裝配式建筑發展對房地產估價的影響

摘要：裝配式建筑在國家及各級政府的大力推動下，取得了快速發展，在房屋建設工期、質量、成本、后期維護等方面，對房屋價值產生了影響。主要采用文獻分析法、對比分析法，研究裝配式建筑施工工藝對房地產價值的影響，逐一研究分析裝配式建筑施工工藝在建筑質量、工期、房屋舒適度、后期維護成本等方面，對比較法、成本法、收益法、假設開發法各參數的影響，通過研究分析，探究估價參數的修正方向及幅度，對估價參數的影響需結合房地產市場行情進行深入的實證研究。

關鍵詞：裝配式建筑;房地產評估;估價方法

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0057-06 收稿日期：2022-04-05

作者簡介：馮春曉，河南財經政法大學碩士研究生。

裝配式建筑是指采用標準化設計、工廠化生產、信息化管理、裝配化施工、智能化應用等方式，將傳統施工方式中的大量現場施工工作轉移至工廠內進行作業的現代工業化生產方式，是推動我國建筑業轉型升級、實現新型城鎮化發展、踐行節能減排戰略的重要舉措。

在我國，發展裝配式建筑既是解決建筑設計、部品生產、施工建造、維護管理之間相互脫節、生產方式落后等問題的有效手段，也是解決傳統房屋建設過程中存在的質量、安全、性能、節能、效益、環保、低碳等一系列重大問題的根本途徑，更是解決當前建筑業成本上升、勞動力和技術工人短缺問題及改善建筑工人生產、生活條件的重要方法。

針對裝配式建筑的相關研究主要集中在裝配式建筑成本管理、風險管理、項目績效、進度管理、質量管理、建筑工藝等方面，裝配式建筑的不斷發展應用，在房屋建設工期、質量、成本、舒適性、后期維護等方面，對房屋價值產生了影響。本文采用文獻研究法、對比分析法、定性分析法，研究分析裝配式建筑在住宅及寫字樓建設中的應用現狀及發展趨勢，裝配式建筑施工全過程等，研究分析其對房地產估價過程中估價方法應用的影響。

1 裝配式建筑發展現狀及趨勢

隨著國家及各地政府積極促進裝配式建筑發展，推進裝配式建筑項目落地，我國新增裝配式建筑規模不斷擴大。根據住建部統計數據顯示，2016—2019年，我國新建裝配式建筑面積不斷增加，全國2019年新開工裝配式建筑4.18億平方米，同比增長44.6%，近4年年均增長率為55%，占新建建筑面積的13.4%。

隨著各項政策法規的不斷完善，裝配式建筑實現了快速發展，裝配式建筑在商品房中的應用也在逐步增多。2019年新開工裝配式建筑中，商品住房為1.7億平方米，保障性住房為0.6億平方米，公共建筑為0.9億平方米，分別占新開工裝配式建筑的40.7%、14%和21%。隨著各地政府相關政策的支持促進，特別是將裝配式建筑建設的要求列入控制性詳細規劃和土地出讓條件，有效推動了裝配式建筑的發展。

鄭州市作為河南省省會，建設中的國家中心城市，在推進裝配式建筑發展方面，做出了積極的努力，取得了一定的成績，2017年2月，鄭州市政府出臺了《關于大力推進裝配式建筑發展的實施意見》，隨后又出臺了發展裝配式建筑工作的相關規定，基本上完成了頂層的制度設計。2017年11月，鄭州市成功獲批全國第一批裝配式建筑示范城市，截至2020年，鄭州市共落實裝配式建筑項目1000多萬平方米。

2020年12月，鄭州市人民政府發布了《鄭州市人民政府關于大力推進裝配式建筑發展的補充通知》（下稱《通知》），明確指出裝配式建筑發展目標，裝配式建筑占新建建筑的面積比例要達到以下目標：2020年至2021年，達到30%以上;2022年至2023年，達到40%以上;2024年至2025年，達到50%以上。

《通知》中分區域、分階段明確提出了裝配式建筑的建設任務：

一、市區建成區三環線以內區域。自2020年起，原則上所有新增建設項目（不含已立項的政府投資項目）均應采用裝配式建筑技術建設。

二、鄭州市建成區三環線以外區域。對于符合下列條件之一的建設項目，應當采用裝配式建筑技術進行建設：（a）新建商品住房項目，自2020年起，總建筑面積10萬平方米及以上的，自2022年起，總建筑面積8萬平方米及以上的，自2024年起，總建筑面積6萬平方米及以上的;（b）所有保障性住房及政府和國有企業投資的建設項目。

三、各縣（市）、上街區。新增建設項目采用裝配式建筑施工技術建設的建筑面積比例：自2020年起，不低于20%;自2022年起，不低于30%;自2024年起，不低于40%。

裝配式建筑相關法規制度的建立完善，政策方面的不斷加強，政府的大力推進，必將推動裝配式建筑的蓬勃發展，規模會不斷增加，對房地產行業產生深遠影響，房地產估價行業作為與房地產市場發展息息相關的重要中介服務行業，未來的發展也將會受到裝配式建筑發展的深刻影響，分析其主要的影響因素，研究其對各個主要估價方法的影響。

2 裝配式建筑技術發展對房屋質量、工期、建造成本及維護費用等方面的影響

現階段裝配式建筑經過多年的發展，已經初具規模，但發展仍然不太成熟，市場規模不夠大，規模效應不明顯，導致建安成本相對傳統現澆方式有所上升，如表1所示。

從表1中數據對比我們可以發現，裝配式建筑成本相較現澆施工成本增長了約9.8%。主要增長部分為前期工程費、主體建筑工程費、主體安裝工程費，共約增加了320元/平方米。目前市場上的裝配式建筑比傳統施工建筑的造價增加了150～400元/平方米，增幅為8%～12%。

裝配式建筑能夠有效減少能耗，因為裝配式建筑采用輕質板材、新型砌塊和高效保溫材料等。預制構件在工廠制造完成，質量能夠得到保證，因而維修成本與大修成本相對較低。但增加了構件運輸、現場吊裝等施工環節，管理內容的增多會使管理成本略有上升，如表2所示。從表2數據我們可以看到以50年為使用期限，裝配式建筑使用成本能夠減少約17%，其中能耗成本減少最為明顯。而使用時間越長，節省的成本就越高，裝配式建筑能夠在很大程度上實現國家的“四節一環保”的建設減排目標。

從以上分析可以看出，裝配式建筑的建安成本高于采用傳統施工工藝的建筑，但后期運營成本會低于采用傳統施工工藝的建筑。

裝配式建筑所需要的基本構件可以在工廠內預制完成，在施工現場吊裝拼接即可，既可以減少工人的工作量，又可以減少現場濕作業量;加快施工進度，縮短施工周期。根據相關統計資料可知，裝配式建筑的基本構件可以讓工作效率提高3～5倍，從而縮短工期，加快施工進度。

3 裝配式建筑發展對房地產估價方法的影響

通過上文的分析可以看出，裝配式建筑的快速發展對房地產評估的主要影響涉及建安成本、建設周期、后期維護成本等方面。

房地產評估中常用的主要估價方法為比較法、收益法、成本法、假設開發法等。下文將逐一研究分析裝配式建筑應用發展對估價方法產生的具體影響。

比較法：選取一定數量的可比實例，將他們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。

比較法公式：

比較價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×區位狀況調整系數×實物狀況調整系數×權益狀況調整系數

在進行實物狀況修正時，需要考慮裝配式建筑在結構、建筑質量、居住舒適性等方面的差異。裝配式建筑的工廠預制墻板等構件的質量及一致性更高，避免了混凝土澆筑過程中的蜂窩、麻面等質量問題。門框、窗框與墻板一體，在工廠預制完成，密封性更高，較少噪音污染。預制外掛墻板中間夾有50mm厚擠塑板，使得裝配式建筑保溫性更好，同時避免傳統施工工藝可能出現的外墻開裂、保溫層脫落等工程質量問題。因此，在進行涉及裝配式建筑的評估時，對實物狀況進行修正，需考慮房屋質量、節能降耗、居住舒適性等實物因素的影響。若估價對象為裝配式建筑，可比實例為傳統施工工藝建筑時，需對估價參數做負向修正，若估價對象為傳統施工工藝建筑，可比實例為裝配式建筑時，需對估價參數做正向修正，具體修正幅度需要結合市場情況，進行更深入的理論研究和實際驗證。

收益法：預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值，得到估價對象價值或價格的方法。

收益法公式：

式中：V--房地產收益價格;

A--未來第一年的凈收益;

Y--報酬率;

n--收益年限;

g--每年遞增比率

收益法評估采用裝配式建筑工藝的住宅時，需要考慮其客觀租金及維修費用方面的影響。采用裝配式建筑工藝的住宅居住舒適性更好，保溫性能更好，建筑使用過程中能耗更低，在租房市場更受歡迎，出租率更高，空置率和租金損失更低，能夠獲得比傳統施工工藝住宅更高的租金收益，測算客觀租金需對其實物狀況進行修正。采用裝配式建筑工藝的住宅因其施工質量更好，后期因房屋質量導致的維修次數和維修部位會較傳統施工工藝少，維修成本會更低，租金凈收益會更高，評估此類房地產時，不能參考傳統住宅的維修費用比例，需考慮裝配式建筑在這方面的優勢，適當降低維修費用比例。

成本法：測算估價對象在價值時點的重建成本或重置成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

房地產價值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折舊

建筑物重置成本=建筑安裝工程費+附屬工程費+勘察設計和前期工程費+基礎設施建設費+公共配套設施建設費+其他工程費+開發期間稅費

本部分分析重點考慮建筑物部分重置成本計算。在運用成本法時，由于采用裝配式建筑工藝的住宅及寫字樓，建造成本較傳統施工工藝有8%～12%的增加，施工效率較傳統施工工藝有較大提高，享受政策支持，在冬季揚塵治理期間，可以繼續施工，施工工期會縮短，使得資金成本等有所下降。國家、省、市各級政府大力推進裝配式建筑發展，給予了稅收、貸款、用地等多方面的政策支持，稅收優惠減免，貸款利率優惠，土地價款方面的優惠等，會對估價對象的價值產生影響。各地區具體政策不同，評估測算時需要根據各地實際情況，綜合考慮建筑安裝工程費、稅費及工期變化的影響。

假設開發法：通過求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值與后續開發的必要支出折現到價值時點后相減，或者將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤測算出估價對象價值或價格的方法。

假設開發法評估公式：

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-待開發房地產取得稅費-后續建設成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤

針對采用裝配式建筑工藝的在建工程，在求取開發完成后的價值時，需要考慮可比實例的實物狀況與估價對象開發完成后的實物狀況之間的差異，主要包括建筑結構、建筑質量、居住舒適性等方面，對相應估價參數進行調整。測算后續開發的必要支出時，與成本法類似，需考慮裝配式建筑工藝在建筑安裝工程費、工期、資金成本、稅費等方面的影響，現階段，裝配式建筑成本優勢未顯現，建筑安裝工程費會增加，但工期會有所縮短，更早預售，更早交付，降低資金成本，享受政府在稅收方面的優惠，各估價參數的具體修正幅度，需結合估價對象具體情況及所在地相關政策，作出相應調整。

現階段裝配式建筑在工業廠房建設中比較常見，鋼結構建筑，構件工廠預制，運至現場吊裝，工期短，單方成本低，在評估工業房地產時，多考慮鋼材市場價格變動及估價對象層高及圍護結構的差異，對估價對象價值的影響。

在民用住宅領域，裝配式建筑主要應用政府工程中，如人才公寓、政府安居工程等項目中，在商品房市場的應用，受房地產市場下行，疊加疫情的影響，推廣效果明不明顯，裝配化比例較低，裝配化施工主要集中于空調板、樓梯、室內隔墻等部位，對建筑成本影響較小，對房地產價值的影響尚不明顯，對評估的影響較小，但對其開展理論研究具有很重要的現實意義，是房地產估價行業順應房地產行業發展趨勢的重要體現，為未來評估裝配式建筑奠定基礎，做好相關研究能夠更好地促進房地產評估行業的發展。

4 結論

綜上所述，隨著各級政府在稅收政策、融資、用地、規劃等多方面的大力推進，裝配式建筑發展速度將不斷加快，優勢會更加明顯，規模將不斷增大，單方建筑安裝成本則會不斷降低。在我國人力資源成本快速攀升、新增人口逐年下滑的背景下，裝配式建筑的產業優勢將會越來越明顯。裝配式建筑產業的快速發展，對房地產估價行業的影響也會逐步顯現。

文章重點研究分析了裝配式建筑發展對比較法、收益法、成本法、假設開發法四種主要估價方法產生的具體影響。比較法中，要結合估價對象與可比實例，由于施工工藝不同，導致的實物狀況方面的差異，對可比實例的估價參數進行相應的修正;收益法中，要考慮估價對象作為裝配式建筑在居住舒適性、維修成本等方面的優勢，對估價參數做出具體的修正;成本法與假設開發法中，需考慮裝配式建筑工藝在建筑安裝工程費、工期、資金成本、稅收等方面的影響，結合估價對象的具體情況，作出相應的調整。對估價參數的具體修正幅度還需根據項目具體情況做具體分析，估價行業也需要更深入的理論研究及實踐驗證，從而更好地服務于房地產行業。

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