集體經營性建設用地入市

新修訂的《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》已明確提出，國土空間規劃中確定為工業、商業等經營性用途并經依法登記的集體經營性建設用地，可通過出讓等方式入市。這一舉措將為集體經營性建設用地入市、構建城鄉統一的建設用地市場提供了法律支持。

目前，廣西已明確先行推進需求集中、工作基礎好、土地管理水平高的縣（市、區）開展制定集體經營性建設用地入市工作，探索入市規則、構建入市服務和監管體系、完善土地增值收益分配機制，保障農民和集體合法權益，補齊基礎設施、公共管理和公用設施短板。入市工作中，要堅持兼顧國家、農村集體經濟組織和村民權益，要實現土地征收與入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡，還要根據不同區域、土地用途、交易方式和政府對周邊配套開發投入差異進行探索，調節土地增值收益。農村集體組織要處理好土地增值收益內部分配問題，兼顧個人利益與集體經濟長遠發展；探索合理統籌土地增值收益的有效機制，實現入市所在區域農民個人收益大體均衡。

二、進一步加強建設用地市場建設

《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21 號）、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39 號）、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53 號）等文件確立了國有建設用地的市場秩序。多年以來，廣西積極落實、執行各項政策規定，但具體工作中也存在“毛地”出讓、違規設置土地競買條件、土地出讓合同履約難、土地出讓收支管理不規范等問題。

下一步的工作中，廣西要從加強建設用地市場調控、規范建設用地供應管理、加強土地價格管理、深化土地要素市場化配置改革、加強建設用地市場監管、加強組織領導等方面入手，在國家制度框架下進一步強調、細化全區的國有建設用地市場；要將相關監管要求擴展至集體經營性建設用地，進一步優化營商環境，維護公平、公正的城鄉建設用地市場秩序，促進土地節約集約利用和建設用地市場平穩健康運行。

在建設用地市場建設中，加大房地產用地市場的調控尤為重要。廣西應加強房地產用地調控，堅持供需匹配、因城施策，結合房地產開發建設情況和存量商品房消化周期，以“穩地價”“穩房價”“穩預期”為基本原則和要求，科學合理地確定年度住宅用地供應規模，保持住宅用地存量和增量相對穩定。及時公開住宅用地供應計劃和存量住宅用地開發利用情況，加強土地出讓價格監測和房地產價格監測，合理引導社會預期。

三、加快推進建設用地二級市場建設

2019年,國務院辦公廳印發了《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34 號），重點明確了不同權能建設用地使用權轉讓、出租、抵押的必要條件，實現了交易規則統一、透明、平等，保護各類市場主體合法權益。

廣西及時制定了相應的落實措施和交易規則，提出了規范建設用地使用權轉讓、出租、抵押和建立健全服務體系、加強監測監管的要求?，F階段工作中，廣西應從自治區層面入手，加快推進自然資源部土地二級市場交易平臺的運行。各市應根據市場需求，逐步構建和完善二級市場交易細則和交易平臺，有條件的市、縣還可以探索建立由政府負責指導和監管，由中介機構負責搭建集信息發布、市場交易、統計分析、市場研判等功能于一體的信息平臺（比如手機軟件），做大、做強土地二級市場，充分發揮市場在優化配置土地資源中的決定性作用。