社會治理背景下物業管理區域建設和應用

張寅 袁慶鋒 畢爭鳴

摘要：社會治理工作正逐步從傳統的社區治理，向新型的以物業管理區域為基礎，基于共有權和共同管理權的物業管理活動轉移。物業管理區域的劃分是開展物業管理活動的條件;物業管理區域的合理劃分，一方面能夠提升物業服務水平，明確不同所有權邊界，保護業主相關權益;另一方面能夠便于房地產行政主管部門實施管理。分析物業管理區域的劃分標準和劃分依據，論述依托不動產權籍調查成果數據，使用多源數據整合方法生產物業管理區域數據的流程。討論數據在物業管理、網格化管理等領域的應用，認為隨著數據建設覆蓋度的提高、系統服務成熟度的提高，物業管理區域數據的應用面肯定會更為廣泛，深入到人口統計、衛生防疫、城市規劃等方面。

關鍵詞：物業管理區域;數據生產;物業管理;網格化管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0071-07 收稿日期：2022-04-06

作者簡介：張寅，無錫市曦晨測繪有限公司，注冊測繪師，工程師。

袁慶鋒，無錫市曦晨測繪有限公司，注冊測繪師，高級工程師。

畢爭鳴，無錫市曦晨測繪有限公司，工程師。

基金項目：無錫市科學技術協會軟科學研究課題（KX-21-C006）。

1 引言

1.1 社會治理

2013年，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出“完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化”。一方面，《決定》強調“創新社會治理，增強社會發展活力，提高社會治理水平”。另一方面，《決定》要求“創新社會治理體制，改進社會治理方式，加快形成科學有效的社會治理體制”。

2017年，《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》指出“城鄉社區是社會治理的基本單元”。2021年，《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）指出居住社區（住宅小區）是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內容。并且突出了住宅物業管理，認為物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會穩定。從城鄉社區到住宅小區，再到物業管理，社會治理的對象逐漸明確細化?！锻ㄖ窂亩喾饺胧?，包括政府、企業、業主，以期提升物業管理服務水平，完善基層社會治理體系，實現更好地為人民群眾服務。

有效的社會管理和社會秩序維護，不僅需要政府高效的自上而下的治理，更需要市民自覺的自下而上的自治。政府和社會發揮各自的組織優勢，形成合作共治模式，共同管理社會和社區公共事務。物業管理和業主委員會的實踐正是這種“合作共治模式”的體現。

1.2 物業管理

根據《物業管理條例》，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

社會基層是物業管理開展的地方，管理活動貼近群眾，接受服務的主體多元，向物業單位提出的訴求多樣。所以，物業管理是對社會治理改進和創新的切入點和落腳點之一，其作用基礎而有效。物業管理區域是物業開展工作的空間，也是居民進行生產生活的場所，更是政府實施社會治理的單元。

1.3 物業管理區域

通過物業管理，能夠改善區域內工作和生活環境，能夠提高城市管理水平。對于一個城市，具有樹立良好形象，完善城市功能的作用。簡單地說，物業管理區域就是實施物業管理的一個特定空間范圍。

在法律層面，現行立法對物業管理區域沒有明確定義?，F有研究認為物業管理區域由相對獨立的物業群組成。區域具有一定的規模，且具有公共性。物業管理區域一般由業主委員會管理，或者委托物業服務公司管理。

物業管理區域的劃分關系到業主權力，包括對物業的管理權、維修基金的使用權等。然而在實際工作中存在劃分主體和標準混亂的問題。物業管理區域的劃分確定區分所有權部位的空間范圍和位置，影響業主權益，并且反映小區實際物業管理狀況，進而決定業主委員會設立等問題。

所以，物業管理區域的劃分對物業管理有重要意義，是實施物業管理活動的基礎工作。物業管理區域的合理劃分，一方面能夠提升該區域物業的服務水平，一方面能夠明確不同所有權邊界，保護業主相關權益，另一方面能夠便于房地產行政主管部門實施管理。

從經濟實體的角度，城市住宅小區物業管理區域實體就是以城市住宅小區物業管理區域為地理區分，基于建筑物區分所有權所形成的小區業主共有財產和共同管理權所包括的全部物業組成，具有獨立核算盈虧、具有法人資格的經濟組織。為適應《民法典》中的相關規定，需要對物業管理區域作劃分，確定物業管理范圍和涉及的房屋、設備設施，所以實踐中需要明確劃分的標準和依據。

1.4 智慧物業建設

《通知》指出要加強物業管理服務能力的建設，特別指出智慧物業方向?！锻ㄖ芬龑峁┪飿I服務的企業使用新興技術，建設智慧物業管理服務平臺，提升管理服務水平。通過平臺，采集房屋基礎信息、配套設備設施使用情況、業主委員會信息、物業服務企業信息等數據;利用平臺，匯總生活服務、城市管理等方面的數據。

智慧物業的建設在文獻中多有論述。在公眾參與、政府回應等方面，傳統社區治理存在明顯不足，金煒玲等研究基于政務熱線大數據探索數字化社區治理模式的實現路徑。李玉琳等研究基于數字孿生的智慧園區物業管理，采用多種新興技術，如云計算、物聯網、BIM運維、大數據等，整合和統一園區的邏輯架構、管理平臺，實現園區的高效運營管理。陳瑤討論BIM 技術具有的可視化、協調性、模擬性、優化性、參數化等特點，對傳統物業管理的應用價值。

然而，現有的研究缺乏在社會治理背景下，結合智慧物業建設，討論物業管理區域的數據建設和新技術的應用。

1.5 多源空間數據整合

物業管理區域劃分工作是實施和開展物業管理活動的基礎之一，區域需要與區域內的房屋、設施、場地等關聯起來。然而，物業管理區域涉及構筑物、建筑物等的數據散布在房產測繪成果、房產樓盤表、地形圖等數據和信息系統中。建立物業管理區域與它們的聯系就需要用到多源空間數據整合技術。

多源空間數據整合是將同一地區不同來源（主題）、不同格式（種類）和不同時空尺度的空間數據整合起來。過程中，需要消除不同數據模型中空間對象的描述差異，消除不同分類分級標準中空間對象的屬性差異，消除不同采集目的中空間對象的粒度差異，以及空間對象的幾何位置差異。多源空間數據整合是一種使源數據在尺度、粒度、現勢性等方面有進一步提升的空間數據處理技術。

物業管理區域建設不僅是區域圖斑的數據生產，更是將區域與相關空間數據整合的工作。物業管理區域要發揮作用，需要將區域與其范圍內的房屋、配套設施設備、相關場地等關聯起來。這些構筑物和建筑物在GIS中使用某種類型的幾何對象表示，并賦予相關的屬性信息。這樣的關聯工作就是多源空間數據整合的主要任務。

綜上所述，在以人民為中心的發展思想指導下，物業管理區域的建設是加強和改進住宅物業管理的重要工作。物業管理區域更是作為保障和改善民生、創新基層社會治理的基礎數據。此外，對于現有的物業管理信息系統，物業管理區域的引入會帶來地理信息數據和系統平臺的接入。GIS對于傳統的物業管理人員是陌生的。故而，需要在建設物業管理區域數據的同時，探索物業管理區域的使用場景，包括物業服務范疇內的，更包括社會治理背景下的相關應用。

2 物業管理區域

2.1 劃分標準

《物業管理條例》第9條第2款對物業管理區域的劃分標準做出原則性規定。指出，劃分應當考慮區域內的共用設施設備的分布和使用情況，以及涉及建筑物的規模、社區建設情況等因素。

《江蘇省物業管理條例》第2章對物業管理區域的劃分做出具體規定，給出劃分原則，明確考慮因素。其中，第7條第1款規定，物業管理區域的劃分原則為有利于實施物業管理。劃分時需要考慮的因素包括規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等。

2.2 劃分依據

《江蘇省物業管理條例》對物業管理區域的劃分依據做出規定。第7條第3款指出，物業管理區域由建設單位劃定，區域范圍的依據為建設用地規劃許可證的紅線圖，具體劃定時需要結合共用設施設備、社區建設等因素。并且對于物業的配套設施設備使用情況做出一般的規定，當共用時，應當劃為一個區域;當能夠分割、獨立使用時，可以劃為多個區域。

對于物業管理區域的劃分，王占強認為，一方面，劃分的基礎為共同所有權，依據為共同使用土地或者共有設施設備。另一方面，考慮街道居委的布局，著重社區建設情況，并兼顧其它因素。同時，他也指出各小區現實情況不同，不合適規定何種標準主導區域的劃分，需要結合具體情況，權衡利弊后進行劃分。這些需要考量的情況包括共用設施設備分布、建筑物規模大小、社區建設成熟程度等。

顏雪明認為物業管理區域的劃分原則包括：（1）以行政機關批準的建設區域為準，即住宅小區的紅線范圍。（2）分期建成的小區，可以逐期合并為一個區域。（3）區域內，存在多種類型、容積率、居住群體的建筑，可以劃分為多個管理區域。（4）已有區域內，部分區域具備單獨管理條件的，經相關業主協商、主管部門批準，可以劃分為多個區域。

宋安成，衛依娜認為在確定物業管理區域時應該綜合考量小區的建設情況、建筑物規模、共用設施設備的管理與維護、社區布局等多方面的因素。他們特別提出，即使部分區域能夠獨立且封閉，但配套設施的使用和維護不能與現有區域分割的，不宜在現有區域中劃分多個物業管理區域。

結合生產經驗和文獻資料，研究認為需要針對不同住宅小區，結合住宅小區的實際情況進行劃分。生產中，一般新建小區以規劃紅線范圍為邊界設定物業管理區域。實際工作中也會發現社區配套設施在區域外的情況，需要將配套設施與區域進行手動關聯。對老舊新村小區的物業管理區域設定，主要依據實際物業管理情況、主管部門對物業管理的劃分等。

3 調查與生產

3.1 權籍調查

物業管理區域數據的生產依托不動產權籍調查成果數據。不動產測量單位在權籍調查、不動產測量的基礎上形成不動產權籍調查成果數據，并籍此構建權籍調查數據庫。權籍調查數據庫主要包括地物要素數據、樓盤表數據等，其中與物業管理區域數據生產相關的地物要素包括房屋幢、宗地等如圖1所示。實際生產中，以宗地范圍替代規劃紅線范圍。當兩者不一致時，結合實際情況確定區域邊界。

3.2 數據生產

數據生產的流程如圖2所示。生產單位以主管單位提供的區域劃分描述，結合宗地范圍、實地調查情況等，進行物業管理區域設定，形成區域圖斑。

工作中，使用多源空間數據整合方法，依賴幢編號、自然幢、宗地三者的拓撲關系，以宗地為單位，整合房屋幢、區域圖斑和樓盤表數據，形成物業管理區域數據。物業管理區域數據包括區域內各種用途的房屋幢要素數據、各幢房屋的戶室信息等，能夠幫助物業管理單位和業主明確配套設施設備的位置，以及各幢房屋的區分所有權部位。

物業管理區域數據向主管單位建設的智慧物業管理服務平臺同步，由平臺向物業管理單位提供數據服務。

4 應用與討論

4.1 物業管理

物業管理區域為物業管理在安全生產管理、社會治安防控等方面，發揮著重要作用。

物業管理區域是居民生產生活的重要場所，在房屋使用安全管理方面，物業管理區域數據能夠定位房屋位置，明確房屋設計用途，匯集房屋資料，為房屋合理使用提供依據，并能為房屋安全鑒定提供基礎數據。在設備設施管理方面，可以依據數據中提供的公建配套房屋、戶室等的位置和功能，制定設備設施的管護計劃。在消防安全管理方面，能夠通過定位區域內消防設置的分布和消防登高場的位置，為設施的檢修、消防作業的實施提供支持。

在社會治安防控方面，物業管理區域能夠為安防控提供數據支持。將非街面的治安事件通過門牌號碼定位到房屋幢，進一步地通過房屋幢與物業管理區域的隸屬關系，將治安事件匯集定位至物業管理區域。這樣匯集到區域的治安事件匯總，能夠為社區治安事件的分類管控提供數據支持。

此外，實際工作中，經常遇到業主委員會、城市管理局等單位或組織向權籍測繪單位調取房產測繪檔案的需求。其主要的原因是：一方面，業主委員會與物業管理單位，在認定公共部位、共有經營性物業、公用設施等的問題上存在不一致;另一方面，城市管理局發現建筑存在違法改建、改造的情況，需要核對原始成果。這些問題的解決或需求的滿足，可以通過物業管理區域數據的應用解決。

生產完成后的物業管理區域數據，通過主管單位建設的智慧物業管理服務平臺，向物業單位、業主委員會、城市管理局等單位組織提供數據服務。服務向使用者提供區域的空間位置、范圍等信息，并且包括區域內涉及房屋的位置、數量、類型、用途等。這樣也就解決了認定公共部位、共有經營性物業、公用設施等的問題。此外，在房屋幢編號的支持下，可以調取相應房屋幢的權籍調查數據，查看房屋的房產分層分戶平面圖、建筑施工平面圖等，滿足城市管理方面的需求。

4.2 網格化管理

面對逐漸增加的公共管理難題，日益增長的基層維穩壓力，社會管理技術發生革新，網格化管理作為一種新型社會治理方式逐漸興起。網格化管理的首批試點城市包括上海、北京等，試行過程中取得良好效果。試點城市積累的網格化社會管理和服務經驗迅速得到全國范圍的推廣。

網格化社區管理模式，就是在現有街道和社區劃分的基礎上，根據工作需要和相關標準，把轄區再劃分為若干個網格，以此作為責任單元、工作載體和服務平臺。網格化管理就是借助信息技術，實現社會管理的層級化、精細化，實現社區管理服務的動態化和長效化。

實行網格化管理的前提是進行管理網格的合理劃分。過程中，需要綜合考慮區域范圍、房屋設施、人口規模、管理能力等因素，科學劃分服務單元，實現社區管理的全覆蓋。物業管理區域數據包含的區域范圍、房屋幢、戶室等信息可以有效支撐社區網格的劃分，并且物業管理區域與社區網格應是一種被包含的關系。換言之，社區網格應在物業管理區域的基礎上劃分，并以物業管理區域為調整的基本單元構成社區格網，以明確地劃定管理邊界，詳細地統計管理對象，合理地評估管理成本。

以近年疫情防控為例，社區防控的基本范圍是社區網格，再由網格細化的各個小區。這樣的層級架構與前文敘述的社區網格和物業管理區域關系是一致的。在社區格網內物業管理區域數據建設完備的條件下，能夠估算網格內涉及的房屋幢數，并細化到每幢的戶數。由此，在人員、物資的調配上以區域內的戶數為基數，可以進行可靠的估算和度量，避免造成資源調配的不當。

在人口普查方面，利用與物業管理區域關聯的樓盤表數據，可形成人口普查的基礎數據。在對不同區域進行人口抽樣統計時，可以根域不同物業管理區域各房屋幢總層數的不同，進行分層抽樣。舉例而言，每層戶數相同的情況下，對高層住宅的抽樣個數必然要多于多層住宅。

此外，城市公共設施的規劃方面，可將設施的規劃服務范圍與物業管理區域相關聯，以評價設施分布的合理性。城市公共設施的規劃是以人口規模為主要指標制定的，但設施規劃位置的合理性需要結合服務范圍內的人口總數、設施的可達性等進行評價。利用物業管理區域數據，可以獲取區域內的基本戶室數，進而對人口做一個估計。通過設施的路徑可達性分析，得到能夠覆蓋的物業管理區域，進而得到一個服務人口的估算值，也就得到了設施分布合理性的評價。

物業管理應用和網格化管理應用應當是現階段物業管理區域數據的基礎應用。隨著數據建設覆蓋度、系統服務成熟度的提高，物業管理區域數據的應用面肯定會更為廣泛，深入到衛生防疫、人口普查、城市規劃等方面。

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