糾正錯誤登記用哪種登記種類

某縣登記機構(gòu)員工詢問：一是房屋買賣雙方在今年1月份剛辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，已經(jīng)領(lǐng)取了不動產(chǎn)權(quán)屬證書。但不久雙方就產(chǎn)生了矛盾，現(xiàn)在雙方自行協(xié)商后要求撤銷這一登記，恢復房屋所有權(quán)為賣方所有。請問該如何辦理？二是在2021年，由于某些外部原因，我們將已被外地法院查封的房屋轉(zhuǎn)讓給了本地的一個單位。查封法院在執(zhí)行這一房屋時發(fā)現(xiàn)了這一情況，并要求我們糾正。但受讓單位和轉(zhuǎn)讓方都不愿意配合，法院也不出協(xié)助執(zhí)行通知書。對此，該如何糾正？

金紹達：關(guān)于問題一。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，無論受讓方是否領(lǐng)取權(quán)屬證書，物權(quán)公示已經(jīng)完成。房屋所有權(quán)已經(jīng)歸受讓人所有。而更正登記是為了糾正登記簿錯誤的記載，消除已登記的權(quán)利與實際的權(quán)利狀態(tài)不一致的狀況而進行的登記。因此，倘若這一登記沒有錯誤，就不存在更正登記的問題。這種情況也不應(yīng)適用于注銷登記，注銷登記是指登記簿上已經(jīng)記載的權(quán)利因法定原因或是其他原因歸于消滅而進行的登記。按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第28條的規(guī)定，注銷登記是已經(jīng)登記的權(quán)利因不動產(chǎn)滅失、權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利、不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權(quán)利消滅等原因而消滅，為使登記簿記載的權(quán)利與實際狀況一致而進行的登記，但在本例中并不存在上述情況，因而不適用于注銷登記。房屋買賣雙方在簽訂買賣合同后，雙方因這一合同而產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但在債務(wù)履行后，債權(quán)債務(wù)關(guān)系就已經(jīng)終止。買賣合同已經(jīng)履行完畢，就不再存在合同的解除問題。如果雙方在物權(quán)轉(zhuǎn)移完成后要求將房屋所有權(quán)仍然返還給賣方，這是買賣雙方之間產(chǎn)生的新的民事法律行為，所以應(yīng)當重新簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理轉(zhuǎn)移登記。

關(guān)于問題二。協(xié)助執(zhí)行通知書是發(fā)給因案件需要而負有協(xié)助人民法院執(zhí)行義務(wù)的單位而發(fā)送的通知，要求協(xié)助執(zhí)行單位協(xié)助執(zhí)行法院已經(jīng)生效的法律文書的內(nèi)容。而擅自將被法院查封的房屋辦理轉(zhuǎn)移登記本身是一個違法的行政行為，法院要求登記機構(gòu)糾正錯誤并非協(xié)助執(zhí)行，因而無須出具協(xié)助執(zhí)行通知書。

轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當以承認出讓一方不動產(chǎn)權(quán)利的合法性為前提，合法的權(quán)利方可轉(zhuǎn)讓。通過擅自轉(zhuǎn)讓被查封的房屋所取得的權(quán)利依法不能成立，因而不能采用轉(zhuǎn)移登記的方法來糾正，而應(yīng)當予以撤銷。撤銷登記并不是登記的種類，是登記機構(gòu)的糾錯行為，如果錯誤的登記被撤銷以后，被撤銷的登記行為自始無效，登記簿的記載從錯誤的登記被撤銷時自然恢復到登記前的狀態(tài)。但《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》沒有規(guī)定對登記的撤銷，因此可以用更正登記糾正。